Заключение договора купли-продажи квартиры

Инструкция оформления купли-продажи квартиры: порядок действий, кто делает и кем заверяется договор

Заключение договора купли-продажи квартиры

После того, как вы нашли подходящую квартиру или покупателя, договорились о цене и условились с банком, нужно приступить к оформлению сделки. Документов понадобится много. От вашей индивидуальной ситуации зависит точный их перечень, но практикой выработаны общие рекомендации.

При оформлении любого документа ориентируйтесь на следующие рекомендации:

  1. Любую договоренность оформляйте письменно. Если, например, вы договорились рассчитаться через банковскую ячейку – нужно отразить это в договоре. Если в квартире неисправна проводка – отразите это в передаточном акте.
  2. Для проверки квартиры используйте только актуальную информацию. Если продавец показывает выписку трехлетней давности, лучше закажите свежую самостоятельно.
  3. Не полагайтесь на устные заверения. Например, если продавец не состоит в браке – проверьте его паспорт на наличие соответствующих штампов.
  4. Внимательно оформляйте платежные документы. В них должно быть указано, за что переданы деньги. Иначе очень сложно доказать, что средства переданы именно в качестве оплаты за жилье.
  5. Не затягивайте с подачей документов на регистрацию жилья. Крайне редко, но случаются ситуации, когда договор подписали, переехали, а документы на регистрацию не сдали. И вдруг продавец умирает. Разбираться в этой очень сложной ситуации придется через суд.
  6. Не используйте серые схемы. Если, к примеру, вы покупаете долю в квартире, не соглашайтесь подписать договор дарения вместо ДКП, чтобы не оповещать всех сособственников. Ваш договор можно будет оспорить.
  7. В документах прописывайте только настоящую информацию. Не нужно составлять бумаги «задним числом» или занижать в договоре стоимость квартиры в угоду продавцу.
  8. Если есть вопросы – проконсультируйтесь с юристом. Лучше один раз потратить деньги на консультацию с опытным юристом, чем в будущем годами судиться за недвижимость. Если вас что-то смущает, возможно, безопаснее отказаться от сделки.

Помните, что в случае судебного разбирательства суд внимательнее всего относится именно к письменным доказательствам. Это значит, что документы еще на стадии подготовки сделки нужно оформлять максимально корректно.

Как оформить сделку без риэлтора

Общая схема оформления купли-продажи выглядит так:

Шаг 1. Заключение предварительного ДКП и сбор документов

Предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно. Он нужен, чтобы закрепить серьезность намерений участников сделки. Если стороны предусмотрели задаток или аванс в ПДКП, то передаются первые деньги и составляется расписка об их передаче.

На этом этапе продавец собирает документы на квартиру, а покупатель готовит оплату:

ПродавецПокупатель
·         свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру;·         технический план квартиры со сведениями о перепланировке;·         справка о зарегистрированных в квартире лицах;·         справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;·         согласие супруга на продажу квартиры;·         разрешение органа опеки и попечительства (если продавец несовершеннолетний);·         доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.·         Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке.·         Если используется ипотека – нужно заключить кредитный договор.·         Если оплата из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги.·         Если используется ГСЖ, то сертификат уже должен быть подан в банк. Материнский капитал тоже требует соблюдения конкретных правил.·         В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточнить условия в банке или нотариальной конторе.

Если от сторон действует представитель, необходима нотариальная доверенность на сделку. Где лучше составить документы: оформлением всех документом и поиском подходящих вариантов оплаты могут заниматься как стороны самостоятельно, так и риелтор. Стоимость услуг риелтора зависит от суммы сделки, начиная от 1% и выше.

Дополнительно для ознакомления у продавца нужно попросить документы, на основании которых он владеет квартирой:

  • договор купли-продажи;
  • договор долевого участия;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство.

Данные документы не нужны, как правило, для регистрации. Но при возникновении у регистратора вопросов, они могут понадобиться.

Шаг 2. Заключение основного ДКП

В основном договоре прописываются все условия сделки. Отнеситесь к составлению договора очень внимательно, подробно пропишите всю необходимую информацию. Составление документа лучше доверить опытному юристу по недвижимости или риелтору, кто делает ДКП. Цена на эту услугу договорная.

В договоре указываются:

  • Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  • Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  • Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  • Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  • Обязательства продавца. Продавец передает квартиру по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  • Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц.
  • Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  • Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты квартиры. Если квартира продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге.
  • Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора.
  • Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Где заключается и подписывается договор, решают сами стороны. Дата, когда подписывается договор, считается моментом заключения основного соглашения.

Шаг 3. Как и где оформить передачу недвижимости

Относительно оформления передаточного документа действуют следующие правила:

  • В договоре прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче квартиры. В таком случае акт является обязательным элементом исполнения договора.
  • В договоре может быть прямо указано, что акт не требуется, а функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
  • В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже.

Для сторон безопаснее оформить передачу отдельным документом, в котором можно зафиксировать недостатки жилья или отсутствие претензий. С даты подписания передаточного акта покупатель становится хозяином квартиры без права распоряжения.

Шаг 4. Где оформляется государственная регистрация права собственности

Именно с даты регистрации права покупатель приобретает право распоряжения жильем: может продать, подарить, заложить, завещать квартиру, или распорядиться иным образом. Где можно оформить регистрацию:

  • лично в Росреестр;
  • лично в МФЦ;
  • через нотариуса.

Разница способов подачи документов заключается в сроках регистрации и стоимости:

РосреестрМФЦНотариус
Срок7 дней9 дней3 дня
Стоимость2 000 рублей (госпошлина)2 000 рублей (госпошлина)2 000 рублей + от 1 000 до 3 000 за подачу заявления

Обратите внимание, что через нотариуса можно подать документы в том случае, если он удостоверял сделку. Сокращенный срок регистрации установлен за счет того, что нотариус уже проверил законность сделки, и регистратору не нужно тратить на это время.

По окончании регистрации продавец получает свой экземпляр договора с печатью Росреестра, передаточный акт. Покупатель дополнительно получает выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Оплата покупки

Порядок оплаты может быть предусмотрен различный, как до регистрации, так и после нее, наличными или безналичными деньгами, на счет продавца или с использованием посредника – банка или нотариуса.

Чаще всего полная оплата происходит после регистрации права на основании договора купли-продажи с отметкой о регистрации.

В любом случае оплату нужно оформить письменно:

  • При наличной оплате продавец составляет расписку.
  • При безналичной оплате подтверждением станет банковская выписка, из которой видно, когда, кому и в счет каких обязательств выплачены деньги.
  • Подтверждением оплаты через аккредитив является распоряжение покупателя и выписка.
  • Оплата через эскроу – соглашение сторон об эскроу и выписка по счету.
  • Расчет через депозит нотариуса – соглашение покупателя с нотариусом и выписка по счету.

Если квартира покупается у юридического лица, то фирма выдает квитанцию к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.

Сколько стоит составление документов?

Законодательно не установлено, кто и в каком размере несет расходы на оформление документов, поэтому стороны могут договориться, как им удобно. Традиционно сложились следующие правила:

  • Первоначальные документы на квартиру (справки, выписки, согласие супруга) продавец оформляет за свой счет.
  • Расходы на получение ипотеки, потребительского кредита несет покупатель.
  • Расходы на оплату пошлины несет покупатель.
  • Комиссию за безналичный банковский перевод оплачивает покупатель.
  • Расходы на оплату услуг нотариуса несет та сторона, которая настояла на нотариальном оформлении, если такое оформление необязательно.
  • Расходы на риелтора несет та сторона, которая заключила договор с риелтором.

О порядке проведения сделки купли-продажи квартиры смотрите в видео:

Кто должен составлять бумаги (риелтор, нотариус, юрист или самостоятельно) – по решению сторон. Об иных расходах стороны договариваются свободно, исходя из конкретной ситуации.

Запомнить

  1. Документальное оформление сделки можно провести самостоятельно или с помощью юриста по недвижимости, риелтора.
  2. Во всех документах должна содержаться правильная информация, настоящие даты и суммы.
  3. Регистрирует право собственности всегда только Росреестр, МФЦ и нотариус играют роль посредников.
  4. Вопросы об оплате оформления документов лучше решить заранее.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/instruktsiya.html

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры | Жилищный консультант

Заключение договора купли-продажи квартиры

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств. Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями. Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
  • Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
  • Согласие совладельцев при долевой собственности.
  • Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме. Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

  • Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
  • Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
  • Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
  • Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

  1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
  3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
  4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
  5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
  6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
  7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

  • Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
  • Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
  • Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
  • Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
  • Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
  • Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
  • Составленный совместно или типовой договор купли-продажи. Можно либо написать его с нуля, либо скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
  • В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно. Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

  • Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
  • Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
  • Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

При изъятии необходимо заключить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с получателем средств, который отражает полученную сумму.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней. При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается. Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

В данном случае гражданину не нужно заключать договор купли-продажи: достаточно, чтобы мать оформила дарение на всех своих детей, а они таким же образом «подарили» друг другу деньги.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Заключение

Любой гражданин может узнать, как оформить куплю-продажу квартиры и осуществить ее на практике самостоятельно. Хотя подобная экономия на цене сопровождения может стоить значительных средств в момент передачи. Законодатель в рамках Гражданского кодекса подробно определил нормы данной сделки:

  • Стороны производят продажу недвижимости лишь по договору.
  • Фиксация всех значимых действий во время сделки, включая передачу денег, делает ее безопасной.
  • Порядок проведения купли-продажи квартиры подразумевает регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
  • Квартира должна соответствовать массе факторов, влияющих на ее пригодность к продаже. Следует учитывать интересы третьих лиц.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 129 ГК РФ
  • Статьи 549-555 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

Заключение договора купли-продажи квартиры
При совершении сделки купли-продажи квартиры, как правило, заключается договор купли-продажи.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры? Какие документы необходимы при покупке квартиры? Как провести регистрацию квартиры в росеестре? Каковы нюансы договора купли-продажи, документа, скрепляющего сделки по приобретению недвижимости.

При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

  1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
  2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
  3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
  4. архивная выписка из домовой книги;
  5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
  6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
  9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
  10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
  11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
  12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
  13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

договора купли-продажи

Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ.

Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т.е. цена, должны быть выражены в рублях.

Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора.

Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку.

При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

  • Недействительность договора

В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

  • Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей

Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи.

  • Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

  • продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов,  обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;
  • при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи); к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
  • если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор;
  • оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т.е. квартиры). Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/na_chto_obratit_vnimanie_pri_zaklyuchenii_dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry/

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Заключение договора купли-продажи квартиры

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.  Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

  • продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  • покупателем;
  • посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
  2. Через риэлторскую компанию.
  3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

  1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
  3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры.  Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/sostavlaet-dogovor.html

Жилищный вопрос
Добавить комментарий