Уплата налога при сдаче квартиры в аренду

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Уплата налога при сдаче квартиры в аренду

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги.

Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой.

Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ».

Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽.

https://www.sravni.ru/text/2017/3/29/kak-otkryt-ip-instrukcija/

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽. Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽, то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽.

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо.

Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности.

«В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

https://www.sravni.ru/text/2016/11/16/kehshbehk-ot-nalogovoj-kak-poluchat-vychety-na-zhiljo-detej-i-lechenie/

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru. Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000₽.

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге.

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Анна Афонина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уплата налога при сдаче квартиры в аренду

Уклонение от налогов, полученных от сдачи квартир, может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей. 

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы.

Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%.

Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил.

Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании “БК_НЕДВИЖИМОСТЬ” Александра Федотова: “Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем”.

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее: 1. Оформить договор аренды. 2. Фиксировать получение денег от жильцов 3. Оформить временную регистрацию арендаторов.

4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье “Бумажные аспекты аренды жилья”.

Оформление временной регистрации (прописки) – процедура достаточно простая.

Единственное, что следует помнить, – прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание.

Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм.

Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами: – ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода; – зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода); – зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента; – зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);

– зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса.

Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме.

Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом.

Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде.

Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является “существенным условием” договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: “упрощённый” налог с “ипэшника” – 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – “доходы”). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна.

Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%.

 Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей.

Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч.

Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев.

Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на “крупный размер”, надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода.

Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии.

Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 “двушек”).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Источник: https://www.e1.ru/articles/analitics/012/516/article_12516.html

Чем грозит сдача в аренду квартиры без уплаты налогов?

Уплата налога при сдаче квартиры в аренду

Недвижимость | 29.06.2017 | Михаил Мясоедов

Аренда жилья | Налоги | Налог на доходы физлиц | Судебная практика | Доказательство вины | Налоговая проверка

Россияне по-прежнему предпочитают не платить налоги с доходов, полученных от сдачи квартир и иных помещений в аренду.

Насколько тяжело налоговикам выявлять такие ситуации? Какова вероятность быть пойманным и насколько тяжело доказать факт получения дохода? Может ли обратиться в налоговые органы недовольный жилец? Какие штрафы грозят нарушителям в самом неблагоприятном случае? На все эти вопросы в своей статье пытается ответить Estimate-Estate.ru

Какое наказание предусмотрено от уклонения от уплаты налогов при сдаче недвижимости в аренду

Неуплата налога при сдаче помещений в аренду является прямым нарушением закона. За это предусмотрена налоговая или даже уголовная ответственность (в зависимости от суммы неуплаты).

Уголовная ответственность возникает по статье 198 УК РФ, если сумма неуплаченного налога за три года превышает 900 тысяч рублей. Это соответствует доходу от аренды около 200 тысяч рублей в месяц.

По этой статье даже предусмотрен арест на срок до одного года. Правда, гораздо чаще все ограничивается штрафом от 100 тысяч рублей и выше (а также уплатой самого налога).

При этом надо понимать, что штраф накладывается в уголовном производстве, что для арендодателя означает наличие судимости и все вытекающие из нее ограничения (невозможность быть избранным, работать в полиции, главным бухгалтером, получить лицензию на оружие, лицензию кадастрового инженера, оценщика, аудитора и ещё целый ряд ощутимых неудобств). Отметим, что предусмотрен также состав по статье 198.2 УК РФ (уклонение физлицом от уплаты налога в особо крупном размере), наказание по которому ещё более жесткое. Но для мелких арендодателей все же более актуальна налоговая ответственность. В соответствии со статьей 122 НК РФ:

Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы неуплаты, также начисляются пени за каждый день просрочки (дневная ставка равна 1/300 от действующей ставки рефинансирования) и никто не отменяет обязанность уплатить сам налог.

Наказание, наложенное в налоговом производстве, считается правонарушением (а не преступлением), поэтому никаких других последствий для налогоплательщика не возникает.

Насколько активно налоговики ищут арендодателей – неплательщиков?

Объемы одного только столичного рынка аренды квартир оцениваются в 75-125 тыс. квартир, что при средней ставке аренды в 30 тысяч рублей дает около 5 миллиардов в год недополученных бюджетом налогов (на эти деньги можно построить, например, около 6 школ, 20 детских садов или 33 километра автодорог).

Поэтому чиновники разных уровней время от время заявляют о начале активных кампаний по борьбе с неплательщиками.

Обычно госслужащие поясняют, что налоговики будут активнее взаимодействовать с участковыми, домоуправляющими компаниями, товариществами собственников жилья, а также объявляют о создании горячих линий, куда можно сообщить информацию о злостных неплательщиках.

Но самое главное оружие в таких атаках – психологическое воздействие на арендодателя

Участковые обычно слишком загружены своей основной работой (объективно, общественная опасность от арендодателей-неплательщиков не самая высокая). Домоуправляющие компании очень часто просто не владеют информацией о фактах сдачи квартир на подведомственной им территории (лицевой счет по коммунальным услугам оформлен на собственника).

У товариществ собственников жилья обычно отсутствует материальный интерес в таком сотрудничестве (они больше заинтересованы в сборе взносов с собственников и едва ли хотят искать повод, чтобы испортить отношения с кем-то из них).

И даже соседи в последние десятилетия все реже знают, что происходит за пределами собственной лестничной клетки.

Но самое главное – все эти методы могут предоставить только косвенные доказательства. Обязанность уплатить налог возникает в момент передачи денежных средств (ст. 223 НК РФ) и именно факт передачи денег налоговых органам в суде необходимо будет доказать (а не факт проживания).

Иногда  может быть недостаточно даже договора аренды или показаний арендатора – всегда можно возразить, что деньги так и не были уплачены (а на показания арендатора заявить, что тот существенно завышает арендную ставку).

На рынке аренды в России господствуют наличные расчеты – а они не оставляют за собой следов.  

Ещё один важный фактор, который сильно тормозит любую активность налоговых органов – временной разрыв между выявлением факта сдачи помещения в аренду и сроками предоставления налоговой декларации.

Факт аренды может быть выявлен, допустим, в феврале текущего года, но отчитаться по полученным доходам и заплатить с них налоги необходимо будет до 30 апреля следующего года.

То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года.

Собственно, это останавливает и очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ФНС России – конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не уплатил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года (когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется).

По этой же причине в данной ситуации плохо работают и оперативно-розыскные мероприятия. Конечно, ничто не мешает сотрудникам налоговой обзвонить сдающиеся в аренду квартиры и определить потенциальных неплательщиков. Точно также несложно выявить собственников, имеющих более одной квартиры.

Можно даже сопоставить официальные доходы и фактические расходы налогоплательщика (покупки недвижимости, автомобилей, поступления на вклады в банки – то есть все то, что проходит через доступные налоговикам источники). Но опять же, всего этого будет недостаточно для сбора доказательной базы и победы в суде.

Похожая ситуация, происходит, например, в мелком бизнесе, где многие налогоплательщики до сих пор показывают официальные зарплаты своих сотрудников в районе 10-15 тысяч рублей и с них производят все отчисления.

Иными словами, возникает парадоксальная ситуация, когда всем все очевидно, но четко доказать это практически невозможно.

Плюс к этому издержки борьбы с неплательщиками зачастую превышают возможные выгоды.

Мелких арендодателей много, потенциальные поступления с них небольшие, а работа по доказательству – немалая, требуется выезд на место, общение со свидетелями, самими арендаторами (налоговый инспектор или участковый имеют в теории возможность опросить их), анализ банковских выписок и многое другое, то есть потратить большое количество времени сотрудников налоговых органов. Чтобы эффективно всем этим заниматься, штат ФНС России, возможно, нужно будет удвоить – никто не будет это делать без гарантии результата. Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении – в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Так каким образом налоговики все же могут выявить подобные нарушения?

Источник: https://welfare-economy.com/article.php?idarticle=112

Зачем сдавать квартиру легально

Уплата налога при сдаче квартиры в аренду

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Как выбрать форму уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду

Уплата налога при сдаче квартиры в аренду

2018-06-01T14:16+0300

2018-06-01T14:28+0300

https://realty.ria.ru/20180601/1521871249.html

Как выбрать форму уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду

https://cdn21.img.ria.ru/images/152187/05/1521870574_0:320:3072:2048_1036x0_80_0_0_f45d19ddfe48a5aae1ab0911ef3a5b32.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

1 июня 2018, 14:24

1 июня 2018, 14:24

1 июня 2018, 14:24

1 июня 2018, 14:24

1 июня 2018, 14:24

1 июня 2018, 14:24

Известно, что неофициальная сдача недвижимости в аренду с уклонением от уплаты чревата серьезными проблемами. При этом не все арендодатели осведомлены о том, что узаконить свои доходы от сдачи жилья можно при помощи вариативной уплаты налогов. Сайт “РИА Недвижимость” напоминает арендодателям о формах исполнения налоговых обязательств.

В последние годы растет число собственников, которые сдают квартиры официально, уплачивая налоги.

Ведь если ты заключаешь договор найма и уплачиваешь налоги, то можешь смело обратиться в правоохранительные органы или суд, если вдруг арендатор нанес твоей квартире существенный ущерб, не платит за жилье или отказывается съезжать.

В то же время, если ты сдаешь квартиру нелегально, то вынужден скрывать факт аренды квартиры от участкового, а иногда и от соседей. Кроме того, все больше людей в нашей стране живут по принципу “заплати налоги и живи спокойно”.

Материал подготовлен при участии сооснователя и генерального директора экосистемы для сдачи и управления недвижимостью “Арендатика” Артура Устимова, владельца собственного квартирного бюро Александра Харыбина и специалистов Eccon Group.

Как правило, такого пункта в договорах аренды между собственником и арендатором не указывается.

Стоимость патента рассчитывается местными налоговыми органами по следующему принципу: 6% от потенциального дохода, который можно получить, сдавая квартиру в данной локации. К примеру, стоимость патента в Москве зависит от расположения квартиры и ее метража.

К примеру, стоимость патента на сдачу квартиры размером менее 50 квадратных метров в Зеленограде или Новокосино в месяц будет составлять 1050 рублей.

Патент на сдачу такой же квартиры, скажем, в столичном районе Медведково или в районе Речного вокзала будет стоить 1500 рублей в месяц. А если маленькая квартира до 50 квадратных метров будет сдаваться в Центральном округе Москвы, с нее надо будет заплатить уже 4500 тысяч в месяц.

Патент на квартиру от 100 до 200 квадратных метров, также расположенную в Центральном административном округе Москвы, будет стоить 11 250 рублей в месяц.

Зарегистрировавшись в качестве ИП, собственник квартиры может приобрести также патент на сдачу квартиры (он вправе самостоятельно выбрать один из двух вариантов – 6% с дохода в год или приобретение патента).

В этом случае предприниматель также должен уплачивать взносы в различные фонды, но от заполнения части бумаг в налоговую он будет освобожден. Ведь он приобретает патент и тем самым уплачивает налоги авансом.

Патент можно приобрести на тот период времени, на который сдается квартира, к примеру, на месяц, полгода, год и так далее.  

Владельцам дорогих квартир с арендной платой 60 и более тысяч рублей в месяц выгоднее регистрировать ИП и уплачивать 6% плюс страховые взносы. Зарегистрировать индивидуальное предпринимательство сегодня совсем не сложно.

В этом случае хозяин квартиры платит не 13% годового дохода, полученного от сдачи квартиры, а всего 6%. Но при этом он должен платить еще и взносы в страховые фонды. Это примерно 27 тысяч рублей в год, если совокупный доход от найма жилья не превышает 300 тысяч рублей в год.

Если доход превышает 300 тысяч рублей в год, сумма налога увеличивается на один процент от размера превышения.

Как правило, для уплаты налогов и сборов хозяева квартир, которые зарегистрировали ИП, пользуются услугами стороннего бухгалтера. Не у всех есть время и силы заниматься этим вопросом самостоятельно.

Такого рода услуги сейчас стоят относительно недорого.

С бухгалтером вполне можно договориться о ведении бухгалтерии ИП, профилем деятельности которого является сдача в аренду одной квартиры, примерно за 5 тысяч рублей в год.

Граждане, которые сдают квартиру как физическое лицо, обязаны отобразить это в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в 13% со всей суммы полученной от нанимателей в течение года.

Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля.

Многие собственники квартир, сдающие их по ставкам до 40 тысяч рублей в месяц, предпочитают не регистрировать ИП и ежегодно уплачивать НДФЛ в размере 13%, потому что это проще и бухгалтера нанимать не надо.

Первый вариант – когда собственник сдает квартиру как физическое лицо, второй – как индивидуальный предприниматель, третий вариант – патент на сдачу квартиры.

Если налоговый орган узнает, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, он вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду.

Если квартира сдается уже несколько лет (и налоговым органам удастся это доказать), а сумма невыплат за период в пределах трех финансовых лет превысила 900 тысяч рублей, то собственнику жилья грозит даже уголовная ответственность: штраф от 100 до 300 тысяч рублей либо лишение свободы на срок до года.

Но, как правило, если собственник квартиры пойман на том, что не уплачивал налоги с дохода от аренды недвижимости, речь идет именно о штрафе. 

Сдавая квартиру, собственник жилья должен платить налог с дохода, полученного от сдачи его в аренду. Многие сдают недвижимость, не уплачивая налог, то есть нелегально. В этом случае их могут обвинить в нарушении налогового законодательства.

Им грозит взыскание неуплаченной суммы налога, пени за его несвоевременную уплату, штраф за непредставление налоговой декларации в размере до 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы, а также штраф за нарушение срока уплаты налога в размере 20-40% от неуплаченной суммы.

Кстати, владельцу квартиры, который сдает ее в аренду, стоит помнить, что если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимость, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ независимо от того, сколько лет человек владеет недвижимостью.  

АрендаНалогиЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20180601/1521871249.html

Жилищный вопрос
Добавить комментарий