Пункт об отсутствии претензий в акте приёма передачи по ДДУ

«Претензий не имею»: Это конец?

Пункт об отсутствии претензий в акте приёма передачи по ДДУ

Другими словами, если в акте приема-передачи указать «отказ участника долевого строительства от финансовых претензий, связанных с качеством объекта долевого строительства, является прощением долга», то вроде бы никаких требований в дальнейшем участник долевого строительства предъявить к организации не сможет.

Сомневаюсь, что такая фраза будет являться прощением долга в том смысле, который придается данному институту гражданским законодательством.

Отказ от претензий НЕ является прощением долга

Для того, чтобы установить, что условие договора об отказе от претензий является прощением долга, необходимо одновременное наличие нескольких условий.

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ. Для того чтобы признать совершенную сделку прощением долга необходимо установить, что она была совершена либо с намерением одарить (с точки зрения теории права – causa donandi) либо с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого (transactionis causa).

Первый вариант сразу отпадает – вряд ли дольщик решает одарить застройщика, чтобы тот обогатился.

Об этом свидетельствует хотя бы то, что отказ от претензий оформляется не отдельным документом, а включается в текст соглашения (например, акта приема-передачи).

Это говорит о взаимосвязи передачи объекта недвижимости и отказа от претензий. Здесь нет дарения, нет встречного предоставления.

По второму варианту (transactionis causa) ситуация несколько сложнее.

Действительно, соглашаясь на включение в акт условия об отказе от претензий, дольщик желает поскорее получить объект недвижимости, даже при условии отказа от чего-либо.

Однако это не означает, что дольщик действует с намерение путем отказа от претензий сформировать волю застройщика на передачу объекта в той ситуации. У застройщика уже есть такая обязанность – передать объект.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ. Наличие в тексте указание на предмет прощения долга (ст. 153 ГК РФ). То есть нужно определить, от каких КОНКРЕТНЫХ обязанностей мы освобождаем застройщика.

Так, в ситуации, когда речь идет о праве требовать неустойку за просрочку передачи объекта строительства, для того, чтобы посчитать это прощением долга, необходимо указать в акте точный размер такой неустойки (конкретную денежную сумму), поскольку обязательстве по уплате неустойки является денежным.

В случае же, когда речь идет о качестве квартиры, в условии об отказе от претензий должно быть указано от какого именно права вы отказываетесь: от права требовать устранения недостатков, от права требовать возмещения собственных затрат на устранение недостатков или от права требовать соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве. В двух последний случаях также необходимо указание на конкретную денежную сумму, поскольку данные обязательства являются денежными.

Таким образом, чтобы квалифицировать условие «претензий не имею» как прощение долга (и, следовательно, признать юридическую силу такого условия), необходимо установить, что:

1. Дольщик действовал с намерением одарить застройщика или с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого;

2. Условие об отказе от претензий содержит указание на то, от какого конкретного права требования к застройщику отказывается дольщик, включая указание на КОНКРЕТНУЮ денежную сумму, от требования которой отказывается лицо.

Вы, наверное, думаете, что я сделал «медвежью услугу» всем своим читателям, ведь читают нас и юристы застройщиков.

Дескать, дал им образец, как написать ПРАВИЛЬНО такое положение договора: «участник долевого строительства, подписывая настоящий акт приёма-передачи, действует с намерением одарить застройщика, и прощает ему долг в размере 150 000, право требование которых он получил в связи просрочкой в передаче объекта долевого строительства (неустойка)». Не тут то было, друзья? Читайте дальше.

214-ФЗ! ИНОГДА ОН ВСЁ-ТАКИ РАБОТАЕТ…

Представим, что все признаки прощения долга в условии об отказе от претензий в акте приема передачи были установлены (читайте формулировку из предыдущего абзаца). Означает ли это, что участник долевого строительства не сможет предъявить соответствующие требования к застройщику? И СНОВА НЕТ!

Акт приема-передачи, как и прощение долга, является сделкой, следовательно, любое его условие может быть признано недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Одно из таких оснований – нарушение закона (ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п.2 ст.168 ГК РФ).

Обратимся к ст.16 Закона РФ «О Защите прав потребителей». Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть установлен запрет на включение таких условий.

Дольщик (как и любой заказчик строительных работ) имеет право как требовать уплаты неустойки в случае просрочки передачи ему объекта недвижимого имущества, так и предъявлять определенные требования к застройщику в случае передачи ему объекта ненадлежащего качества (статьи 6, 7 ФЗ-214).

В своём письме Верховный Суд РФ говорит, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, законом установлены определенные гарантии защиты прав участника долевого строительства, и включение в текст акта приема передачи (или иного договора) условий об отсутствии претензий (читай, гарантий) – является ущемлением прав потребителей.

Таким образом, обсуждаемое в данной статье условие является ничтожным, а значит, является недействующим с момента подписания акта приема-передачи (или какого-либо другого соглашения), содержащего такие условия, что означает возможность предъявлять соответствующие требования к застройщику даже при условии подписания акта приема-передачи с условием об отказе от претензий.
Именно так наши юристы формируют свою позицию в суде, когда застройщик противопоставляют дольщику заклинание в виде «претензий не имею». Суды, увидев настолько аргументированную позицию, встают на нашу сторону. А, значит, на сторону участника долевого строительства.

Источник: https://helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/157-pretenzij-ne-imeyu-eto-konets/

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 января 2014 г. по делу N 33-786/2014 (ключевые темы: участник долевого строительства

Пункт об отсутствии претензий в акте приёма передачи по ДДУ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 23 января 2014 г. по делу N 33-786/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Габидуллиной А.Г. и Янсона А.С.,

при секретаре судебного заседания Ахмади К.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью “ФОН” и представителя Якубова Р.Ю. – Абянова Р.Т. на решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани

от 29 октября 2013 года, которым постановлено:

исковые требования Якубова Р.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “ФОН” в пользу Якубова Р.Ю. неустойку в размере “данные изъяты” руб., компенсацию морального вреда в размере “данные изъяты” руб., в счет возмещения услуг представителя “данные изъяты” руб. и штраф в размере “данные изъяты” руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Якубова Р.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “ФОН государственную пошлину в доход государства в размере “данные изъяты” руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью “ФОН” – Соловьева М.В., представителя Якубова Р.Ю. – Абянова Р.Т., поддержавших доводы своих жалоб и возражавших против удовлетворения жалобы другой стороны, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Якубов Р.Ю. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” (далее – ООО “ФОН”) о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа.

В обоснование иска указано, что 13 января 2011 года между ООО “ФОН” и Симичихиным С.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры … , “данные изъяты” “адрес” , в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор не позднее 01 июля 2012 года.

В дальнейшем, по договору об уступке права требования от 15 марта

2011 года Симичихин С.В. передал право на заключение основного договора и получение данной квартиры истцу Якубову Р.Ю.

14 марта 2012 года предварительный договор купли-продажи расторгнут, а между Якубовым Р.Ю. и ООО “ФОН” в отношении указанной квартиры заключен договор участия в долевом строительстве от 14 марта 2012 года

… Согласно пункту 4.1. договора участия в долевом строительстве сроком передачи квартиры сторонами определено 30 июня 2012 года.

Вместе с тем, в определенный договором срок квартира не была передана истцу.

14 сентября 2012 года ООО “ФОН” известило Якубова Р.Ю. о завершении строительства и готовности объекта к передаче с 01 октября 2012 года. Однако, в этот период строительство не было завершено, а разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено застройщиком только 27 ноября 2012 года.

Акт приема-передачи квартиры подписан между сторонами 25 января

2013 года. При этом в квартире имелись существенные недостатки, а именно: трубы отопительной системы заканчивались непосредственно в квартире истца.

После обращения собственников квартир 16-го этажа с претензией к застройщику, 29 мая 2013 года трубы отопительной системы были выведены на верхний технический этаж дома, и, по мнению истца, с этой даты квартира считается полностью готовой к передаче дольщику.

Претензия Якубова Р.Ю., направленная в ООО “ФОН”, о выплате неустойки за просрочку обязательств была оставлена ответчиком без внимания.

На основании изложенного, уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, Якубов Р.Ю. просил суд взыскать с ООО “ФОН” в свою пользу неустойку за период просрочки передачи объекта долевого строительства с 01 июля 2012 года по 29 мая 2013 года в размере

“данные изъяты” руб., компенсацию морального вреда в сумме “данные изъяты” руб., предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации

“О защите прав потребителя” штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере “данные изъяты” руб.

Представитель ответчика – ООО “ФОН” Соловьев М.В. иск не признал.

Суд иск удовлетворил частично и вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО “ФОН” Соловьев М.В. просит суд отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске.

В жалобе отмечается, что судом необоснованно не приняты во внимание доводы ответчика о добровольном освобождении его истцом от обязательств по уплате требуемой неустойки при подписании акта приема-передачи спорной квартиры.

В апелляционной жалобе представитель Якубова Р.Ю. – Абянов Р.Т. просит изменить решение суда, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме. В жалобе отмечается, что судом неправомерно отклонены доводы истца о ненадлежащей передаче застройщиком квартиры 25 января 2013 года.

По мнению истца, имевшиеся в квартире существенные недостатки, устраненные ответчиком только 29 мая 2013 года, свидетельствуют о ненадлежащей передаче застройщиком объекта долевого строительства, в связи с чем ответчик должен нести гражданско-правовую ответственность в виде выплаты дольщику неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 415 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.Судом установлено, что 13 января 2011 года между ООО “ФОН” и Симичихиным С.В.

заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N ББ-329, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения, предметом которого является обязательство продавца передать в собственность покупателя жилое помещение – двухкомнатную квартиру N 168 общей площадью 72,02 кв.

м, в 16-ти этажном, 6-ти подъездном, кирпичном жилом доме по проспекту Ямашева города Казани.

15 марта 2011 года между Симичихиным С.В. и Якубовым Р.Ю. заключен договор … об уступке права требования, по условиям которого Симичихин С.В. уступает Якубову Р.Ю. право требования к ООО “ФОН” по предварительному договору купли-продажи жилого помещения … от

13 января 2011 года.

14 марта 2012 года между Якубовым Р.Ю. и ООО “ФОН” заключен договор …

участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался после получения им разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в собственность истцу двухкомнатную квартиру “адрес” . В соответствии с пунктом 4.

1 данного договора ООО “ФОН” обязалось начать передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30 июня 2012 года.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере “данные изъяты” руб. Якубовым Р.Ю. исполнены в полном объеме, что подтверждается мемориальным ордером … от “дата” .

Согласно акту приема-передачи ООО “ФОН” передало Якубову Р.Ю. двухкомнатную квартиру по “адрес” , только 25 января 2013 года.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил, однако ответчик нарушил обязательства по передаче жилого помещения в предусмотренный договором срок, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по выплате в пользу истца неустойки, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, и компенсации морального вреда на основании положений Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”. При этом суд счел необходимым снизить размер компенсации морального вреда с учетом требований закона о разумности и справедливости, а также взыскать предусмотренный Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф в пользу потребителя.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом при разрешении дела не были приняты во внимание имеющие значение для дела обстоятельства.

Объект долевого строительства – двухкомнатная квартира, “данные изъяты” , по “адрес” , была Якубову Р.Ю. передана ООО “ФОН” по акту приема-передачи

от 25 января 2013 года.

Пунктом 9 данного акта приема-передачи квартиры от 25.01.2013 года стороны согласовали, что ввиду отсутствия нарушений прав других лиц в отношении имущества участника долевого строительства, обязательство, предусмотренное п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ, прекращается освобождением участником долевого строительства застройщика от лежащих на нем обязанностей путем подписания настоящего акта.

В соответствии с пунктом 10 указанного акта приема-передачи участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику в отношении сроков передачи объекта долевого строительства.

Доводы представителя Якубова Р.Ю. – Абянова Р.Т., изложенные в возражениях на апелляционную жалобу ООО “ФОН” и озвученные в суде апелляционной инстанции, о том, что п. 9 акта приема-передачи от 25 января 2013 года является недействительным, поскольку форма акта была утверждена договором …

участия в долевом строительстве от 14 марта 2012 года, а требования действующего гражданского законодательства не допускают возможности исключить ответственность по обязательству до наступления обстоятельств его возникновения, а также о вынужденном характере подписания истцом акта и отсутствии у истца намерения освободить застройщика от ответственности, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Так, утверждение формы акта приема-передачи при подписании договора долевого участия не является существенным условием данного соглашения и не препятствует в дальнейшем сторонам при возникновении разногласий исключить из подписываемого акта отдельные пункты об отсутствии претензий либо о прощении долга.

Документов, свидетельствующих о том, что Якубов Р.Ю. возражал против подписания акта приема-передачи и требовал исключения из него пунктов 9, 10, суду не представлено, претензия в адрес ООО “ФОН” с требованием о выплате неустойки и компенсации морального вреда была представлена только 08 июля 2013 года.

Акт приема-передачи квартиры истцом был подписан добровольно, при этом в нем указано на отсутствие к застройщику претензий, и ответчик истцом освобожден от каких-либо обязательств по уплате неустойки.

Ущемления прав истца, как потребителя, в данной ситуации также не имеется, поскольку в силу п. 1 ст.

9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

Доводы представителя истца о том, что в пункте 9 акта приема-передачи от 25 января 2013 года не указан размер освобождаемого обязательства, также не влекут его недействительность, поскольку период просрочки исполнения обязательства был определен, а размер неустойки, от которой ответчик освобожден истцом, установлен законом.

При таких обстоятельствах, исходя из условий согласованного сторонами акта приема-передачи квартиры, на основании вышеуказанных норм материального права судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Якубова Р.Ю. у суда не имелось.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе удовлетворении заявленных Якубовым Р.Ю. исковых требований.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани

от 29 октября 2013 года по данному делу отменить и принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Якубова Р.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью “ФОН” о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий –

Судьи:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/124400942/

Взыскание неустойки с застройщика

Пункт об отсутствии претензий в акте приёма передачи по ДДУ

Наши юристы профессионально занимаются взысканием неустойки с застройщиков  за просрочку передачи квартир, расторжением договора участия в долевом строительстве. Поможем в решении следующих вопросов:

Как грамотно написать претензию застройщику?

Как правильно подписать Акт приема-передачи?

Есть ли смысл подавать в суд на взыскание неустойки и других выплат?

Стоит ли заключать дополнительное соглашение к ДДУ с застройщиком?

Как быстрее получить право собственности?

Как рассчитать размер неустойки?

А также многие другие.

Обращайтесь с вопросами и за помощью по ведению дел в отношении застройщика!

Один из самых распространенных вопросов участников долевого строительства состоит в том, когда именно стоит подавать в суд на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры, требуется ли ждать подписания акта приема-передачи квартиры и выдачи ключей, чтобы взыскать в суде неустойку.

Дольщик вправе подать на неустойку, как только образовалась просрочка передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи необходимо иметь в виду, что так часто включаемый застройщиком в форму акта пункт об отсутствии у сторон финансовых претензий не мешает потом взыскивать с застройщика неустойку или переплату за “лишние” метры.

Акт приема-передачи подтверждает передачу Вами квартиры, подписывая его, Вы исполняете предусмотренную ДДУ обязанность принять объект долевого строительства.

Соответственно, если застройщик предлагает подписать Акт и принять квартиру с недостатками, то Вы вправе отказаться, требовать составления акта осмотра с дефектами, вправе назначить разумный срок для устранения недостатков.

4. При составлении претензий застройщику необходимо иметь в виду, что если Вы требуете перечисления неустойки или возврата сумм по ДДУ, процентов, то необходимо указывать реквизиты счета для перечисления. Также не забудьте указать срок для добровольного удовлетворения претензии.

Подписание акта приема-передачи квартиры при наличии пункта об отсутствии у сторон финансовых претензий друг к другу

Абсолютно все застройщики включают в акт приема-передачи пункт об отсутствии финансовых претензий у сторон. На предложения дольщиков исключить данный пункт,как правило, застройщик отвечает отказом.

Поэтому один из самых распространенных вопросов у дольщиков,не помешает ли подписание такого акта с пунктом об отсутствии финансовых претензий в дальнейшем взыскать неустойку за просрочку с застройщика?Ни одному дольщику подписание такого акта ПП не помешало в дальнейшем взыскать с застройщика неустойку. В соответствии п. 2 ст.

9 ГК РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Главное – не подписывать иных документов, по которым Вы отказываетесь от неустойки (соглашения о взаимозачете, по которым,например в счет неустойки застройщик оказывает Вам услугу по оформлению права собственности или услуги по ремонту и т.п.).

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ о переносе сроков передачи дольщику квартиры

В соответствии с ч. 3 ст. 6 214-ФЗ если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

На практике некоторые застройщики, рассылая уведомления о переносе сроков строительства,могут вводить дольщиков в заблуждение, указывая, что дольщики обязаны заключить доп. соглашение к ДДУ о переносе срока или расторгнуть ДДУ. Другой вариант -указание на то, что если дольщик не явится для заключения доп.

соглашения и не представит отказ от подписания доп. соглашения, то это означает, что дольщик согласен на перенос сроков строительства.Основная цель застройщиков – добиться заключения с дольщиками доп. соглашения о переносе сроков, чтобы избежать ответственности за просрочку в виде выплаты неустойки.

В данной ситуации, получив такое уведомление о переносе сроков строительства с предложением заключить доп. соглашение к ДДУ о переносе срока передачи квартиры, дольщику необходимо иметь в виду следующее:1. В соответствии со ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 450 ГК РФ (изменение договора) дольщик вправе отказаться от подписания доп.

соглашения, если его не устраивает перенос срока передачи квартиры. Такой отказ не влечет расторжения ДДУ.2. Дольщик вправе направить застройщику письменный отказ от подписания доп. соглашения, но это не является обязанностью дольщика и отсутствие такого отказа не влечет переноса сроков передачи квартиры, указанного в ДДУ.3. В случае подписания доп.

соглашения о переносе срока передачи квартиры, после его регистрации в Росреестре, срок передачи дольщику квартиры переносится на более поздний срок и дольщик уже будет не вправе требовать неустойку за период, на который переносится передача квартиры.4. Из последнего пункта логично вытекает, что подписывать доп.

соглашение о переносе сроков имеет смысл только в том случае, если застройщик в данном соглашении обязуется выплатить Вам компенсацию за перенос срока (при условии, что размер компенсации Вас устроит).

Во всех иных случаях дольщик имеет полное право отказаться подписывать доп. соглашение о переносе сроков и идти в суд взыскивать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры.

Право дольщика на взыскание неустойки за просрочку в случае подписания застройщиком одностороннего акта передачи квартиры

В соответствии с ч. 6 ст. 8 214-ФЗ при уклонении или отказе дольщика от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом некоторые дольщики сомневаются, что при составлении застройщиком одностороннего акта передачи квартиры они могут взыскать неустойку.

Само по себе составление застройщиком одностороннего акта передачи объекта дольщику – разумеется, негативное обстоятельство, которое, в случае, если дольщик не будет оспаривать данный акт, свидетельствует об уклонении дольщика от приемки, и может являться основанием для взыскания неустойки в меньшем размере.

НО: наличие одностороннего акта застройщика само по себе не лишает дольщика права на взыскание неустойки: согласно разъяснениям, данным в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013: “при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (..

), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.”.

Так что даже в случае составления застройщиком одностороннего акта передачи квартиры Вы вправе взыскать неустойку за период просрочки по дату подписания одностороннего акта.Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:1.

Односторонний акт передачи, составленный застройщиком – негативное обстоятельство, которое может повлечь взыскание неустойки в меньшем размере.2. При наличии такого акта суд может отказать в неустойке только если застройщик докажет,что квартира была готова к передаче в срок, предусмотренный ДДУ,а просрочка вызвана исключительно недобросовестными действиями уклонявшегося от приемки дольщика.3. Если застройщик сдал дом уже после наступления срока передачи по ДДУ, то очевидно,что имеется просрочка со стороны застройщика по его вине. В данном случае даже при составлении одностороннего акта передачи право на неустойку есть, вопрос будет только в определении периода просрочки.

И самое важное: если застройщик необоснованно составил односторонний акт передачи (например, имеются существенные недостатки, зафиксированные в акте осмотра, недостатки не устранены, на повторную приемку дольщик не приглашен, а односторонний акт уже составлен), то данный акт можно оспорить в суде, взыскивая неустойку, доказав, что у дольщика имелись предусмотренные ч. 5 ст. 8 214-ФЗ основания для отказа принимать квартиру.

Безусловно, взыскание неустойки частями,если просрочка большая (более 6-8 месяцев), имеет смысл. Во-первых, неустойку в размере 400-500 т.р. суд снизит меньше,чем неустойку в 800-900 т.р.

Во-вторых, пока большая часть дольщиков ждет передачи квартиры и не подает иск на неустойку в суд по месту нахождения объекта, суд не так загружен, вероятность более быстрого получения решения и нормальной суммы выше.

К тому же, оставшуюся часть неустойки потом можно довзыскать (после передачи квартиры).

Несколько слов о подсудности исков к застройщику:

1.

При выборе суда,где Вы хотите судиться с застройщиком, принимайте во внимание, что иски о взыскании нестойки по ДДУ предъявляются по правилам альтернативной подсудности (подсудность по выбору истца) только в том случае, если они не содержат требований о правах на объекты долевого строительства.Если в иске заявлено требование о признании права собственности на квартиру, такой иск предъявляется по месту нахождения недвижимого имущества

(пункты 4, 5 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.

Если в ДДУ прописана договорная подсудность (“все споры рассматриваются в таком-то суде”),а Вам предпочтительнее подать иск по месту своей регистрации (узнали,что по месту Вашей регистрации лучше присуждают), то одновременно со всеми стандартными требованиями в самом иске заявляйте требование о признании пункта ДДУ о договорной подсудности недействительным – как нарушающего Ваше право потребителя на выбор суда,в котором Вы хотите судиться.Иначе есть риск, что дело направят по подсудности в тот суд, который указан в ДДУ.

Но даже в этом случае по Вашей жалобе апелляция скорее всего отменит такое определение о передаче дела по подсудности  и оставит дело на рассмотрении в суде,который Вы выбрали.

Источник: http://www.advokat-yar.ru/uslugi/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshchika

Основные принципы составления акта приема-передачи по ДДУ: порядок действий, особенности, нюансы

Пункт об отсутствии претензий в акте приёма передачи по ДДУ

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 ноября 2017. Время чтения 7 мин.

На сегодняшний день, заключая договоры долевого участия, граждане сталкиваются с рядом сложностей, вытекающих в момент не только покупки, но и передачи квартиры.

Ненадлежащее состояние имущества и отказ застройщиком исправить огрехи, неправомерная передача имущества в одностороннем порядке, а также многочисленные судебные разбирательства чаще всего являются следствием преуменьшения значения процедуры оформления передаточного акта.

Общие положения об акте приема-передачи

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой документ, который свидетельствует об  окончательном переходе прав на жилье от строительной компании к дольщику, а также всех имущественных прав на недвижимость и риска его случайного повреждения.

Поскольку оформление и выдача данного акта невозможна на момент заключения договора, а сам договор не дает права на переход права собственности, передаточный акт выделяют в отдельный актовый документ.

Указанный документ содержит общую техническую информацию о предаваемом имуществе, его адрес, сведения об исполнении обязательств сторонами, подписи застройщика и дольщика.

Законодательство, регулирующее передаточный акт

Основным нормативным актом, регулирующим правоотношения в сфере подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, является ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В данном законе находит свое отражение приблизительная форма акта, порядок передачи имущественных прав на жилье, а также права и обязанности сторон договора при проведении указанной процедуры.

Кроме того, вопрос перехода права на жилье также регулируется ФЗ «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом РФ.

Принципы и особенности составления акта приема-передачи

Передаточный акт оформляется без особых требований со стороны законодательства РФ. Кроме того, для его оформления какие-либо обязательные документы не требуются. Заключается он в простой письменной форме. Данная процедура предусматривает лишь субъективную позицию сторон относительно соответствия жилья условиям, обозначенным договором и пути урегулирования возникающих противоречий.

Рис 2. Образец передаточного акта

Указанный акт нельзя править или потерять в связи с тем, что он относится к пакету документов, который необходим для регистрации права собственности в Федеральной службе государственной регистрации.

В данном случае невозможно будет пройти оформление права собственности на имущество, за исключением того случая, когда договор предусматривает отсутствие данного документа  или есть судебное решение, которое также объясняет его отсутствие.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке несет в себе не только формальное подтверждение исполнения сторонами своих обязательств. Ключевую роль он начинает играть, когда между строительной компанией и гражданином происходят конфликты, связанные с вопросами о качестве передаваемого имущества, соответствии его договору.

Без указанной бумаги в судебном порядке будет нелегко доказать неправомерность действий строительной организации, в части отказа исправить или признать недочеты, Кроме того, документ может служить надежной доказательной базой в суде и для самого девелопера в качестве подтверждения добровольного принятия гражданином жилья и отсутствия к нему каких-либо претензий.

Подвиды акта приема-передачи

Передаточный акт разделяют на три вида:

  • Обычный передаточный акт – составляется при приемке жильяв случае отсутствия у сторон взаимных претензий по условиям договора.
  • Дефектный акт – практически аналогичен своему предшественнику с единственной оговоркой – в качестве дополнения  к нему прикладывается смотровой лист (дефектная ведомость), который отражает полный перечень выявленных недостатков.
  • Односторонний передаточный акт – составляется строительной организацией без участника долевого строительства в том случае, еслипоследнийотказываетсяподписыватьдокументбезосновательноиливвидуоснований, несоответствующихдействительностипопрошествии2месяцевпослеуказанноговдоговоресрока. Акт является недействительным в случае,если на момент приема-передачи жилья покупатель обнаружил существенные недоработки, о чем была письменно уведомлена строительная фирма.

Как должен выглядеть передаточный акт и какую в нем отражать информацию?

Поскольку особых требований со стороны законодательства РФ к своему оформлению документ не имеет, все же акт приема-передачи квартиры от застройщика к дольщику должен содержать следующую обязательную информацию:

  • наименованиедокумента;
  • датаиместоегоподписания;
  • официальныеданныесторондоговора;
  • адресапроживания/местонахождениясторон;
  • данныеодоговоредолевого участия (номеридатаегозаключения);
  • общиехарактеристикиотчуждаемого жилья (метражисостояние, соответствиепомещенияСНиП, наличие чистовой отделки и т.д.);
  • предметсамогодокумента;
  • подписииреквизитысторон.

Вышеуказанный перечень является необходимым, но это не делает его исчерпывающим. Стороны вправе, в силу сложившейся ситуации или личных побуждений, внести в документ дополнительные пункты, которые имеют смысловое значение.

В таких случаях составляется дополнение – смотровой лист. Указанный документ также имеет определенный перечень моментов, которые должны быть отражены документально. Так, в обязательном порядке указывается следующее:

Рис. 2. Фото смотрового листа по ДДУ

  • точноеописаниевсехнедочетов, найденныхприосмотре;
  • срок, в течениекоторогопродавецобязуетсяустранитьуказанныенарушения;
  • указываетсявидответственностивслучаенеисполнениякомпаниейобязательствпоустранениювыявленныхнедоделок;
  • паспортныеданныеиреквизитысторон;
  • отсылкакактовойдокументацииприемки.

Как и в предыдущих случаях, форма одностороннего акта законодательством не установлена. Он составляется в том же виде, что и двусторонний, только со ссылкой на ч.6 ст. 8 ФЗ-214 и на обстоятельства, способствующие составлению данного документа. В акте указывается, что уведомление о завершении строительства, направленное в порядке  п. 4 ст.

8 ФЗ-214,  вторая сторона получила, но для подписания передаточного акта в установленный срок не явилась и продолжала уклоняться от его подписания на протяжении двух месяцев.

Далее указывается информация о том, что с момента составления указанного акта девелопером выполнены все требования, предусмотренные ДДУ, и недвижимость передана покупателю надлежащим образом.

Перед тем как подписаться под актом передачи, необходимо уточнить, введен ли объект строительства специальной госкомиссией в эксплуатацию и какие есть подтверждающие данный факт документы.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: образец составления

Строительная организация уже имеет свои бланки и образцы передаточного акта, но не стоит сразу же подписываться под ними. Как правило, акт должен проходить проверку у юриста, который вовремя выскажет свои замечания и внесет исправления.

Скачать акт приемки квартиры в новостройке (образец)

Технические ошибки в передаточном акте

Сложившаяся практика показывает, что, несмотря на простоту оформления акта приема-передачи, граждане совершают множество иногда незначительных, на первый взгляд, ошибок и не обращают внимания на многие уловки девелоперов.

  • Не вписывается дата. Эта ошибка позволяет строительной организации вписать на свое усмотрение любую, выгодную ей дату. Вследствие этого гражданин теряет право обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки. Единственный правильный вариант – указывать фактическую дату приема объекта.
  • В документе неправильно указываются существенные для регистрации данные. Если в акте будет опечатка именно в тех данных, которые орган государственной регистрации будет вносить в свидетельство о регистрации, это считается достаточно критичной опечаткой и регистрирующий орган, вернее всего, приостановит регистрацию до момента выяснения этих обстоятельств. Исправить это можно, если стороны заключат дополнительное соглашение, обосновав это тем, что в связи с допущенными ошибками документ изложен в приведенной редакции.

Акт приема-передачи должен быть составлен на одном листе, если акт составляется на двух листах, его нужно сшить и пронумеровать, тогда у строительной организации не будет возможности подменить листы или сообщить о «потерянной» странице.

При каких недочетах нельзя принимать акт?

Если говорить о недочетах, связанных с ненадлежащим исполнением строительной компании условий договора в части отделки жилья, то они делятся на 2 вида: существенные и несущественные:

  • Недочеты, связанные с невозможностью использовать помещения по назначению (дыры в стенах, неработающее водоснабжение, сбой в работе электричества), которые в большинстве случаев не восстановимы без участия строительной организации, считаются существенными. В данном случае визировать документ категорически не рекомендуется. Всенайденныенедочетынеобходимоотразитьвдефектномактеитолькопослеихустранениясоглашатьсянапередачуимущества.
  • Треснутые стекла, неудачная отделка стен, косо стоящие двери – относятся к несущественным недочетам, поскольку они создают лишь мелкие неудобства, которые легко устранить. В таком случае можно подписывать как дефектный, так и передаточный акт.

Несущественные недочеты не считаются причиной для отказа в подписании документа. В случае затягивания покупателем этой процедуры строительная организация может передать недвижимость в одностороннем порядке, что повлечет за собой переход ответственности за устранение недостатков на самого покупателя.

Рис 4. Треснувшая стена

Обязанность по доказыванию несущественности неисправностей возлагается на строительную организацию. Для этого она обращается за помощью к независимым экспертам, которые проведут необходимое обследование и составят соответствующее заключение.

К чему приведет подписание такого акта?

Если акт приема-передачи, в котором отражены недочеты, все-таки подписан, с правовой точки зрения это означает одно – участник долевого строительства принимает имущество в том виде, в каком оно есть и претензий к строительной организации не имеет. В суде потом очень сложно будет доказать обратное.

Во избежание подобной ситуации, при выявлении недоработок (особенно, если уговоры на подписание дефектного акта приема передачи квартиры от застройщика не дают результатов) необходимо отправить на адрес последнего претензию, в которой изложить суть спорного вопроса, с уточнением всех деталей и потребовать устранения обнаруженных погрешностей. Указанный документ обязательно отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.

Также можно отдать ее лично должностному лицу, уполномоченному принимать подобные документы. В данном случае на своей копии документа гражданину необходимо поставить печать входящей корреспонденции или подписать у принимающего.

Таким образом, участник долевого строительства застрахует себя от неправомерной передачи жилья компанией в одностороннем порядке. Пройдя указанную процедуру, можно обращаться с иском суд с требованием вернуть неустойку.

Дополнительная информация доступна в видео:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akt-priema-peredachi-po-ddu/

Жилищный вопрос
Добавить комментарий