Все о покупке квартиры в строящемся доме

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

Все о покупке квартиры в строящемся доме

Практически половина квартир в новостройках продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более.

Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски.

Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?

№1. Преимущества покупки жилья на стадии котлована

Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств.

В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом.

Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.

Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика. Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.

Многих привлекает возможность выбора. Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа.

Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии. После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир. Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой.

Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.

№2. Минусы покупки жилья на этапе котлована

Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании.

Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома, но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.

Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.

№3. Где искать информацию о застройщиках?

Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.

Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя.

Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.

Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте.

Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации.

Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.

№4. Какие документы должны быть у застройщика?

Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.

Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли.

В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время.

Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.

Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом.

В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей.

Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.

У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности.

Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться.

Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.

Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.

Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.

С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия.

На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон.

Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.

Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.

№5. Договор с застройщиком

Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами.

В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214.

Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.

Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж.

Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна.

В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.

Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.

Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется.

Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя.

Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.

Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру.

Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист.

Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.

Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков. Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.

Большая часть квартир приобретается в ипотеку. Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка. Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.

№6. Инфраструктура района

На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко. Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки.

Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом.

Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.

№7. Что нужно учесть при приеме квартиры?

Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям.

Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, коммуникациям, а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах. Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована.

Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.

Источник: http://remstroiblog.ru/natalia/2017/01/23/7-osobennostey-pokupki-kvartiryi-v-novostroyke-na-stadii-kotlovana/

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку и избежать ошибок

Все о покупке квартиры в строящемся доме

19.07.2017

Ипотека ипотеке рознь. Одно дело, если вы покупаете квартиру в уже готовом доме, совсем другое – если планируете потратить деньги на жилплощадь, расположенную в строящемся объекте.

Последний вариант признается экспертами более рискованным – строительство может не завершиться. Из-за возможных рисков не все банки предлагают подобный вид ипотечного кредитования.

Но его же можно назвать более выгодным для покупателя – цены на жилье в еще не сданных новостройках меньше, чем на готовые апартаменты.

Получите выгодные ипотечные предложения от банков на выставке «Недвижимость от лидеров». Выставка-ярмарка застройщиков и банков – это всегда дополнительные скидки и бонусы покупателям жилья.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

В этой статье мы расскажем, как не прогадать, приобретая квартиру в ипотеку, и стоит ли свеч игра с застройщиком.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку и избежать ошибок

В 2017 году на государственном уровне начали обсуждать законопроект, касающийся помощи обманутым участникам долевого строительства.

Это те, кто купил жилье в строящемся доме, и не получил его из-за банкротства компании, незаконного строительства, двойных продаж.

В Госдуме решается вопрос о создании специального фонда, главная задача которого – помощь тем, кто только собирается вложить свои деньги в жилплощадь в новом ЖК, и тем, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень отметил в интервью «Российской газете», что эта проблема не имеет универсального решения. Однако это не значит, что люди останутся без средств к существованию и поддержки со стороны государства. В данный момент Госдумой принимается решение о материальной помощи обманутым дольщикам во всех регионах страны.

Как защитить себя от застройщиков, которые не собираются сдавать дом или скрывают свое бедственное положение? Первый и главный совет – не дать себя одурачить. Для этого нужно разбираться в особенностях приобретения квартиры в строящемся ЖК.

На выставке «Недвижимость от лидеров» вас научат проверять застройщика.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Виды ипотеки

Плюсы Минусы
Долевое строительство
  • Покупка новой квартиры в только что отстроенном доме.
  • Меньшая стоимость – экономия до 30-40%.
  • Возможность заранее зарезервировать за собой определенную жилплощадь, выбрать этаж, планировку и т.д.
  • Длительное ожидание – от полугода до пяти лет.
  • Все характеристики нельзя оценить заранее.
  • Рассрочка платежей предоставляется на короткий срок.
  • Ипотечным кредитованием этого вида занимаются далеко не все банки.
  • Риск банкротства застройщика, заключения договора с мошенниками, задержки срока ввода в эксплуатацию.
Ипотека на вторичном рынке
  • Вы можете сразу переехать в собственное жилье.
  • В районе есть все ключевые объекты инфраструктуры.
  • Ипотеку можно оформить в любом банке.
  • Возможность оформления налогового вычета.
  • Необходимость проверки юридической чистоты сделки.
  • Риск незаконной перепланировки.
  • Наличие определенных требований к объекту со стороны кредитной организации.

Выбрать застройщика

Решение не стоит принимать импульсивно. Изучите положение на рынке сами или доверьте это риелтору, побеседуйте с дольщиками на форумах, проверьте проектную документацию – разрешение на строительство, право собственности на участок, отведенный под объект, проектную декларацию. Не доверяйте красивой рекламе. Помните о своих расходах:

  • Где будете жить до тех пор, пока квартиру не сдадут.
  • Сколько будет стоить ремонт жилья.
  • Сколько времени придется тратить на дорогу на работу и обратно – особенно актуально, если вы работаете в центре Москвы, а планируете купить однушку за МКАДом.

Заключить сделку

На этом этапе самое главное не спешить. Даже если вас подгоняют менеджеры по продажам, которые сулят скидки и приятные бонусы при заключении договора в определенные сроки. Давление на покупателя – еще один способ сбить его с толку и не дать увидеть проблемы с документацией, строительством объекта, финансовым положением застройщика.

Ипотека – это серьезный шаг. Ваши действия должны быть обдуманными. Определитесь со своими доходами и начните планировать свои расходы на несколько лет вперед.

Проанализируйте свой бюджет, подумайте о том, готовы ли вы к постоянной экономии. Если вам предлагают ипотеку в банке-партнере, изучите все «за» и «против».

Обратите внимание на условия кредитования в других организациях – не лучше ли они?

Для получения кредита от вас потребуют:

  • заявление;
  • справку по форме 2-НДФЛ;
  • копию документа, удостоверяющего личность заемщика.

Не спешите относить собранные бумаги в банк. Сравните предложенный вариант с другими предложениями. Не идите на поводу у менеджера, если вам сообщают, что за несколько дней цена может повыситься, и вы окажетесь в невыгодном положении.

Еще один совет: попросите черновик соглашения, которое вам придется подписать. Изучите его дома с холодной головой. Только после этого можно принимать окончательное решение.

На выставке «Недвижимость от лидеров» вам расскажут, как быстро собрать необходимые документы и грамотно выбрать предложение по ипотеке.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Подписать договор

Застройщик обязан предоставить предварительную версию. Вы должны заранее обсудить все спорные моменты, убедиться, что в соглашении точно прописаны права и обязанности всех сторон.

Если вы видите неприемлемые для вас условия, не ставьте подпись и откажитесь от приобретения. Не позволяйте обмануть себя.

Не думайте, что упущенная покупка ставит крест на приобретении жилья – вы еще сможете найти предложение, которое вас устроит.

Вы имеете право на:

  • Обсуждение деталей соглашения до подписания.
  • Внесение предложений об изменении текста договора.

Что нужно учитывать при заключении ДДУ:

  • Подпись генерального директора – если его роль исполняет доверенное лицо (менеджер), в дальнейшем могут возникнуть сложности при судебном разбирательстве.
  • Предмет соглашения – передача объекта в установленный срок. Остальные формулировки не имеют к сделке никакого отношения.
  • Характеристики объекта – в документе должны быть указаны адрес, кадастровый номер недвижимости, номер квартиры, этаж, на котором она будет располагаться. Также обязательным является указание финансовых гарантий со стороны застройщика.
  • Гарантийный срок – ответственность за жилье компания несёт в течение 5 лет, за инженерные коммуникации – в течение 3.

И последнее: если договор по каким-либо причинам не был зарегистрирован в Росреестре, он считается незаключенным.

Что может помешать получить квартиру

Встречаются редко, но могут попортить немало крови заемщику. Причина этого явления – несоблюдение подрядчиком обязательств перед застройщиком. Итог – расторжение договора. На место одной фирмы, заинтересованной в продаже квадратных метров, заступает другая, и дольщик остается не у дел.

Чтобы исключить риск двойной или даже тройной продажи, проверяйте регистрацию ДДУ.

Банкротство застройщика

Один из самых неприятных вариантов развития событий для заемщиков. В этом случае есть все шансы вернуть себе хотя бы часть потраченных средств – в судебном порядке взыскать компенсацию. Вы можете даже потребовать вернуть жилье, если строительство дома завершено.

Незаконное строительство

Причина – отсутствие разрешительной документации. Чтобы не стать жертвой мошенников, внимательно проверяйте документы на землю самостоятельно или доверьте это грамотному юристу.

Срыв сроков сдачи

Кажется, что эта проблема не такая существенная, как первые три. Но о любом сдвиге в графике вас должны извещать, памятуя о том, что дольщик несет убытки из-за продолжающегося ожидания. Не забывайте о том, что за каждый день просрочки начисляется пеня – вы имеете полное право взыскать накопившуюся сумму с девелопера.

Сколько ждать квартиру

Средний срок для многоэтажного дома составляет от полугода до двух лет. При неблагоприятном раскладе (нарушении сроков), два года вполне могут превратиться и в три, и в пять лет. Если вы не готовы ждать так долго, подумайте: не рассмотреть ли другие варианты?

Подведем итог.

Покупка жилья в строящемся доме Неправильно Правильно
  • Выбрать первое попавшееся предложение, не анализируя ситуацию на рынке.
  • Быстро заключить сделку без проверки документации застройщика.
  • Влезть в ипотеку на невыгодных условиях.
  • Подписать ДДУ, не доверив его проверку профессионалу.
  • Взвесить все «за» и «против», оценить ситуацию на рынке, составить список девелоперов, выбрать лучшие предложения.
  • Запросить проектную декларацию, документы, подтверждающие право собственности на землю под объект, и другие бумаги, свидетельствующие о компетентности застройщика.
  • Выбрать наиболее выгодную программу ипотечного кредитования, не довольствуясь предложениями от банков-партнеров.
  • Подключить юриста на этапе подписания ДДУ, добиться пересмотра условий соглашения, которые вас не устраивают, проверить регистрацию договора.

Чтобы узнать все о приобретении квартиры в строящемся доме в рамках программ ипотечного кредитования, приходите на выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров». На ней вы сможете посетить офисы продаж крупнейших строительных и риелторских компаний, задать свои вопросы ведущим застройщикам Москвы и Подмосковья.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник: https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-v-stroyashchemsya-dome-v-ipoteku-i-izbezhat-oshibok/

Покупка квартиры в строящемся доме – риски, правила, в ипотеку, документы, порядок, этапы, условия, что нужно знать

Все о покупке квартиры в строящемся доме

Все чаще можно встретить в больших и средних городах России активно строящиеся отдельные новостройки и жилые массивы – объекты мечтаний многих граждан, желающих купить новую квартиру в строящемся доме.

Эту мечту осуществить не так сложно, как это кажется на первый взгляд.

Недвижимость в новостройке можно купить по цене, которая заметно ниже той, которая господствует на вторичном рынке недвижимости.

Итак, вы решили, что скорая покупка квартиры в строящемся доме – необходимое для вас приобретение. Что необходимо знать?

Что нужно знать?

Перед покупкой квартиры в новостройке следует подробно узнать репутацию и финансовые возможности строительной организации, которая занимается постройкой здания.

Нелишним будет ознакомиться с особенностями инфраструктуры в районе новостройки – наличие транспортной развязки и муниципальных учреждений в шаговой доступности станут хорошим подспорьем.

Рекомендуется проверить, есть ли у застройщика уже завершенные успешные проекты, которые получили положительные отзывы от реальных покупателей недвижимости.

Купить жилье в строящемся доме можно по одной из наиболее распространенных сейчас схем:

  1. Договор долевого участия. Самый безопасный и приемлемый способ, который обязывает покупателя уплатить всю сумму за квартиру, а застройщика – построить дом и ввести его в эксплуатацию, после чего передать оплаченную покупателем квартиру в пользование.
  2. Вексель. Ненадежный метод, выгодный только для застройщика. Он позволяет избежать уплаты налогов строительной организации, а также отказаться от уплаты неустойки покупателю в случае временной остановкой процесса строительства здания.
  3. Жилищный кооператив. Весьма рискованный метод, который довольно плохо описан в действующем законодательстве. Если в кооперативе есть посторонние взносы (за исключением вступительных и паевых), следует отказаться от такого способам.

Таким образом, договор долевого участия – наиболее выгодный и безопасный способ покупки.

Правила

Существует перечень негласных правил, которым вам следует подчиняться при покупке жилья:

  • всегда требуйте все необходимые документы и разрешения застройщика;
  • дважды подумайте перед тем, как вложиться в покупку жилья на этапе строительства;
  • не доверяйте продавцам, которые отказываются предоставить вам все документы;
  • узнавайте, есть ли у выбранного застройщика успешные проекты.

Эти четыре простые правила уберегут вас от большинства возможных рисков, с которыми можно столкнуться при покупке жилья в доме, находящемся на стадии строительства.

Преимущества

При покупке квартиры в строящемся доме есть как и риски, так и положительные моменты, иначе спроса на строящиеся дома не было бы.

Плюсы следующие:

  • более низкая стоимость жилья, причем чем ближе этап строительства к началу, тем меньше стоимость, в любом случае вторичное жилье обойдется существенно дороже;
  • юридическая чистота жилья, в которой невозможно сомневаться – в такой квартире точно нет прописанных родственников и наследников владельца, приносящих только проблемы;
  • развитая инфраструктура, которой снабжаются современные строящиеся здания, также привлекательна более оптимальная технология строительства и новизна жилья;
  • широкий ассортимент доступных предложений в различных местах определенного города – можно без труда подобрать квартиру, которая будет отвечать всем вашим требованиям.

Как видите, достоинств приобретения жилья в строящемся доме весьма много, и по этой причине возможность покупки квартиры в новостройке греет сердца многих желающих купить жилье.

Покупка квартиры в строящемся доме

Если вы хотите купить юридически чистую и новую квартиру по доступной стоимости – покупка жилья в доме на этапе застройки является лучшим способом воплощения мечты в жизнь.

Эта процедура сопряжена со своими особенностями и рисками, которые обязательно следует учитывать, обращаясь к этому способу.

В ипотеку

Покупка жилья на этапе строительства в ипотеку встречается очень часто, и вы тоже можете ею воспользоваться.

Приобретение в кредит практически ничем не отличается от покупки в ипотеку вторичного жилья, также необходимо:

  • подобрать объект недвижимости (а также забронировать его за собой);
  • провести его оценку;
  • застраховаться;
  • получить разрешение на кредит;
  • подписать договор.

Для взятия такого жилья в кредит необходим стандартный набор ипотечных документов.

Риски

Помимо достоинств, приобретение квартиры в строящемся доме сопряжено и с определенными рисками, среди которых на практике встречаются такие:

  • замедление или полная остановка строительства, которая может продлиться годы;
  • перепродажа одной и той же квартиры в строящемся доме нескольким людям сразу;
  • вероятность того, что новостройка не пройдет государственную проверку;
  • нарушение технологий строительства, которые после покупки приведут к проблемам.

Учитывая, что покупка жилья в новостройке имеет равное количество плюсов и минусов, вам придется делать сложный выбор – положиться на новое жилье или выбрать вторичный рынок.

Как выбрать застройщика?

Правильный выбор застройщика – лучший и единственный эффективный способ минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Выбирать конкретную строительную организацию (обязательно должна быть юридическим лицом) необходимо только после тщательной проверки документов и всей необходимой информации, в том числе и отзывов от реальных покупателей.

Что проверять?

Перед тем, как принять окончательное решение о выборе застройщика, выполните следующие действия:

  1. Запросите у строительной организации все документы, включая проектную декларацию, разрешение на строительство, разрешение на владение земельным участком, а также учредительные бумаги. Узнайте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность.
  2. Узнайте как можно больше о прошлом организации – проверьте репутацию, статистику прежних проектов, проштудируйте официальный сайт на предмет нужной информации.
  3. Постарайтесь отыскать в Сети отзывы от реальных покупателей жилья в новостройках, построенных строительной организацией прежде. Убедитесь в том, что хороших больше.

После проверки указанных выше моментов еще раз хорошо подумайте и взвесьте свое решение, чтобы в дальнейшем не пожалеть о сделанном выборе в пользу определенного застройщика.

Порядок оформления

В первую очередь вам необходимо подготовить все необходимые для заключения сделки документы.

Далее вы выбираете способ, на основе которого будут производиться операции с застройщиком (кооператив, ДДУ или другой), после чего бронируете выбранную квартиру за собой.

Затем следует:

  • оплата (либо оформление ипотеки);
  • получение на руки документов, необходимых для регистрации собственности в ЕГРН.

Этапы сделки

Порядок покупки квартиры в строящемся жилье с использованием ипотеки можно представить в виде пошагового списка:

  1. Выбор подходящего застройщика и конкретной квартиры в строящемся доме.
  2. Заключение официального соглашения о бронировании выбранной вами квартиры.
  3. Подача необходимых документов в банк для рассмотрения заявки.
  4. Получение одобрения ипотечного кредита.
  5. Подписание ипотечного договора.
  6. Оценка объекта недвижимости и страхование.
  7. Регистрация договора по ипотеке.
  8. После выполнения указанных действий покупатель начинает выплачивать кредит и получает возможность заселиться в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию и подготовке к заселению.

Если планируется покупка квартиры за свой счет, указанный выше порядок действий меняется, и после внесения первоначального взноса и подписания договора, покупатель оплачивает покупку и получает право зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности через ЕГРН.

Перечень документов

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме за свой счет, вам потребуется подготовить только паспорт. При покупке в браке следует предоставить письменное согласие супруга на покупку.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Если же планируется приобретение жилья в ипотеку, придется собрать более широкий пакет бумаг:

  • паспорт и еще один документ, необходимый для удостоверения личности;
  • справки о доходах и заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки;
  • согласие супруга на покупку квартиры (если заемщик в браке);
  • заявление на получение ипотечного кредита.

Некоторые банки оставляют за собой право изменять необходимый перечень документов для получения ипотеки. Узнать необходимую информацию можно в отделении выбранного банка.

Заключение договора

Договор долевого участия, который часто используется при покупке квартиры в строящемся доме, должен соблюдать следующие данные:

  • объект передачи с полным указанием характеристик;
  • цена договора, порядок и срок выплаты указанной суммы;
  • срок гарантии на объект договора;
  • срок передачи объекта недвижимости.

Следует отметить, что, если в заключенном договоре отсутствует хотя бы один из перечисленных выше пунктов, он считается недействительным.

Здесь представлен образец договора долевого участия.

Для того, чтобы избежать возможных проблем при заключении договора, рекомендуется привлечь к сделке опытного агента по недвижимости.

В чем опасность?

опасность покупки квартиры в доме на этапе строительства – заморозка стройки, которая со временем может как исчезнуть (и тогда дом все-таки будет достроен), либо превратится в перманентный застой.

Поэтому тщательно подумайте перед тем, как выбрать застройщика.

Также, если вы обратились к услугам ипотеки, можно столкнуться с проблемой нехватки финансовых средств на оплату кредита.

Даже несмотря на то, что стоимость строящегося жилья существенно ниже, чем уже готового, на погашение платежей придется тратить весьма больше суммы.

Поэтому обязательно оцените свое финансовое положение перед обращением в банк.

На видео о приобретении жилья на стадии строительства

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-v-strojashhemsja-dome.html

Как купить квартиру в строящемся доме от застройщика? Документы и риски при покупке

Все о покупке квартиры в строящемся доме
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Покупка квартиры в строящемся доме от застройщика – часто встречающийся вид сделки, имеющий определённые преимущества и риски.

Чтобы выгодно приобрести жильё и не стать обманутым дольщиком, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры и её подводными камнями.

Особенности приобретения строящегося жилья

Квартиры, выставляемые на продажу в недостроенном здании, обладают массой преимуществ по сравнению с жильём, продаваемом на вторичном рынке.

Новостройку на этапе строительства можно приобрести намного дешевле, при этом потенциальному владельцу не нужно изучать историю перехода объекта недвижимости из одних рук в другие. Вы будете первым владельцем этого жилого помещения.

Формально приобрести недостроенное жильё невозможно, согласно нормам российского законодательства. Заключая договор с застройщиком, вы получаете право требования передачи помещения в частную собственность после окончания строительных работ, право требования выплаты неустойки за пропуск сроков для сдачи здания в эксплуатацию и т. п.

На законодательном уровне выделяют 3 способа приобретения недостроенного жилья:

  • вступление в ЖСК и выплату пая, равного стоимости квартиры;
  • заключение договора долевого участия с компанией-застройщиком;
  • получение государственного жилищного сертификата на приобретение жилья.

На практике существуют и другие способы покупки недостроенной квартиры, но наибольшей популярностью пользуется второй вариант – заключение договора долевого участия.

Процесс покупки квартиры в строящемся доме

Если вы уже выбрали интересующий вас район, МКД и жилое помещение, не спешите подписывать документы с застройщиком. Предварительно следует изучить объект недвижимости.

Помимо поиска информации о самом строении, его типе и планировке квартиры, проверьте имеющиеся в интернете сведения о компании-застройщике. Доверять следует только проверенным организациям с хорошей репутацией.

Кроме этого, обязательно изучите документацию на продаваемый объект недвижимости (проектную декларацию, правоустанавливающие бумаги на землю, разрешение на строительство и т. д.).

Процедура приобретения квартиры у застройщика следующая:

  1. проверьте юридическую чистоту сделки самостоятельно или с помощью специалиста;
  2. оформите ДДУ (договор долевого участия);
  3. оплатите застройщику оговорённую сумму денег;
  4. подпишите акт приёма-передачи и получите ключи от вашей квартиры;
  5. обратитесь в ТО Росреестра и зарегистрируйте право собственности на объект недвижимости (по окончании процедуры вам выдадут правоподтверждающую выписку из ЕГРН).

Специалисты крайне не рекомендуют заключать предварительный ДДУ, так как он не является безопасным для покупателя.

Как правило, застройщики предлагают различные скидки при заключении данного вида договора. Чаще всего подобная схема используется в мошеннических целях.

Обратите внимание на текст документа, ДДУ должен содержать сроки сдачи МКД в эксплуатацию.

В случае нарушения данного пункта договора застройщик отвечает собственными финансами. На практике от момента подписания бумаг до фактического въезда в готовую квартиру может пройти от полугода до полутора лет и более.

Ипотека или наличные?

Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку – довольно распространённое явление. Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести недвижимость наличными без оформления целевого кредита. В большинстве случаев банки охотно идут на предоставление ипотеки.

Если вы определились с компанией-застройщиком, порядок приобретения недостроенной квартиры в кредит следующий:

  1. заключение с организацией соглашения о бронировании жилого помещения;
  2. обращение в банк с заявлением о выдаче целевого займа;
  3. подписание ДДУ с застройщиком после одобрения кредита.

В остальном процесс приобретения новостройки не отличается от описанного выше.

Документы для покупки квартиры в строящемся доме

Перед заключением ДДУ тщательно изучите документацию, предоставленную застройщиком – правоустанавливающие бумаги на землю, на которой возводится дом, проектную декларацию, разрешение на строительство, выписку из ЕГРН на землю, различные акты и согласования, имеющие отношение к строительству.

Если сомнений в честности компании не возникло, можно приступить к заключению договора. ДДУ обязательно оформляется в письменном виде и регистрируется в едином Росреестре.

Для регистрации договора дольщик должен предоставить в государственную инстанцию:

  • паспорт;
  • заверенное нотариально согласие супруга на осуществление сделки (при необходимости);
  • заявление с просьбой о регистрации от компании и дольщика;
  • сам ДДУ со всеми приложениями;
  • договор залога права требования (если квартира была куплена с оформлением ипотеки);
  • документы, характеризующие объект недвижимости.

Риски при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку

Чтобы одобрить выдачу целевого займа, банк предварительно проверяет благонадёжность застройщика и юридическую чистоту предстоящей сделки.

В случае приобретения новостройки вас ожидает абсолютно новое жильё с современной планировкой и юридически чистой историей (то есть без каких-либо обременений и переходов из рук в руки).

Покупка строящегося жилого помещения в кредит имеет определённые риски:

  • вы не можете быть на 100% уверены, когда будет сдан дом;
  • длительное строительство может сопровождаться дополнительными затратами;
  • всегда существует шанс попасть в руки мошенников, если речь идёт о приобретении строящегося жилья.

Кроме этого, ипотека, выдаваемая на приобретение строящегося жилья, обычно имеет более высокий процент, чем при покупке готового жилого помещения. Первоначальный взнос в этом случае может начинаться с 40% от стоимости недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: https://metrtop.ru/pokupka/kvartira-v-stroyaschemsya-dome/

Покупаем квартиру в строящемся доме: 3 законных способа

Все о покупке квартиры в строящемся доме

Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Что получает человек, покупая квартиру в недостроенном доме?

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?

Он приобретает определённые права:

  • Требовать передачу квартиры в готовом доме;
  • Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Схема заключения договора.

Риски и особенности покупки квартиры в строящемся доме

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

  • Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

  • В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
  • Соответствует ли строящийся дом плану;
  • Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
  • Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
  • Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке или в рассрочку?

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

  • Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
  • Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
  • Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
  • Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

  • Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
  • Платежные документы и соглашения;
  • Акт передачи всей документации;
  • Договор переуступки прав;
  • Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Образец договора цессии.

Основные способы приобретения квартиры в строящемся здании

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

  • Договор долевого участия;
  • ЖСК;
  • Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

  • Предварительный договор;
  • Вексельная схема;
  • Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Долевое участие и процесс заключения договора

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

  • Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
  • Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
  • Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
  • Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Важно: данный договор относится к разряду потребительских, и при необходимости дольщик может воспользоваться Законом «О защите прав потребителя».

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

  • С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
  • Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

  • При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
  • С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
  • Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
  • Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
  • Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
  • Полное описание квартиры;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/pokupaem-kvartiru-v-stroyashhemsya-dome-3-zakonny-h-sposoba.html

Жилищный вопрос
Добавить комментарий