Все аргументы за и против ТСЖ

Члены ТСЖ рассказали, почему стоит уйти из управляющей компании

Все аргументы за и против ТСЖ

Напомним, конфликт между жильцами новостройки и управляющей организацией, навязанной застройщиком (“Рубикон-Аэро Инвест”), возник не на пустом месте. Сначала люди были недовольны тем, как им оказывают услуги, а потом случайно, из интернета, узнали, что компания “Рубикон” не прошла лицензирование. Так возникла идея создать ТСЖ.

Приступить к работе оно должно было еще 1 августа 2015 года, но возникла загвоздка: УК отказалась передавать документы на дом. А департамент государственного жилищного и строительного надзора (бывшая Госжилинспекция. – Прим. ред.) проверил протокол общего собрания и вынес решение: ТСЖ нелегитимно, поскольку не было кворума.

Дело в том, что некоторые жильцы на момент ания еще не имели на руках свидетельств о праве собственности на квартиры, только договоры “долевки” и акты приемки помещений. Плюс несколько человек отозвало опросные листы, поддавшись уговорам представителей застройщика.

Пока руководство ТСЖ пыталось доказать свой статус-кво в Госжилинспекции, застройщик передал жилфонд в управление другой фирме – УК “Ремстройкомплекс”: его не смутил даже 60-миллионный долг за тепло.

– Мы недоумевали: как так, создали ТСЖ по всем правилам, зарегистрировали в налоговой, а нас не признают? Составив акт, Госжилинспекция, по логике, должна была выдать предписание о ликвидации товарищества, а его можно оспорить в суде.

Однако предписания не было, были лишь устные рекомендации поставщикам ресурсов не заключать договоры с нелигитимными ТСЖ. Многие, столкнувшись с такой ситуацией, теряются и отступают.

Мы обошли трех юристов, и только один сказал: бессмысленно бодаться с ГЖИ, надо искать другой путь, – вспоминает Игорь Иванов, председатель ТСЖ “Щербакова, 20”.

Борьба не на равных

Этим путем стал иск в Арбитражный суд об истребовании инженерно-технической документации из УК “Ремстройкомплекс”.

Параллельно жильцы подали заявления в прокуратуру: они считали, что коммунальщики нарушили Жилищный кодекс, не согласовав с собственниками свой приход.

К четвертому заседанию стало понятно, что истцы выиграют, как бы оппоненты ни затягивали процесс. Более того, прокуроры обязали “Ремстройкомплекс” провести общее ание дома, где большинство высказалось против УК.

У ТСЖ должна быть сплоченная команда и “подушка безопасности” в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем персонала, незапланированный ремонт и т. п.

– Повезло, что прокуратура досконально разобралась в ситуации и стала на сторону жильцов. Вообще, нам многие помогали, иначе до сих пор могли бы судиться. Например, администрация города после ухода “Ремстройкомплекса” пыталась выставить наш дом на конкурс, но мы поехали на прием к начальнику департамента ЖКХ, показали документы, и решение отменили.

Когда разослали единые квитанции от имени ТСЖ – получили приглашение в ОБЭП. Пришлось объяснять, что собранные с жильцов деньги лежат на целевом счете, как только подпишем договоры с поставщиками ресурсов, средства пойдут по назначению, – говорит Иванов. – Застройщик, конечно, еще не раз пытался ставить палки в колеса.

От имени жильцов аффилированные с ним лица подали в суд на ТСЖ – якобы оно незаконно. А перед Новым годом у нас украли ключи от всех подсобных помещений, и тут же всплыла новая УК, зарегистрированная аж в Североуральске. Пришла диспетчер на смену – в кабинете сидят чоповцы. Пришлось полицию вызывать и писать заявление о захвате.

Потом мы еще несколько ночей подряд дежурили по очереди, но никто больше не приезжал. Отступились.

В Свердловской области продлили льготную ипотеку

24 декабря 2015 года судья вынесла решение в пользу ТСЖ, правда, оно до сих пор не исполнено, хотя УК “Ремстройкомплекс” официально разорвала договоры с поставщиками ресурсов еще в канун Нового года. И это создает серьезные проблемы начинающим управленцам.

– У бухгалтера нет необходимых для работы сведений, тех же номеров счетчиков в помещениях. Хорошо, если люди хранят все показания приборов учета, а если нет? Приходится выставлять квитанции по городским нормативам, разница приличная. Допустим, за “двушку” в 65 квадратов с показаниями индивидуальных счетчиков выйдет 3,2 тысячи рублей в месяц, без них – около пяти.

Кроме того, проверка электросетевой компании показала, что двухтарифные приборы учета в доме настроены так, что в выходные фиксируют данные по дневному тарифу, более дорогому. В котельной расход газа в два раза выше, чем на аналогичных жилых объектах.

Чтобы восстановить техническую документацию, потребуется не меньше года, – рассказывает Денис Ворошилов, член правления ТСЖ.

Будни товарищей

Пока горожане отдыхали в зимние каникулы, инициативная группа “Щербакова, 20” меняла “сердечники” замков в электрощитовых, подвалах, на чердаке. Медлить было нельзя: если где-то прорвет, отвечать придется ТСЖ. Потом случился сильнейший снегопад – срочно начали искать дворника, заплатили ему из собственного кармана.

Вообще, персонал набирали с помощью “сарафанного радио”, признаются собеседники: кого-то наняли через частную фирму, кого-то переманили из УК, некоторые бреши закрыли сами. Так, среди членов правления обнаружился программист, который разработал шаблон квитанции, установил программу и наладил сбор показаний через сайт.

Уже половина жильцов пользуется этим инструментом.

Сегодня на 400 квартир работают четыре диспетчера, два электрика, три уборщицы, по одному сантехнику и дворнику, а также бухгалтер на аутсорсинге и управляющий.

Расходы на общедомовые нужды включат в платежки с 2017 года

– Скажем честно: не все гладко. Уже успели столкнуться с кризисом управления. Пока мы боролись за ТСЖ, готовы были жертвовать личным временем. Я даже от зарплаты председателя отказался. То, что мы сами не разругались, очень важно, но все устали. Поэтому искали управляющего.

В итоге нашли человека, который согласился трудиться по совместительству. Но буквально вчера он ушел: говорит, здесь без полной отдачи не справиться, – делится горьким опытом Игорь. – Теперь думаем, что делать: либо бросать свой бизнес, либо делить заботы управляющего на троих.

Найти в Екатеринбурге профессионала, который разбирается в технике, не боится огромного объема работы и согласен пахать за копейки, нереально, уверены общественные управдомы. А платить 60-70 тысяч рублей в месяц ТСЖ пока не готово.

По словам активистов, семьи к их “коммунальной” нагрузке относятся с пониманием, хотя, конечно, не рады, когда отец до полуночи сидит на заседании правления или на трубке висит, обзванивая соседей. Надеются, что постепенно все войдет в норму.

– Не жалеете, что когда-то ввязались во все это? – спрашиваю.

– Нет, – отвечают. – Опыт полезный и интересный. Мы хоть и инженеры по образованию, к сфере ЖКХ никогда отношения не имели. Но надо понимать, что быстрой отдачи от такой работы не получишь и “спасибо” люди вряд ли скажут. Устроены так: требуют многого, а сами что-то делать не спешат, даже за квартиру вовремя заплатить – проблема: собираемость в доме пока не превышает 60 процентов.

Тсж ближе к народу

И все-таки активисты советуют жильцам “неопределившихся” домов такую форму управления, как ТСЖ. Во-первых, к ней более благосклонно относятся поставщики ресурсов, уставшие от вороватых УК. Чем ближе управленцы к народу, тем проще взыскать долги.

Жилые дома начнут маркировать по классу энергопотребления

Во-вторых, ТСЖ реально позволяет жильцам зарабатывать. Допустим, на сдаче помещений в аренду, рекламе, допуске провайдеров в квартиры. Так, за размещение информационной доски в лифте арендатор заплатит порядка 5 тысяч рублей в месяц.

За год набежит 60 тысяч – неплохой резерв, который можно потратить на благоустройство. На Щербакова, 20, например, хотят закрыть двор и повесить видеокамеры, чтобы посторонние не оставляли на ночь машины.

А еще поставить дополнительные лавочки и расширить детскую площадку.

– Коммунальная война закончилась, однако хвастаться пока нечем, нам еще пахать и пахать, – резюмирует Игорь Иванов.

– Главное, что мы хотим сказать другим ТСЖ, которые борются с УК: добиться результата можно, не стоит опускать руки.

Но у вас должна быть сплоченная команда и “подушка безопасности” в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем обслуживающего персонала, незапланированный ремонт и т. п.

Источник: https://rg.ru/2016/03/24/reg-urfo/pochemu-stoit-ujti-iz-upravliaiushchej-kompanii.html

Конфликты в многоквартирном доме (часть 2). Уловки УК и ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей

Все аргументы за и против ТСЖ

Вторая часть повествования Константина Орлова о конфликтах в многоквартирном доме. Первую часть вы найдете вот здесь.

Duobus certantibus tertius gaudet (латин.)
Когда двое дерутся — третий радуется.

В этой части я расскажу об основных уловках УК и сотрудников ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.

В первой части я описывал ситуации, когда отсутствие нормальных коммуникаций между отдельными соседями ставит в тупик управление всем домом. Но все становится гораздо страшнее, когда в конфликты в доме вмешивается управляющая организация или она даже их режиссирует.

С председателями домов и инициативными жителями, которые жалуются на свои УК, часто, в разговоре можно услышать фразу «Да как они так могут? Ведь так нельзя!».

Можно! Можно ВСЕ, что прямо не запрещено. И чтобы Вам эффективно управлять домом и взаимодействовать с УК – Вы должны знать их уловки. Этих уловок немного. Но все они имеют первопричину – отдельные люди или компании теряют деньги.

Главное – поймите мотивацию той или иной управляющей компании

Сразу скажу, статья носит негативный характер, мы ведь разбираем именно конфликты, но и здесь нельзя всех делить под одну гребенку. Есть как хорошие, так и плохие. Не претендуя на мнение экспертов, но на основе нашей работы и проведению разного типа собраний начиная с 2011 года, мы выделили для себя три типа управляющих компаний:

1) Первый тип – бывшие ЖЭКи, которые стали УК, с числом обслуживаемых домов более или около 50% от общего числа домов в городе (поселке). Сюда же относятся их «клоны» и «дети», которые появляются после банкротства старых, а по сути, просто смены ООО, а все сотрудники, кабинеты и даже сайты остаются прежними.

Как правило, эти УК самые наглые, уровень и качество обслуживания и содержания дома в них стремится к нулю, решение любых элементарных вопросов упирается в огромные стены, затягивается на долгие месяца и годы.

ПРИМЕЧАНИЕ, В Красноярске произошла подобная ситуация при появлении нового ГУК «Жилфонд» (смене собственников старого). На словах пока говорится о том, что это компания нового типа и они делают ставку именно на качество работ и высокий уровень сервиса. Я думаю, объективно можно будет это оценить спустя год-полтора после начала обслуживания домов – осенью 2017.

Я искренне надеюсь, что изменения будут.

Если это действительно подтвердится – то я готов лично подарить бутылку коньяка руководителю ГУК «Жилфонда» и наш фирменный диплом, который мы дарим управляющим компаниям и ТСЖ, внедряющим современные стандарты и подходы в управлении домом (речь идет о дипломе, который «Домосканер» выдает управляющим организациям – примечание редактора).

Даю небольшой совет! Как косвенно определить качество работы УК кроме как посмотрев рейтинги нарушений? Берет ли эта УК новые дома на обслуживание или только постепенно теряет жилой фонд? Если берет по решению собраний (не с муниципальных аукционов, а именно за счет «клиентской» работы) – это очень большой плюс! Если УК не берет новые дома на обслуживание, теряет старые, то отдавать их она, понятное дело, не хочет. В ход идут любые инструменты! Об этом чуть ниже.

Мотивация этих УК – максимизация прибыли, а, следовательно, доведение дома до плачевного состояния – ведь где-то подлить бетоном за 1000 рублей и предотвратить разрушение отмостки на ремонт которой можно списать 100.000 рублей абсолютно не выгодно, а как следствие, проведение работ по ремонту по завышенной стоимости, отказ от заключения договоров с иными подрядчиками кроме «проверенных и надежных» и тому подобное.

2) Второй тип УК – аффилированные с застройщиками, которые приступают к управлению сразу после сдачи дома. Во-первых, управлять новым домом удобно – новое, есть новое, никаких поломок, только косметические ремонты, установка видеонаблюдения и прочий «тюнинг» дома.

Во-вторых, в ходе начальной эксплуатации в доме часто есть недоделки, которые застройщик обязан по гарантии исправить. Заставить это сделать – обязанность УК. Если застройщик и УК – де-факто одно и тоже лицо, то исправлять косяки либо не будут, либо будут за счет жителей.

В данном случае главная мотивация «продержаться» до окончания срока гарантии, а там как повезет.

Очень много примеров, когда тариф на « и ремонт» в недавно построенном доме аналогичен среднерыночным тарифам для подобного типа домов, но у других домов в эту сумму заложено накопление на текущий ремонт 3-6 рублей с м2, а в построенном доме все деньги до последней копейки «проедаются» ежемесячно на содержание. Как следствие, спустя 1-3-5 лет в доме не будет никаких накоплений. Делать любые работы будет не на что. Странным образом, домом управляет УК, которая была тем или иным способом выбрана/навязана/поставлена от застройщика.

Наш недавний пример в Орловской области – людям, которые получали ключи от новых квартир в доме, назначали время получения ключей в одно время в небольшом помещении.

Представьте, несколько десятков человек в огромной очереди в душном помещении. Им дают в руки лист решения по выбору УК, только после сдачи листа – ключи.

Большинство подписывали все что угодно, лишь бы забрать ключи и поскорее покинуть это место. Если вы живете в новом доме – как у вас происходил выбор УК?

Примечание редактора.

Такие случаи происходят сплошь и рядом. Например, на этом видео представитель красноярской УК «Холмсервис» навязывает свою управляющую компанию людям, пришедшим получать ключи в новостройке.

Очень часто, мотивация подобных УК – сохранить деньги застройщика (ничего не делать по гарантии), заработать по максимуму за счет отсутствия накоплений.

При этом они могут очень качественно управлять домом, реагировать на все жалобы, у них всегда чистые подъезды, а во дворах проводятся детские праздники, все сотрудники предельно вежливы и обходительны, мелкие ремонты выполняются незамедлительно. Все это делается на ваши деньги.

3) Третий тип УК – созданные с нуля и работающие в конкурирующих условиях УК. Они действительно берут дома на обслуживание по решению собрания, объясняют жителями свои преимущества, часто участвуют в муниципальных аукционах по выбору способа управления.

Эти компании, как правило, приходят на рынок на долгий срок, а следовательно, стремятся заработать имя и репутацию. Но и среди них есть компании, основанные «выходцами» из первых двух типов, которые поняли принципы работы и строят новую компанию по образу и подобию той, где они работали ранее (см. п. 1 и п.

2). Таких примеров мало, но они существуют.

Мотивация этого типа УК – набрать максимум домов и желательно большой площади, чем больше домов – тем больше доход, чем больше площадь одного дома – тем лучше.

Провести собрание по переходу в другую УК в пятиэтажке и в огромном доме, по большому счету, «одинаково приятно», срок собрания 1-2 месяца в любом случае, в результату будет большой дом площадью 25000-30000 м2, а не пятиэтажная хрущевка в 5-7 раз меньшей площади (читай – в 5-7 раз меньше доход). УК этого типа как и УК из п.2 – также стараются держать высокий уровень сервиса и обслуживания.

Ну и кратко расскажу про два основных типа руководителей ТСЖ:

1) Председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, иногда, абсолютно без опыта управления, без знаний, но с огромным желанием научиться и держать дом в порядке.

Они ищут подрядчиков, экономят каждый рубль, поднимают доходы дома.

Соответственно, председатель не держится за свое место, а уходя (после перевыборов или «захвата власти») может пояснить каждый рубль и показать все документы.

2) Второй тип – председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, но при этом сделать и свою жизнь соразмерно лучше.

Они также ищут подрядчиков, экономят каждый рубль (ищут кто сделает дешево, но по документам будет другая сумма), поднимают доходы дома (не всегда проводят все через кассу ТСЖ).

Например, магазин должен платить за использование общего имущества 10000 рублей официально, а ему предлагают неофициально платить 7000 рублей. Всем выгодно, всех устраивает – кроме собственников. Эти председатели до последнего держатся за место, а после ухода часто уносят с собой половину документов.

В части ТСЖ, среднего, почему-то, как правило, не дано. Председатели либо порядочные, либо нет. Оценку их работы пусть дают собственники самостоятельно.

В начале, я не зря так долго описывал типы УК и ТСЖ для того, чтобы читатель понимал – что движет этими компаниями или лицами в своей работе. Когда вы понимаете истинную цель работы управляющей компании, то вам проще с ней работать/бороться/побеждать. Поэтому и уловок по сохранению власти в доме у УК и недобросовестных руководителей ТСЖ не так много.

Я не буду описывать ситуации конфликтов из серии «я прихожу в офис УК, а мне ничего не говорят», «со мной никто не хочет разговаривать», «они все смеются надо мной, ничего делают», «я пишу, а они не делают» – то есть ситуаций, где страдает один человек.

Для решения таких ситуаций есть три шага: 1) письменное обращение в управляющую организацию 2) в случае отказа – обращение в Жилищную инспекцию 3) если ничего не помогает – смена УК, где в договоре управления прописывается перечень первоочередных работ с конкретными сроками.

Остановимся на случаях, когда страдает весь дом. В описании этих случаев нет последовательности, они взяты из практики и перечислены в случайном порядке.

1. Подписи многоразового использования

Вы собираете подписи на каждом собрании? Многие управляющие организации использовали один и тот же реестр собственников по многу раз, лишь меняя первые листы протокола собрания.

К счастью, сейчас на каждом собрании нужно отдельное решение на каждого собственника, а не общий реестр.

Правда, один из обратившихся к нам председателей рассказывал, как сотрудники УК копировали листы решений, где верхняя часть была «новая», а нижняя, с подписью – с реального листа решения собрания прошедшего ранее.

Надеюсь, что угроза уголовной ответственности остановит самых одиозных сотрудников и их руководителей отдельных управляющих организаций.

2. Страшилки сотрудников: «Перейдете в другую УК – дом развалится»

Одним из самых главных аргументов сотрудников любой управляющей компании является «Мы профессионалы, а если вы смените нашу УК, то потом ваш дом развалится/исчезнет вода/будет зимой холодно/квартплата вырастет в 5 раз/дом заселят крысы/все умрут».

Мой опыт насчитывает анализ судеб более 1000 домов на сегодня, ни в одном доме не стало хуже при правильном выборе новой УК! Более того, есть примеры, как в доме по ул. Павлова в Красноярске, где собственница устав от работы (бездействия) создала ТСЖ не имея при этом никакого опыта управления домом. Первый год было сложно, но сейчас дом не узнать.

В таких случаях я всегда задаю сотрудникам УК вопрос «А если у вас такие специалисты, то почему не решены следующие вопросы…» – и начинаю перечислять перечень проблем. Диалог, как правило, прекращается.

3. «Обнуление» долгов за ЖКУ в обмен на помощь УК

Представьте, вы провели общее собрание по какому-либо вопросу, где вы или меняете УК или обязываете ее сделать то, что делать для нее затратно, на собрании все собственники единогласно проали «ЗА». Вы рады, кворум есть, решение принято.

Протокол и решения собственников сданы в УК. Думаете УК уже думает как бы исполнить решение? Наоборот, лучшие умы УК думают как бы НЕ исполнять данное решение. Повторюсь, оно в 99% случаев приводит к убыткам УК, соответственно, цена вопроса соразмерна размеру убытков.

Спустя время вы узнаете, что ваши соседи, которые не принимали участия в собрании подали на Вас в суд, с требованием отменить собрание, поскольку была нарушена процедура его проведения.

Странным образом эти соседи оказываются задолжниками за ЖКУ с суммами 50-300 тысяч рублей, сами в суд они не ходят, а их интересы предоставляет по доверенности юрист управляющей компании.

Понимаете абсурдность ситуации? Люди – злостные должники, а их интересы представляет юрист компании, которой они должны денег.

Как же бороться с такими соседями? Из той практики, которая мне известна, очень помогает дружеская беседа с таким соседом, в котором ему убедительно рассказывают о том, что сейчас его долги в 50 тысяч якобы «погасятся», а когда он проиграет в суде, то на него будут возложены затраты ответчика, которого будет предоставлять дорогой адвокат. Как следствие, он получит не долг за ЖКУ в 50 тысяч, а долг перед физическим лицом (конечно, с исполнительным листом!), на гораздо бОльшую сумму. Еще, говорят, публичное активное порицание таких соседей тоже очень эффективно!

4. Подкуп отдельных людей

Очень часто собственники считают, что председатель дома получает деньги от сотрудников УК.

В каждом доме есть люди, которые в этом уверены! Это очень обидно, потому что на моей практике почти все председатели работают исключительно на собственном энтузиазме, а часто, тратят собственное время, деньги и силы на благо дома.

Но, существует и подкуп отдельных собственников сотрудниками УК, в те моменты, когда цена вопроса слишком велика. Обычно это происходит на этапе приемки дорогостоящих работ, которые не были выполнены в полном объеме или выполнены с нарушениями, а полномочия по приемке общее собрание делегировало отдельным собственникам.

Если вы председатель – всегда анонсируйте дату приемки работ и приглашайте в комиссию других соседей.

Если вы собственник – попросите, чтобы вас пригласили.

5. «Режиссеры общих собраний»

Вы думаете, что проведение очной части общего собрания во дворе – это просто встреча? Вы глубоко ошибаетесь! Лично знаю управляющие компании, которые очень технично режиссируют предстоящую встречу.

Если нужно, чтобы собрание прошло спокойно: УК обязательно приводят 1-3 человек, которые стоят в разных частях толпы и в нужный момент обращаются к самым «кричащим» соседям, заставляя их переключать свое внимание.

Сам присутствовал на одном из таких собраний, где стоял простой мужичок с мусорным ведром в руках, держа в зубах сигарету, когда кто-то начал кричать негативно в адрес УК, он похлопал крикуна по плечу, что-то спросил, отвел человека в сторону, они закурили, о чем-то поговорили. Собрание продолжилось.

После собрания он положил мусорное ведро в багажник Лексуса стоящего за углом, сел за руль и уехал.

Если нужно сорвать собрание: эти же «засланные» жители задают неудобные вопросы или просто кричат, срывая собрания.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/analitika/1286-konflikty-v-mnogokvartirnom-dome-chast-2-ulovki-uk-i-tszh-k-kotorym-oni-pribegayut-chtoby-uderzhat-vlast-v-dome-i-rassorit-sosedej

ТСЖ: «за» и «против»

Все аргументы за и против ТСЖ

О чем поведал соцопрос, проведенный Фондом общественного мнения (ФОМ) в октябре 2015.г.

Прежде всего, в современной России ЖКХ по праву считается одной из самых социально значимых «болевых точек». Управление МКД, где живёт ¾ населения страны – это ключевой вопрос для отрасли.

А магистральной линией её развития ещё совсем недавно считалось что? – ТСЖ. Даже федеральные субсидии на капремонт по 175-му закону регионам давали, исходя из того, какой процент домов «охвачен» товариществами.

Причём, нужны были именно ТСЖ, если помните, ЖСК в счёт не шли. К каким «побочным эффектам» это привело, мы тоже помним.

Потом «там, наверху» что-то щёлкнуло, «тембр голоса» правительственных СМИ изменился, и на ТВ началось нечто такое, что кроме, как «кампанией очернительства» ТСЖ, назвать нельзя. Сейчас и она более-менее утихла, внимание людей переключено на другое: лицензирование УО, общественный контроль и позывные «кап-кап-кап».

Разумеется, средний россиянин, побывав под воздействием этих информационных «поветрий», что-то для себя решил насчёт ТСЖ. Что? Парадоксально, но все эти годы важнейший вопрос: что думают широкие массы россиян о феномене ТСЖ – освещался (и сейчас освещается) до обидного мало. Как будто это интересно лишь узкому кругу профессионалов.

Так что соцопросы, подобные рассматриваемому, на вес золота.

Опрос проводился в форме интервью по месту жительства и охватывал 53 субъекта РФ, 104 населенных пункта, 1500 респондентов старше 18 лет. Статпогрешность не превышает 3,6%. Детально с его материалами можно ознакомиться на

http://fom.ru/Rabota-i-dom/12378.

Наиболее интересные вопросы приведены ниже.

Рис.7 «Вы бы хотели или не хотели, чтобы жители вашего дома (двора) создали ТСЖ?»

Рис.10 «Как вам кажется, жильцы вашего дома (двора) могли бы или не могли бы объединиться и создать товарищество собственников жилья?»

Итоговые выводы самих социологов ФОМ оригинальностью не блещут: «Знают или слышали о такой форме организации, как товарищество собственников жилья, 75% россиян; в больших городах осведомленность еще выше.

Те, кто хотел бы участвовать в ТСЖ, поясняют, что при такой форме организации «видно бы было, на что израсходовали деньги», можно самим управлять расходами, «при активной работе было бы больше порядка в доме». Противники создания ТСЖ уверены, что «это ничего не изменит». В целом 28% россиян уверены, что их соседи могли бы объединиться в ТСЖ».

Примем гипотезу, что проведенный опрос более или менее адекватно отражает ситуацию в стране в целом, и попробуем тоже проанализировать его результаты.

  1. Большинство россиян о ТСЖ кое-что знают. Ну, слава Богу. «Твёрдых незнаек» по стране всего 21%, плюс 3 % затруднились ответить, а поскольку 24 % опрошенных живёт в частных домах, а не в МКД – скорее всего, за обеими этими цифрами стоят, в основном, одни и те же люди. Процент «твёрдых знаек» плавно снижается по мере уменьшения населённого пункта: от 56% в Москве до 30 % в селах, что тоже не удивительно.
  2. Доля рискнувших взять судьбу дома в свои руки невелика: в среднем по стране 8%, максимум – 17% в Москве (видно, там люди больше всего ценят своё жильё, которое и объективно в столице самое ценное), потом эта доля резко «проседает» в городах-миллионниках до 4% (видимо, там наиболее распространены маргинальные настроения, когда людям всё «по барабану»), в менее крупных городах она стабилизируется на уровне 8-12%, и достигает минимума 3% в селах.

Ещё одна интересная цифра – процент «незнаек», затруднившихся ответить, есть ли у них ТСЖ. Он слабо зависит от размера населенного пункта, есть два крайних значения: 15% (города 50-250 тыс. чел.

) и 27% (Москва), а для всех прочих поселений это 17-22%. Можно смело принять, что сейчас среди россиян в среднем 20% «пофигистов» – людей, которые от проблем ЖКХ очень далеки.

Пока «жареный петух» не клюнет, звать их на собрания бесполезно, а учитывать их наличие надо обязательно.

  1. Там, где созданы ТСЖ, в них состоят не все жители дома, а около 2/3 (точнее, 62.5%). Правда, надо иметь в виду, что жилой фонд страны сейчас приватизирован примерно на 80%, так что львиная доля этих 37.5% жителей, оставшихся «за бортом» общественной жизни, пребывает в этом состоянии, возможно, не по своей воле. Она отсечена от участия в решении вопросов управления домом законодателем принудительно. Поневоле задумаешься, почему. Ведь бремя содержания общего имущества МКД давит на плечи собственника и нанимателя практически одинаково.

К сожалению, разделять эти две категории жителей МКД и выяснять причины их неучастия в работе ТСЖ социологи не стали. А жаль. Это могло бы дать очень ценную информацию об имидже ТСЖ и умонастроениях людей. Одно дело, если человек на вопрос, почему он не в ТСЖ, отвечает: я наниматель – и совсем другое, если говорит: с этими ребятами мне не по пути.

  1. Польза от создания ТСЖ сомнений у знающих людей не вызывает, к ответам респондентов на вопрос, что делает у них ТСЖ: «ремонт», «благоустройство», «вывоз мусора», «освещение, домофон, камеры видеонаблюдения, шлагбаум» и т.д. – и добавить-то нечего.
  2. Желающих создать ТСЖ (17%) меньше, чем нежелающих (26%), причём, и те, и другие – в меньшинстве, а большинство – это добрая половина жителей (47%) – колеблется между двумя полюсами. Ещё не решили. Что ж, людей понять можно, видя двуличное, мягко говоря, отношение властей к «товарищам», они на «передний край» борьбы за жилищное самоуправление не спешат.
  3. Мотивация желающих создать ТСЖ более-менее очевидна: «прозрачность, контроль за расходами», «совместное решение проблем дома», «больше порядка», «снизятся платежи» и т.д. – а среди нежелающих негативный опыт создания ТСЖ имеют лишь 3.8%. Остальные руководствуются представлениями, привнесенными извне, скорее всего, посредством СМИ – от «это бесполезно, не нужно» (6%) до «будет воровство» (2%) и «повысится плата» (3%). Последнее утверждение – явный миф, тем не менее, кое-кто им руководствуется. Что ж, кампания очернительства ТСЖ принесли свои плоды…

Показательно, что нынешним управлением дома коммунальными службами удовлетворено 5% из 26% (т.е. 1/5) опрошенных. 4/5 не удовлетворены, но ТСЖ не создают, кому-то не дают предубеждения, кто-то просто не решается.

  1. Но самое интересное, что о перспективах создания ТСЖ люди высказалось куда более положительно, чем о своих пожеланиях в этом направлении, т.е. тех, кто считает возможность создания в своём доме ТСЖ реальной (28% по стране), существенно больше, чем желающих это сделать (17%). Ну и ну, неожиданный поворот!

Особенно впечатляет столица: желание создать товарищество («хочу») высказали лишь 9 %, а потенцию («могу») обозначили 24% (!), т.е. в 2,5 раза больше. Даже в селах, где доля домов с ТСЖ сейчас лишь 3%, возможность создания ТСЖ в будущем допускают 19% (!) респондентов. Как это ни парадоксально, «могу» (но в перспективе) явно преобладает над сегодняшним «хочу».

О чём это говорит? Видимо, люди в глубине души понимают, что объективный ход событий ведет к тому, что альтернативы у них просто не останется: либо полная разруха в доме, либо ТСЖ.

Тут на языке сам собой вертится вопрос: «А при каких условиях вы могли бы создать ТСЖ?» – Вот что было бы крайне интересно узнать. Но… Социологи от этого воздержались. Возможно, по той причине, что в интересы заказчика этого исследования выяснение подобных вопросов не вписывается, он для них неудобен. Очень жаль, если так.

Ещё одно важное обстоятельство: голоса «за» реальность перспективы создания ТСЖ (28%), «против» (33%), «не знаю» (30%) – распределились почти поровну, примерно по 1/3.

Причём, это соотношение слабо зависит от размера города, к примеру, доля тех, кто считает создание ТСЖ в их доме возможным, по стране колеблется в довольно узких пределах – 30% плюс/минус 6%. Т.е.

перед нами более или менее равновесная «фигура» – нечто вроде правильного треугольника, где ни одна из сторон не превалирует над двумя другими. Ни сторонники ТСЖ, ни его противники не доминируют, и колеблющаяся треть тоже сохраняет свою свободу и независимость. Но это сейчас.

А что будет, когда деньги стабфодов, пока ещё компенсирующие кризисные явления в нашей экономике, иссякнут? Тугая затяжка пояса, знаете ли, сильно меняет мировоззрение… Уже в ближайшие год-два равновесие может нарушиться, и тогда вышеописанная «фигура» примет совсем иные очертания. Осталось недолго.

Материал подготовил Юрий Полонский

Источник: http://rusaviacluster.ru/cotsialnaya-sfera/zhkh/855-tszh-za-i-protiv

ТСЖ: за и против – аргументы, в 2018 году

Все аргументы за и против ТСЖ

Возможность взять управление домом в свои руки появилась у собственников жилья уже достаточно давно. За это время было создано множество товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Но многие владельцы квартир не пожелали ничего менять и остановили свой выбор на привычных ЖЭУ, получивших название управляющих компаний.

Рассмотрим все за и против ТСЖ, чтобы выяснить насколько удобна именно эта форма управления самим жильцам.

Способы управления домом

После проведения приватизации жилого фонда, государство сняло с себя заботу не только о квартирах, но и жилых домах, где они расположены.

Их эксплуатация, благоустройство и ремонт стали «бременем собственности», нести которое приходится самим жильцам.

Для этого были предусмотрены следующие формы:

  • передача всех функций по обслуживанию дома управляющей компании;
  • организация ТСЖ для осуществления самоуправления.

Первый способ означает практически полное отстранение жильцов от решения вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, благоустройства территории вокруг дома, проведение текущего и капитального ремонта и т. д.

Главное, чтобы граждане вовремя вносили коммунальные платежи, формирование которых полностью непрозрачно.

Самоуправление означает, что одними платежами участие жильцов в эксплуатации дома не ограничивается.

Заключение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, выполнение всех работ по обслуживанию дома и придомового участка, использование нежилых помещений, проведение ремонта и пр. становится заботой самих жильцов или их представителей, избранных на общем собрании.

Правовая база

Довольно долгое время, с 1996 по 2005 год, создание и все аспекты организации и деятельности ТСЖ регулировались специальным законом.

Однако, с вступлением в силу такого кодифицированного акта, как Жилищный кодекс, закон утратил силу. Но его положения вошли составной частью в новый документ.

Товариществу собственников жилья посвящен раздел VI. В нем рассматриваются такие вопросы, как:

  • создание и функционирование ТСЖ;
  • органы управления и их компетенция;
  • права и обязанности участников;
  • вступление и выход из товарищества;
  • ликвидация и реорганизация.

Нормы, посвященные ТСЖ, есть и в Гражданском кодексе. Товарищество рассматривается в них как некоммерческое юридическое лицо.

С 29 декабря 2018 года вступают в силу изменения, согласно которым вместо ТСЖ появятся ТСН — товарищества собственников недвижимости. Затем изменения будут внесены и в другие акты.

Регулирует работу товарищества, уточняет обязанности правления и председателя устав ТСЖ.

Здесь можно скачать примерный устав ТСЖ.

ТСЖ: за и против

ТСЖ — это некоммерческая организация. Следовательно, главной ее целью является не получение прибыли, а удовлетворение нужд участников в управлении их общей собственностью — многоквартирным жилым домом.

Как уже упоминалось, это одна из существующих форм решения данного вопроса. И далеко не всегда выгодная самим жильцам. Какие же аргументы за или против ТСЖ стоит учесть?

Аргументы

ТСЖ подразумевает самоорганизации и самоуправление при минимальном участии государства. Главным органом управления является общее собрание жильцов. Именно ему принадлежит право решать важнейшие вопросы, касающиеся их собственности, и нести ответственность за последствия этих решений.

Далеко не все собственники согласны на то, чтобы принимать в этом участие. Отсутствие желания вникать в дела ТСЖ, организовывать какие-либо работы, это то, с чем придется столкнуться инициативной группе.

Даже очевидные улучшения жизни после создания не сподвигнут определенную часть жильцов проявлять активность.

С другой стороны:

  • очень часто инициатива исходит от тех жильцов, кто видит своей задачей не столько организацию управления домом, сколько личное обогащение;
  • будущее правление ТСЖ просто не обладает навыками, необходимыми для организации нормального функционирования всего «домашнего хозяйства».

В обоих случаях жильцов ждет увеличение расходов и скандалы.

Но чаще всего оказывается, что с возникновением ТСЖ суммы в квитанциях уменьшаются, а вот качество обслуживания значительно улучшается.

Это достигается за счет выбора подрядчиков не по принципу кумовства, а по качеству выполняемых работ.

К тому же появляется возможность получать дополнительный доход за счет использования нежилых общих помещений или получения дополнительных услуг, таких как консьерж, охрана парковки и т. д.

Оплата

Наибольшее преимущество ТСЖ — это именно возможность самостоятельно выбирать поставщиков некоторых услуг. Кроме, разумеется, тех отраслей, где существует монополия.

Впрочем, даже в сфере ЖКХ появляется и расширяется конкуренция. Для жильцов такая возможность выражается в уменьшении суммы коммунальных платежей.

Электроэнергия

Оплата электроэнергии производится по показаниям счетчика. Она состоит из двух частей:

  • оплаты энергии, потребленной каждой квартирой;
  • оплатой энергии, что насчитал общедомовой прибор учета (ОДН), учитывается та энергия, что тратится на освещение лестничных клеток, работу лифтов и прочего внутридомового электрооборудования.

Снижать эти расходы ТСЖ старается за счет замены ламп на энергосберегающие, а то и вовсе устанавливая датчики движения, которые включают свет только в том случае, когда появляются люди.

И все же существенно уменьшить сумму за электроэнергию вряд ли удастся. Тарифы устанавливаются государством, которое является монополистом в данной отрасли.

Отопление и горячее водоснабжение

Отопление и горячее водоснабжение, по большей части, также предоставляются монопольными поставщиками.

Нагрев воды производится либо как побочная функция тепловых электростанция (ТЭЦ), либо специально, электроприборами. Количество энергии, необходимое для нагрева рассчитывается по средним значениям и не учитывает специфику каждого отдельного дома или погодные аномалии. То же относится и к оплате.

Впрочем, в последнее время современные дома стали оборудоваться собственными автономными котельными, которые подают столько тепла, сколько необходимо в каждый конкретный момент.

Оплата в этом случае может производиться либо по счетчикам, либо из расчета площади квартиры и нормы потребления. В таком случае экономия может получиться весьма значительная.

Холодное водоснабжение и водоотведение

Холодная вода также поставляется монополистом. Но и здесь есть способ сэкономить.

Существует два способа оплаты этой услуги:

  • по показаниям счетчика;
  • по нормативам.

Причем счетчики ставятся не только в квартирах, но для дома в целом. Нормативы же не только усредненные, но и сильно завышены.

Установка ТСЖ общедомового счетчика позволит существенно снизить платеж.

Обслуживание лифтов

В зависимости от количества и состояния лифтов договор, заключенный с обслуживающей компанией, может содержать различные условия. Например, рассматривать комплексное или полное обслуживание. Соответственно будет меняться и стоимость пользования лифтом для жильцов.

Пока организаций, обслуживающих лифты не так много, но в дальнейшем конкуренция между ними может привести к снижению цен и повышению качества работ.

Вывоз ТБО

ТСЖ, как правило, выбирает поставщика этой услуги на конкурсной основе.

Что дает возможность найти ту подрядную организацию, которая проделает это за наименьшие деньги, и сменить ее, если качество выполняемых работ не будет устраивать жильцов.

Текущий и капитальный ремонт

Капитальный ремонт осуществляется за счет средств бюджета и специального фонда, который формируется из взносов граждан.

ТСЖ к решению вопросов капремонта практически не имеет отношения. А вот текущий ремонт полностью в его зоне ответственности. Это касается как оборудования, так и общих помещений в доме.

Целесообразность создания товарищества собственников жилья

Вопрос целесообразности создания ТСЖ решается на общем собрании жильцов.

Но сразу стоит отметить, когда условия для организации такой формы управления являются наиболее подходящими:

  • дом и все его оборудование и коммуникации новые;
  • собственники квартир купили их, а не приватизировали, т. е. большая часть жильцов — социально активное население трудоспособного возраста;
  • имеются нежилые помещения, которые могут приносить доход, а также возможность размещать наружную рекламу;
  • имеется придомовая территория, требующая благоустройства;
  • в доме (или домах) большое количество квартир.

На видео об аргументах в пользу ТСЖ

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/tszh-za-i-protiv.html

Жилищный вопрос
Добавить комментарий