Риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Риски покупки квартиры у юридического лица
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Пример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Калькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

  • для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
  • средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
  • заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

  • продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
  • умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
  • отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
  • предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
  • аннулирование договора по подложным документам.

Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство.

Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени.

В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
  • в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
  • имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
  • проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
  • ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
  • варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
  • порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений.

При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2019 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

  • застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
  • инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
  • средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
  • как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Официальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

  • продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
  • продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
  • продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
  • проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

  • продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
  • квартира продается по цене значительно ниже рынка;
  • предоставлены не все документы;
  • в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
  • квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
  • квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Покупка квартиры у юридического лица: как снизить риски, правильно оформить сделку

Риски покупки квартиры у юридического лица

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации.

Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

  • Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
  • Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
  • В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

В новостройке

Приобретение жилья в строящихся или новых домах всегда рискованно. Существует возможность «заморозки» строительства, оттягивание сроков сдачи жома, проблемы с инфраструктурой, оформлением бумаг. Перед приобретением такого жилья рекомендуется тщательно изучить все документы застройщика и (или) его посредников.

Важно убедиться в законности строительства, соблюдении его сроков, проверить вживую на какой стадии находится строительство.

Неплохо убедиться в надежности компании-застройщика, узнав о ранее завершенных ею объектах. Следует также внимательно изучать все документы перед их подписанием, а также полномочия представителя второй стороны на заключение договора.

Не стоит оплачивать квартиру целиком до момента ее 100% готовности и оформления прав на нее.

Вторичный фонд

При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.

Далее следует стандартная процедура проверки документации, подготовки различных бумаг, подписание сделки и регистрация перехода прав по ней.

Особое внимание стоит уделить вопросу передачи денег организации-продавцу.

Не нужно передавать всю сумму сразу, лучше произвести окончательное перечисление средств после оформления документов и получения квартиры в свое распоряжение.

В ипотеку

Покупка недвижимости с привлечением ипотечного займа не сильно отличается от указных выше сделок.

Приобретать в ипотеку можно как новое, так и уже готовое жилье. Алгоритм действий здесь будет таким же.

Для начала проверяем будущего контрагента и предлагаемое им жилье, затем собираем нужные документы, получаем заем и оформляем сделку.

Главное достигнуть предварительных договоренностей с продавцом, произвести оценку квартиры, оформить ипотечный договор. Далее заемные средства перечисляются на счет продавца, и совершается сделка покупки жилья.

Процедура оформления

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

  • паспорта лиц, подписывающих договор;
  • доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
  • документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
  • сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
  • справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
  • документы на юр. лицо;
  • согласие на сделку от учредителей (если требуется).

При покупке квартиры в новостройке следует удостовериться, имеется ли разрешение на это строительство, оформлены ли надлежащим образом права посредника на продажу жилья.

Как проводится оплата

Расчетза квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

Нужно ли оплачивать налоги

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

  • нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
  • далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
  • требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
  • нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
  • стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
  • желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Если представитель продавца просто просит отдать ему деньги по расписке, то стоит задуматься о правомерности его действий. Лучше избегать наличных расчетов при оформлении сделок с организациями.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa.html

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Риски покупки квартиры у юридического лица

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции.

Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

В данной статье мы разберем все особенности, подводные камни и риски покупателя, решившегося на покупку квартиры и юридического лица.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров.

Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

  • Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
  • Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  • Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  • Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
  • Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно.

Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру.

Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения.

Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

  • Лицензия застройщика.
  • Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
  • Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз).

Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком.

Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства.

Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Риски покупки квартиры у юридического лица

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры у юридического лица

262 просмотров

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

  • Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.

Пример: У некой компании есть служебное жилье, которое предоставляется сотрудникам, которые прописаны в одном регионе, а работают, например, вахтовым методом, в другом. Сотрудники получают документы, на основании которых они проживают в этой квартире.

Они, в теории, могут подделать документы на квартиру и продать ее как собственную недвижимость или совершить продажу от лица компании. Разумеется, такая сделка будет признана недействительной и покупатель одновременно лишиться своих денег и не получит право собственности на недвижимость.

Как доказывает практика, истребовать деньги с «продавцов» обычно не удается.

  • Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.

Пример: Если цена намного ниже, чем рыночная стоимость, сразу после сделки компания может просто оспорить ее в суде на том основании, что сделка была совершена ошибочно, на неверную сумму.

В случае с завышенной ценой с покупателем может быть достигнута устная договоренность (нигде не зафиксированная) что он на самом деле покупает квартиру по рыночной стоимости, но во всех документах фигурирует завышенная цена.

В этом случае сделку можно будет оспорить в суде на том основании, что клиент не выплатил всю положенную сумму. И останется ему или существенно переплачивать, или возвращать недвижимость.

Оба варианта обычно реализуются параллельно с ликвидацией/банкротством компании и, на тот момент, когда клиент потребует вернуть ему деньги за недвижимость, раз уж право собственности было оспорено в суде, компания просто заявляет, что денег нет, мы банкроты и так далее.

  • Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Пример: Предположим, есть застройщик «СтройДом», который действительно продает квартиры. Мошенники создают поддельную фирму «СтройДомПлюс», которая по всем документам якобы идентичная «СтройДом».

Потенциальному покупателю предлагается жилье по низкой цене, но, чтобы его зарезервировать, нужно заранее оплатить, предположим, 50% от стоимости и только потом заниматься оформлением всех документов.

Если клиент выполняет подобную операцию, мошенники просто исчезают и истребовать деньги с компании, которой фактически не существует, уже невозможно.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

При покупке недвижимости рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, которые будут сопровождать сделку, а также проверенных риелторов. Они смогут проверить все необходимые документы и тем самым дадут практически 100% гарантию того, что сделка будет совершена честно.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

Ипотека

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация.

Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна.

Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

С другой стороны, ипотечный кредит предполагает очень серьезную переплату. Например, при оформлении кредита в сумме 3 миллиона рублей на 30 лет под 9% годовых, за весь срок клиент заплатит 8701856 рублей, что почти в 3 раза больше, чем сумма кредита.

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено.

В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк.

Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

  1. Найти подходящую квартиру.
  2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
  3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
  4. Подготовить документы покупателя.
  5. Оформить договор купли-продажи.
  6. Заплатить за недвижимость.
  7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

  • Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
  • Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
  • Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

В зависимости от ситуации может потребоваться проверка и других бумаг (например, документов на право собственности на земельный участок, где происходит строительство дома). Конкретный перечень бумаг сможет определить только опытный юрист.

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем.

Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе.

Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Любая процедура купли-продажи квартиры, особенно в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо, может быть достаточно рискованной. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, потому подходить к процедуре следует крайне внимательно. Опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее распространенные проблемы и особенности. Они же могут сопровождать сделку, выступая как представители покупателя. Такая система позволит минимизировать любые риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/

Жилищный вопрос
Добавить комментарий