Заключение договора ипотеки

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Заключение договора ипотеки

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

«Потайные комнаты» в ипотечном доме

Заключение договора ипотеки
Процесс получения ипотечного займа — дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

  • подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
  • заключение ипотечного договора;
  • регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни.

Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении.

Если вы увидите бумагу впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы, поэтому подготовка должна быть основательной и заблаговременной.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

  • оплата услуг сторонних специалистов;
  • обязательное страхование;
  • оплата за выполнение банковских операций;
  • возможность изменения договора в одностороннем порядке;
  • условия расторжения в разных ситуациях;
  • возможность и условия досрочного погашения кредита;
  • тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

  • нотариальное заверение документов;
  • оценка недвижимости;
  • государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

  • комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • платное ведение счета;
  • комиссия за внесение ежемесячных платежей;
  • комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

  • заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
  • процентная ставка является плавающей;
  • произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

  • титул (если недвижимость вторичная);
  • надежность застройщика (для новостроек);
  • ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании.

Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку.

Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

О страховании нужно помнить следующее:

  • все риски страхуются в пользу банка;
  • чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
  • если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
  • в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка.

Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж.

Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность.

Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости.

Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

  • если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
  • если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
  • заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

  • реструктуризация;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Практические советы

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

Обращаемся к специалисту

Скорость роста цен на недвижимость за последние десять лет намного превысила скорость увеличения зарплат россиян. Поэтому ипотека — не только реальный способ решить жилищный вопрос, но и хороший инвестиционный ход.

Как мы уже успели выяснить, при заключении договора жилищного ипотечного кредитования заемщик легко может согласиться на не самые выгодные для себя условия. Как избежать невыгодного поворота ситуации и выбрать наиболее приемлемый ипотечный кредит? Есть два варианта решения этой проблемы: заняться поисками самостоятельно или обратиться за услугами к ипотечному брокеру.

В первом случае вам придется либо лично обойти множество банков чтобы выяснить, где условия оформления ипотечной сделки лучше, либо изучить большой объем информации в интернете. При этом за все промахи в случае неудачи винить можно будет только себя. Во втором случае вы можете смело переложить все свои проблемы на плечи специалиста.

В Санкт-Петербурге все об ипотеке знают в компании «Ипотекарь», и именно туда мы рекомендуем вам обратиться. Почему? Вот краткий список того, что вы получите, если станете клиентом «Ипотекаря»:

  • персонального менеджера;
  • лучшие предложения от ведущих банков;
  • оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
  • гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
  • помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
  • оплату услуг брокера по факту сделки.

Все подробности вы можете узнать на бесплатной первичной консультации в «Ипотекаре». Не тяните время — записывайтесь, и подводные камни ипотечного договора не будут вам страшны!

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p572-potajnye_komnaty_v_ipotechnom_dome/

Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Заключение договора ипотеки

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: https://j.etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Договор ипотеки – основные положения

Заключение договора ипотеки

Договор ипотеки – это основной документ, по которому кредитное учреждение финансирует покупку жилой недвижимости физическим лицом на заранее оговоренных условиях.

Обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательство как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора.

Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжение всего срока действия, указанного в фабуле документа.

В этом материале можно узнать о том, как проводится оформление договора об ипотеке, его обязательная регистрация.

Для чего нужен этот договор?

Первое, что стоит разобрать – это практическое назначение данной документации. Законодательно на сегодняшний день закреплено требование все имущественные и финансовые взаимоотношения оформлять в письменном виде в формате договоров.

Разработка проекта любого договора об ипотеке ведется в строгом соответствии с действующими нормативными и законодательными актами.

Таковыми являются закон о ипотеке, Гражданский Кодекс РФ, закон о проведении обязательно государственной регистрации имущественных прав.

Надзорной организацией является «АИЖК» (агентство ипотечного жилищного кредитования – организация, созданная государственными структурами. Она занимается осуществлением разработки и контроля над соблюдением законодательства в сфере жилищного ипотечного кредитования. Оказывает посреднические услуги физическим лицам в процессе их взаимодействия с банками.

Если у вас есть сомнения в том, что предложенный вам договор ипотеки в полной мере соответствует действующему законодательству, то вы можете обратиться в региональный офис «АИЖК» и получить там профессиональную консультацию юриста. Подписывать спорные или не внушающие документы подобного типа не рекомендуется.

Договор об ипотеке заключается между двумя сторонами. редко в качестве сторон привлекаются органы опеки и попечительства, застройщики, поручители. Чаще третьей стороной может стать один или несколько созаемщиков.

При заключении договора ипотеки прописываются основные параметры взаимодействия. Подобный документ сначала составляется в виде проекта. Затем заемщику выдается экземпляр для предварительного ознакомления со всеми условиями.

По итогу ознакомления клиент может подать заявление о включении в договор протокола разногласий. Банк по своему усмотрению может принять протокол разногласий с существующем виде, включить эти положения в основную фабулу документа или отклонить предложение клиента.

Если произошло отклонение, а условия существенные, лучше отказаться от подписания подобного ипотечного договора.

Ипотечный договор является основным доказательство в судебном разбирательстве. Поэтому к его заключению необходимо подходить очень ответственно. Обязательно проводите экспертизу подобной документации у опытных юристов.

Коротко о том, для чего нужен договор ипотеки кредитору и заёмщику:

  • для уверенности в полном выполнении взятых на себя финансовых и имущественных обязательств;
  • для определения порядка пользования объектом недвижимости в досудебном порядке;
  • для распределения ответственности за состояние объекта недвижимости;
  • для страхования всех сторон от негативных и противозаконных действий третьих лиц;
  • для равномерного распределения долговой нагрузки по всему сроку кредитования;
  • для определения порядка владения и наложения ограничений на распоряжение собственностью.

Эти и многие другие моменты регламентируются данным документом. Разберем его основные положения и порядок регистрации.

Обязательные положения и пункты

Все обязательные положения о сотрудничестве и пункты договора ипотеки вносятся в него строго в соответствии с действующим законодательством.

Это означает, что, например, пункт о том, что квартира в случае невыполнения заёмщиком финансовых обязательств, будет выставлена на торги, является законным и соответствует положениям действующей редакции Гражданского Кодекса РФ.

В ней говорится о том, что залоговое имущество подлежит обязательной реализации по требованию залогодержателя в случае нарушения фабулы договора залогодателем даже в том случае, если эта квартира является единственным жильем, в том числе и для несовершеннолетних членов семьи.

Существенные пункты и условия ипотечного договора включают в себя следующие аспекты:

  1. полная стоимость договорных обязательств (цена квартиры или дома) – обязательно прописывается на первой странице документа и это обстоятельство является обязательным требованием для успешной последующей регистрации имущественных прав;
  2. полное наименование кредитного учреждения и лицензии Центрального Банка России, в рамках которой оказываются финансовые услуги;
  3. фамилия, имя и отчество заемщика с указанием паспортных данных, даты рождения и других личных параметров;
  4. полное описание предмета залога и приобретения с помощью ипотечного кредитования (почтовый адрес, площадь помещения, количество комнат, расположение и тд.);
  5. права сторон, заключивших договор;
  6. обязанности сторон, заключающих между собой договор;
  7. порядок осуществления внесения ежемесячных платежей (график является обязательным приложением к договору об ипотеке);
  8. порядок расторжения договора заемщиком и кредитором;
  9. ответственность сторон при невыполнении указанных условий;
  10. обязательно прописывается действующая процентная ставка;
  11. обязанность заемщика о проведении страхования объекта недвижимости от возможного причинения имущественного ущерба (банк не имеет права требовать от заёмщика проведения страхования его жизни, трудоспособности, доходов и титула права собственности на приобретаемое недвижимое имущество);
  12. заключительные положения.

Договор ипотеки подписывается в трех экземплярах всеми указанными сторонами. Затем один экземпляр остается в банке, второй передается в регистрационную палату для регистрации имущественных прав, третий остается у заемщика.

На основании чего проводится заключение?

Важно понимать, что договор ипотеки – это не совсем обычный кредитный документ. Здесь заключается одновременно два вида договора – ипотеки и залога. Оба формуляра подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Без государственной регистрации эти договора законной юридической силы не имеют и не могут использвоаться в суде в качестве доказательств. Это существенные условия, на которые стоит обратить пристальное внимание.

В фабуле основного договора ипотеки банком закладывается условие. Оно касается регистрации имущественных и залоговых прав.

Если заемщик не выполняет данное условие, то кредитная организация имеет право в одностороннем порядке расторгнуть досрочно договор и потребовать вернуть всю сумму выданные денежных средств с начисленными процентами одновременно.

В результате этого заемщик рискует лишиться своего имущественного права на купленную квартиру. При этом внесенный первоначальный взнос вернуть не удастся, поскольку залоговое имущество уходить с молотка по стоимости значительно ниже рыночной (примерно на 30 – 40 %).

Итак, на основании чего (какой документации) заключается договор ипотеки – это очень важная информация. Для заключения подобного договора заемщику потребуется сделать следующее:

  • получить предварительное одобрение поданной в кредитное учреждение заявки;
  • предоставить документы, подтверждающие его платёжеспособность (копия трудовой книжки и справа о начисленной заработной плате за последние 6-ть месяцев);
  • найти объект недвижимости и провести его оценку с помощью аккредитованного агентства оценки;
  • провести страхование объекта недвижимости от причинения имущественного вреда;
  • внести первоначальный взнос в установленном банком размере (эта информация в обязательном порядке отображается в фабуле договора).

Помимо этого, потребуется свидетельство собственности на квартиру или договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома. Прикладываются документы, удостоверяющие личность заемщиков, свидетельства о браке и рождении детей.

Оформление и государственная регистрация

Оформление ипотечного договора проводится в несколько этапов. Сначала потенциальный заемщик подает заявки и заполняет заявление. После его рассмотрения и предоставления всего пакета документов финансовое учреждение готовит проект договора. С ним нужно ознакомиться и при согласии со всеми пунктами подписать.

Требуется обязательная государственная регистрация договора и ипотеки и залога. как правило, это два разных процесса, разнесённых во времени. Все происходит следующим образом:

  1. потенциальный заемщик вносит на открытый расчетный ссудный счет сумму оговоренного первоначального взноса;
  2. происходит подписание ипотечного договора;
  3. далее следует государственная регистрация ипотечного договора в Росреестре;
  4. банк переводит на ссудный счет всю сумму ипотечного кредитования и происходят расчеты с продавцом недвижимости;
  5. затем в регистрационной палате происходит регистрация права собственности на приобретенную недвижимость;
  6. оформляется договор залога и подписывается закладная;
  7. эти документы также проходят регистрацию в Росреестре.

Затем все документы подаются в банк и проводится обязательное страхование объекта недвижимости. После этого происходит снижение процентной ставки (если подобное предусмотрено условиями договора).

Начинаются выплаты по заранее согласованному графику ежемесячных платежей.

Расторжение договора ипотеки досрочно

Чаще всего досрочное расторжение договора ипотеки происходит по инициативе кредитной организации. Поводом для этого могут стать просрочки внесения ежемесячных платежей или отказ заёмщика от выполнения своих обязательств. Для расторжения договора банк обращается в мировой суд. В ходе судебного заседания происходит полный расчет суммы, причитающейся к выплате со стороны заёмщика.

Затем банк предлагает заёмщику в фиксированные сроки внести эту сумму и завершить сотрудничество с отменой залога. Квартира после оплаты всей суммы долговых обязательств остается в имущественном праве заемщика.

Второй вариант – суд принимает решение о реализации залогового имущества с целью погашения образовавшейся финансовой задолженности.

В этом случае заемщик утрачивает право собственности и принудительно выселяется из занимаемого жилого помещения.

Расторжение заключенного договора по ипотеке досрочно по инициативе, исходящей со стороны заемщика возможно в том случае, если досрочно внесена вся сумма долга, включая начисленные проценты. Обычно это требуется для реализации квартиры или её обмена на большую жилую площадь.

Посмотрите на видео советы экспертов, которые раскрывают все тонкости и нюансы, секреты и подводные камни ипотечного договора:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/dogovor-ipoteki

Жилищный вопрос
Добавить комментарий