Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки – цена, для чего и зачем нужна, как происходит, на что влияет

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Оценка квартиры при ипотеке считается одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке недвижимости в России.

Это мероприятие предусматривается в законодательстве и является обязательным. От результата зависит решение банка о том, стоит ли выдавать заемщику запрашиваемый размер ссуды.

Зачем необходимо оценивать жилье?

Оценка имущества – этап оформления квартиры или дома, связанный с определением реальной стоимости объектов, передаваемых в залог.

Он осуществляется на протяжении нескольких дней и может понадобиться в следующих случаях:

  • при получении ипотечного кредита;
  • для предоставления права собственности на залоговую недвижимость, расположенную в новостройке;
  • для залога при оформлении целевого кредита.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

  • минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
  • определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

  • аккредитованные специалисты финансового учреждения;
  • независимые оценочные фирмы;
  • частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

  • используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
  • является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

  • предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
  • сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

  • решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
  • выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

  • план квартиры, в том числе поэтажный;
  • кадастровый паспорт из БТИ;
  • информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
  • документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
  • договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

  • заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
  • назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
  • вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

  • Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
  • Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
  • Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
  • Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
  • Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

  • состояние и возраст недвижимости;
  • доступность общественного транспорта;
  • местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
  • параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

  • Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
  • Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
  • Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

  • Общие сведения об оценщике и заказчике.
  • Информация о методах оценки.
  • Сведения об анализируемом объекте.
  • Исследование рынка недвижимости.
  • Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  • Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

  • документы на имущество;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

  • размер выдаваемой заемщику ипотеки;
  • максимальный срок предоставления ссуды;
  • норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

  • оценщик недостаточно учел состояние объекта;
  • специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

  • Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
  • Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
  • Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

ГородМинимальная цена
Москва5 000 руб.
Санкт-Петербург7 000 руб.
Новосибирск7 500 руб.
Челябинск3 500 руб.
Екатеринбург2 000 руб.
Томск2 000 руб.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

: Оценка недвижимости при ипотеке

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами.Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита.Это является…

Источник: http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

На что влияет оценка квартиры при ипотеке?

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.

Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.

“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.

Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.

Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.

При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.

Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик

Пример ситуации

Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.

Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.

Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.

Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.

Казалось бы,  банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.

Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.

Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).

Вот здесь-то и может скрываться  потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).

Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.

Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.

Почему?  – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.

Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.

Способы решения проблемы

На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.

Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.

Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.

Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).

К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.

В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.

К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.

Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.

Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.

Чего делать не стоит

Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.

Сейчас этот вариант уже не работает.  Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.

Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.

Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но  если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать. Сделать это можно, связавшись с нами любым из способов, указанных в разделе КОНТАКТЫ.

Консультация – бесплатно!

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/otsenka-mozhet-povliyat/

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

10.07.2017

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Оценка квартиры для ипотеки

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет.

После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует.

Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок.

Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник: https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка недвижимости для ипотеки – условия и стоимость

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?

Решившие оформить ипотечный кредит люди уже успели столкнуться с рядом неожиданных требований, увеличивающих расходы на покупку жилья. К ним относится и оценка квартиры для ипотеки. Избежать этого этапа приобретения жилплощади не удастся.

При этом он не только является обязательной частью предусмотренной законом процедуры, но и активно влияет на размер выдаваемой кредитором суммы.

В результате, если потенциальная стоимость проверенного объекта окажется невысокой, рассчитывать на получение большого займа будет бессмысленно.

Отдельного внимания заслуживает тот факт, что проведение оценочных работ – строго регламентированная процедура, которую должны выполнять профессионалы.

Если доверить столь важное дело непроверенным организациям или специалистам без соответствующей лицензии, можно просто потерять деньги, не получив желаемого результата.

Существуют и особые случаи, при которых составленный отчёт не будет котироваться кредитным учреждением и окажется бесполезным.

Словом, чтобы не терять время и быстрее заселиться в понравившийся дом, следует заранее изучить все особенности проверки и остановиться на надёжном заведении, которое качественно выполнит поставленные перед ним задачи и поможет сэкономить.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки

Выше уже говорилось о том, что оценка недвижимости для ипотеки обязательна. От неё не получится отказаться, поскольку она предусмотрена принятым законодательством. Требования проводить независимую проверку прописаны в положениях закона.

Важно подчеркнуть, что обязанность оценивать жильё ложится на покупателей и его собственников. Банк лишь принимает документы с подробным описанием здания и указанием его коммерческой ценности. При этом кредитор делает на основании полученных сведений собственные выводы, поэтому итоговая сумма кредита оказывается ниже приведённых в отчёте расценок и цифр.

Если заострить внимание именно на причинах проведения оценочных работ, окажется, что их несколько:

  • получение стоимости жилья для минимизации рисков банком;
  • исключение возможности покупки ветхого или обременённого судом здания;
  • контроль соответствия реального положения дел тому, что указано в технической документации.

То есть, оценщики должны указать, насколько обосновано приобретение выбранного жилища, и уточнить, не несёт ли заключение сделки дополнительные риски.

Кому может понадобиться

Следующий вопрос, в котором требуется разобраться, должен прояснить, кто заинтересован в контроле приобретаемой недвижимости.

И в данном случае требуется упомянуть 2 стороны:

  • кредитное учреждение, которое обязано снизить риск потери финансов к минимуму;
  • клиент (заёмщик), получающий возможность убедиться, что сделанный им выбор не приведёт к скорой утрате имущества по независящим от него обстоятельствам.

Продавец – нейтральная сторона, не проявляющая прямой заинтересованности в процессе, но обязанная участвовать в нём, поскольку без собственника получить заключение эксперта не получится.

Важность процедуры для банка

Наиболее заинтересован в контроле банк. Это вызвано огромными финансовыми рисками, на которые он идёт, оформляя ипотечный кредит.

Учитывая, что суммы обычно исчисляются миллионами, финансовая компания хочет убедиться, что сумеет возместить убытки, если должник окажется неплатёжеспособным. Для этого потребуется продавать заложенную недвижимость на конкурсной основе.

То есть, цена реализации окажется ниже рыночной. Именно поэтому итоговый размер займа оказывается ниже оценочной стоимости, а сама процесс обязательный для всех заёмщиков.

Методы оценки

На текущий момент эксперты используют 3 алгоритма определения цены объекта:

  • сравнительный анализ, подразумевающий поиск квартир с аналогичными условиями корректировку стоимости, исходя из особенностей строения и адреса, где расположен дом;
  • затратный подход, учитывающий потенциальные расходы, необходимые для постройки аналогичного строения;
  • доходный анализ, выражающий потенциальную прибыль от коммерческого использования недвижимости.

Для покупки жилья наиболее приемлем первый упомянутый подход, хотя, если он окажется дополнен другими, отчётность получится полнее.

Кто оценивает квартиры

Учитывая важность процесса и ответственность оценщика перед заказчиком, законодательством установлены специальные требования к экспертам. Если не углубляться в подробности, окажется, что право на оценивание даётся:

  • на основании диплома о соответствующем образовании;
  • при наличии лицензии;
  • и присутствию у специалиста разрешения на проведение работ.

Обычно у банков присутствуют списки компаний, в чьих результатах и выводах они не сомневаются. Именно у них рекомендуется заказывать проверку. Но закон запрещает навязывание услуг, поэтому покупатели способны обратиться к любому лицензированному специалисту.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Единой стоимости независимой оценки квартиры для ипотеки не существует. Каждое заведение или практикующий специалист вправе устанавливать собственные расценки.

Но, учитывая уровень конкуренции в сфере, размер оплаты ограничен и зависит от нескольких условий:

  • регион проживания заказчика и регистрации проверяющей компании (в столице и Санкт-Петербурге цены выше, чем в глубинке);
  • сложность выполнения работ;
  • базовая стоимость проверяемого объекта (чем дороже задание, тем больший объём работ предстоит выполнить эксперту, что прямо влияет на оплату);
  • удалённость проверяемого объекта от офиса заведения (если сотруднику потребуется добираться до какой-то отдалённой деревни, заказчикам придётся оплачивать и дорогу).

В целом, если остановиться на цифрах, потенциальным новосёлам следует рассчитывать на сумму 3 до 6 тысяч рублей в крупных мегаполисах и столице. В остальных случаях размер оплаты снизится и составит от 2 до 3 тысяч рублей. Более подробную информацию и прейскурант получится узнать, лишь обратившись в одну из организаций и выяснив точные расценки на проведение оценочных работ.

Документы для оценки квартиры

Обратившись в понравившуюся организацию, покупателю и продавцу стоит подготовить документы для оценки квартиры для ипотеки.

Оценщикам потребуется:

  • паспорт заказчика (на всякий случай следует подготовить копию паспорта собственника);
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • кадастровая документация;
  • договор долевого участия или цессии, если дело касается новостройки;
  • акт приёма-передачи строения;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилище, если речь идёт о приобретении дома на вторичном рынке.

Отдельного внимания заслуживает последний пункт, поскольку в данном случае можно предоставить несколько различных справок (не одновременно, а в зависимости от реального положения дел):

  • договор купли-продажи;
  • сведения о получении квартиры в наследство;
  • дарственная, подтверждающая дарение здания.

Важно подчеркнуть, что представленный перечень носит приблизительный характер, поскольку каждое учреждение имеет собственный особенности, которые невозможно учесть. Точный список можно узнать только при обращении в выбранное заведение. Но обычно он не сильно отличается от приведённого выше.

Сколько действует оценка

Особого упоминания заслуживает тот факт, что полученный отчёт разрешается использовать в течение строго ограниченного срока. Отчётность действует в течение 6 месяцев, именно в этот период заказавшие её люди способны передать сведения кредитору.

Если указанный срок истечёт, информация потеряет актуальность и станет бесполезной. В результате заёмщикам придётся заказывать повторную экспертизу, которая вновь потребует дополнительных расходов и оплаты услуг экспертов.

Следует учитывать указанные рамки, оформляя ипотечный кредит.

Кто оплачивает – покупатель или продавец

Строгих указаний на то, кто обязан платить за экспертизу, нигде не указывается. Им способен оказаться как покупатель, так и собственник жилплощади, решивший продать её новым владельцам. Точно можно сказать лишь то, что плательщиком не станет банк, который перекладывает подобные расходы на плечи клиентов.

Но важно учитывать, что оценка квартиры при ипотеке в новостройке нужна новосёлам, а не застройщику. Аналогичное высказывание верно и для случаев с приобретением жилища на вторичном рынке.

Подобная ситуация связана с тем, что отчёт с указанием стоимости и состояния объекта обязателен при оформлении кредита, а не покупке дома. То есть, он нужен для получения займа и финансирования покупки.

Следовательно, в нём заинтересован заёмщик, который и должен платить за проведённые работы.

Но важно повторить, что отсутствие необходимости оплачивать отчётность не освобождает продавца от участия в процессе. Часть документов, необходимых для проведения независимой экспертизы, способен получить и предоставить специалисту только собственник жилплощади, поскольку других людей, независимо от их профессии, нет к ним доступа.

Выбор независимого специалиста

Выше уже говорилось, что каждый кредитор предлагает собственный список специалистов, проверяющих недвижимость на вторичном рынке и в новостройках. Но заёмщики способны воспользоваться собственным вариантом.

Главное, чтобы выбранный эксперт:

  • имел лицензию;
  • не состоял в родственных связях с покупателем или продавцом.

Следствием нарушения любого пункта станет признание полученного отчёта недействительным.

Чтобы не столкнуться со сложностями, рекомендуется согласовывать сделанный выбор с работниками банка. Это позволит заранее убедиться, что подготовленные бумаги будут приняты к рассмотрению.

Как происходит оценка квартиры для ипотеки во вторичке

Обычно оценка квартиры для ипотеки во вторичке проходит по тем же правилам и условиям, что применяются для оценивания новых домов. Но некоторые особенности всё же присутствуют:

  • список документов, нужных оценщику, дополняется правоустанавливающими договорами, уже указанными ранее;
  • большее внимание уделяется состоянию несущих стен и перекрытий;
  • недопустимы не зарегистрированные в паспорте дома перестройки и изменения планировки;
  • чуть меньше внимания уделяется инфраструктуре и району, в котором находится здание, поскольку в старых частях города проблем с доступностью социальных служб обычно не возникает.

То есть, явных отличий от стандартной процедуры проверки нет. Экспертиза квартиры на вторичке практически не отличается от описанного выше процесса. Это связано с тем, что критерии оценивания остаются неизменными, независимо от даты постройки здания. Изменяется лишь техническое состояние строения и его стоимость, которая со временем начинает снижаться.

Получение отчёта от оценщика

Заказывать оценку квартиры для ипотеки следует за несколько дней до даты передачи документов в кредитное учреждение. Подобный срок связан с тем, что на посещение строения специалистом обычно требуется до 2 дней. Ещё за 3-4 дня происходит написание отчёта.

Упомянутая отчётность содержит:

  • информацию о заказчике;
  • сведения об исполнителе, включая доказательство того, что он имеет лицензию и разрешение на работу;
  • описание методов, которыми пользовался эксперт;
  • подробная информация о жилище с приложением фотографий;
  • анализ сложившейся ситуации на жилищном рынке;
  • оценочная стоимость объекта;
  • приложение.

Обычно банковских сотрудников интересует только приложение и стоимость, поскольку именно в этих разделах содержится наиболее ценная информация. Остальные части используются в качестве вспомогательных инструментов.

Стоит добавить, что указанный план может незначительно отличаться от того, что подготовит специалист.

Источник: https://ipotekyn.ru/osenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Жилищный вопрос
Добавить комментарий