Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

  • Есть положительное экологическое заключение;
  • Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
  • Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Налоговый вычет

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Основания для отказа

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

  • Заключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
  • Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
  • Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

  • Система водоотведения;
  • Газификация;
  • Электроснабжение;
  • Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

  • Возможность прописаться в построенном доме;
  • Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
  • Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

  • Копию паспорта владельца земельного участка;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
  • Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
  • Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-pod-izhs.html

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Земли сельхозназначения: порядок перевода в земли под ИЖС в 2019 году

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

  • консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
  • создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
  • формировании черты населенных пунктов;
  • размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
  • при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
  • выполнении обязательств и договоров международного характера;
  • признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
  • включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

  • кадастрового номера участка;
  • подтверждения полномочий заявителя;
  • категории земли, которая присвоена ей сейчас;
  • причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

  • Паспорт заявителя (собственника).
  • Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
  • Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
  • Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
  • Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

  1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство.

Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.

Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е.

местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

  • Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

  • Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
  • Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
  • Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском.

К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.

Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел.

Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.

Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.

Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности.

Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций.

Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации.

Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования.

Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела.

Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем.

Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.

В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.

Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Источник: https://prokadastr.com/perevod-zemel-iz-odnoj-kategorii-v-druguju-poshagovaja-instrukcija/

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Разновидности земельных наделов

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:

  • населенных пунктов;
  • сельхозназначения;
  • промышленного и социального назначения;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • заповедные и охраняемые;
  • резервные.

Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.

Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.

Ижс и его преимущества

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:

  • садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
  • участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
  • дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.

Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:

  • получение регистрации проживания в доме;
  • получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
  • преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
  • ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ.

В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов.

Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела.

Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно.

Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

  • расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
  • планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Порядок перевода земли под жилое строительство

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

  • собственно ходатайство;
  • выписка из Кадастра;
  • копия гражданского паспорта;
  • документ о праве на земельный участок;
  • письменное согласие правообладателя на смену категории участка.

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Использование сельхозземель под ИЖС

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

  • наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
  • если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
  • изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

  • размеры участка;
  • кадастровая стоимость;
  • подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
  • необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.

Источник: http://realty-konsult.ru/zemlya/kak-perevesti-zemlyu-selxoznaznacheniya-v-izhs.html

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Земли сельхозназначения занимают достаточно большую площадь на территории Российской Федерации. Основное их предназначение — осуществление сельскохозяйственного производства путём выращивания специальных культур или разведение и выпас скота.

В некоторых случаях на таких землях можно строить объекты недвижимости. Однако, для того, чтобы такие объекты могли получить точный почтовый адрес, а проживающие в них лица — постоянную регистрацию, участок следует перевести в земли населённых пунктов, предназначенные для осуществления индивидуального жилищного строительства. Для такого перевода существует своя процедура.

Правовая основа

Земли сельхозназначения в Российской Федерации относятся к одному из важнейших производственных ресурсов, которые оказывают немалое влияние на развитие существующего агропромышленного комплекса.

Именно по этой причине возможности изменения установленной ранее категории для таких земель регулируется сразу несколькими крупными нормативными актами, выступающими в качестве основы для такого изменения.

Первым нормативным актом, на который следует обратить внимание при осуществлении изменения категории земельного участка с СХН на ИЖС, является Земельный Кодекс Российской Федерации. В этом нормативном акте предусмотрена возможность при наступлении специальных обстоятельств провести процедуру изменения ранее установленной категории.

Так как изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений (а только для таких земель возможно осуществить формирование вида разрешенного использования в качестве осуществления индивидуального жилищного строительства) является одним из вариантов оборота таких земель; при осуществлении процедуры такого перевода следует рассматривать также и Федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения». Этот нормативный акт регулирует все доступные с точки зрения закона возможности для осуществления оборота таких земель, в том числе, какие возможности есть для изменения ранее установленной категории использования.

Непосредственное регулирование вопросов, связанных с переводом земель из одной категории в другую осуществляется с помощью Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую…».

В рамках этого нормативного акта пошагово описана вся процедура, которую необходимо пройти собственнику или пользователю земельного участка для того, чтобы с юридической точки зрения получить итоговый действительный результат.

Также в этом нормативном акте содержится перечень основных документов, которые могут помочь в оформлении перевода участка.

Что такое перевод и когда он может потребоваться?

Перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство – это специальная юридическая процедура, которая состоит из нескольких этапов и включает в себя исследование конкретного участка, возможностей его эксплуатации, рассмотрение его фактического состояния с точки зрения экологических составляющих, а также возможного экологического и экономического урона от перевода такого участка для соседних участков, а также для муниципального бюджета.

Осуществляться такая процедура может в следующих случаях:

  • в процессе эксплуатации участка ему нанесен существенный урон, в результате которого его дальнейшее использование для непосредственного ведения сельского хозяйства не представляется возможным;
  • участок находится в пользовании у физического лица на праве пожизненного наследуемого владения и других подобных форм, и на таком участке планируется возведение собственного дома для дальнейшего проживания (перевод возможен только в том случае, если участок находится на территории населенного пункта или непосредственно прилегает к нему и включен в территорию будущего расширения границ такого населенного пункта);
  • с экономической точки зрения эксплуатация конкретного участка как земли сельхозназначения является невыгодной из-за сложного рельефа или обилия растений, которые делают такую эксплуатацию невыгодной, в то время как перевод участка под ИЖС позволит получить большую экономическую выгоду от такого участка.

Важно! Могут быть и собственные индивидуальные причины для оформления такого перевода, которые рассматриваются в каждом случае индивидуально и могут оказать серьезное влияние на итоговое принятие решения.

Необходимые документы

Так как перевод участка из СХН в ИЖС осуществляется только на основании предоставленного заявления и всего сопровождающего пакета документов, следует тщательно его подготовить. В такой пакет будут входить:

  • личные документы собственника или пользователя участка, выступающего в качестве заявителя об изменении категории участка и его вида разрешенного пользования (паспорт и другие документы, удостоверяющие личность, а для доверенного лица потребуется также и доверенность с указанием срока действия и пределов полномочий);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости на участок с указанием его кадастровых номера и плана, адреса, площади, расположения на местности (указываются координаты узловых точек границ участка, установленных по результатам межевания) и другие сведения об участке, которые позволят его идентифицировать при изучении конкретного вопроса;
  • документы о проведенном ранее межевании (если таковое проводилось), а именно: заключение кадастрового инженера и межевой план участка;
  • квитанция об оплате госпошлины (составляет не менее тридцати процентов от кадастровой стоимости участка);
  • документы, подтверждающие необходимость и обоснованность просьбы об изменении категории участка и вида его разрешенного использования;
  • при необходимости следует предоставить также и заключение экологической экспертизы, которая подтвердит фактическое состояние участка.

Важно! Данный перечень документов может быть расширен по усмотрению уполномоченных органов власти субъекта федерации или муниципалитета, если этого потребуют обстоятельства конкретного дела.

Порядок действий

После того, как весь пакет документов собран, следует составить специальное заявление в уполномоченные органы субъекта федерации или муниципалитета для рассмотрения вопроса о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Порядок действий будет выглядеть следующим образом:

  • предоставление заявления с подтверждающим пакетом документов в уполномоченный орган региональной или местной администрации;
  • обоснование (если потребуется) необходимости перевода при осуществлении рассмотрения вопроса по существу (если заявитель или его представитель по доверенности будет вызван на рассмотрение документов);
  • получение итогового результата (отрицательный направляется по почте в письменном виде с подробным обоснованием причин отказа, положительный оформляется в виде специального Постановления);
  • с положительным результатом – обращение в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Сроки и стоимость

Общий срок рассмотрения поданных документов составляет от одного до трех месяцев. Быстрее всего (порядка одного месяца) готовятся документы в случае вынесения отказа в изменении категории участка. Если же ответ положительный, то рассмотрение документов длится от двух до трех месяцев, не менее двух недель из которых отводится на формирование соответствующего постановления.

Общая стоимость перевода участка составляет не менее тридцати процентов от его кадастровой стоимости.

Кроме того, если заходит речь о необходимости проведения процедуры межевания, то к этой стоимости следует прибавить еще не менее пятнадцати тысяч рублей (общая стоимость межевания в зависимости от региона составляет от 15 до 50 тысяч рублей).

Также, если все документы оформляет не сам собственник или арендатор участка, а профессиональный юрист, в зависимости от региона придется потратить еще от 20 до 45 тысяч рублей за его услуги.

Перевести земельный участок из земель сельхозназначения в ИЖС возможно при наличии специальных оснований и обстоятельств. В противном случае в таком переводе могут отказать. Процедура по осуществлению такого перевода достаточно длительная и дорогая, по этой причине, прежде чем его осуществлять, следует все тщательно взвесить.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/kategorii/izhs/kak-perevesti/selxoznaznacheniya.html

Как землю сельхозназначения перевести в ИЖС

Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства) интересует всех граждан, кто хочет возвести жилую постройку на своём участке.

Владение участком с таким видом разрешённого использования, как ИЖС имеет ряд преимуществ. Его можно получить двумя способами: изменив категорию земли или получив разрешение на застройку сельскохозяйственного надела. Это нужно сделать обязательно так как нецелевое использование участка может привести к административной ответственности.

Где можно возводить ИЖС?

Индивидуальное жилищное строение – это отдельно стоящее здание, не более трёх этажей, в котором допускается проживание одной семьи по регистрации. Возведение такого дома возможно только на участке, где целевое назначение земли предполагает размещение здания.

Каждый участок допускает определённый вид землепользования, код которого внесён в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Законодательством определены семь категорий земель, и только две из них предполагают возможное строительство.

Сельскохозяйственные земли допускают размещение домов такого типа:

  • жилое здание без возможности регистрации в нём можно выстроить на садовом участке;
  • некапитальная постройка, где регистрация также невозможна – на огородном наделе;
  • дом, где разрешена регистрация и проживание, можно построить на даче.

Земли населённых пунктов имеют несколько видов использования ресурса, один из них отведён под жилую застройку. На таких участках, кроме других зданий, допускается ИЖС.

Возникает вопрос: зачем переводить земли в ИЖС, если купленный надел является сельскохозяйственным и на нём допустимы постройки? На это есть целый ряд причин, которые объясняют преимущества такого вида разрешённого использования, как ИЖС. Это и присвоение адреса жилому строению, и возможность жить в нём по регистрации, и участие дома в программе развития, откуда вытекает множество привилегий в качестве проведения средств связи для удобной коммуникации.

Как перевести земли из сельхозназначения в ИЖС? Для этого существует два способа:

  • перевод земель сельхозназначения в ИЖС путём изменения категории земли и включения участка в зону населённого пункта;
  • изменение не категории земли, а только вида разрешённого использования, и получение права возводить на наделе для сельскохозяйственных работ ИЖС.

В любом случае предполагается внесение изменений в документацию по участку и в ЕГРН с присвоением кода разрешённого использования. Иногда закон разрешает на таких наделах проводить дополнительную деятельность. Так, в случае с ИЖС, рядом с постройкой можно выращивать цветы и ягоды, но участок должен быть использован по основному назначению.

Постройка здания для индивидуального проживания с возможностью регистрации в нём возможна только на участке, который допускает его размещение. Если изначальный надел не предполагает возведения ИЖС, нужно получить на это разрешение.

Перевод надела в другую категорию

На практике это довольно трудный процесс, так как перевести землю из категории сельскохозяйственной возможно только в случаях, предусмотренных законом.

Когда речь идёт о возможности расширения границ административной единицы с целью увеличения жилой зоны, необходимо обратить внимание на такие нюансы:

  • расстояние до населённого пункта и возможность включения его в программу развития территории, если участок находится непосредственно рядом с границами административной единицы и включён в генеральный план по её расширению, есть вероятность, что надел отнесут к категории жилой застройки;
  • кадастровая оценка стоимости проекта не может быть выше средней более чем на 50 процентов по административной единице.

Если надел соответствует требованиям по стоимости и расположен недалеко от населённого пункта, нужно инициировать процедуру перевода земли в другую категорию.

Необходимо помнить, что расширение границ населённых пунктов – это сложная процедура, требующая детального изучения местности, составления проектов с указанием причины изменения размеров административной единицы, разработки генеральных планов развития, сборки данных о целях использования территории.

Поэтому нужно правильно составить ходатайство в компетентный орган, указав свои мотивы и причины перевода земли сельхозназначения в ИЖС.

Инициатива о переводе надела с целью изменить его целевое использование должна исходить от заинтересованного лица, желающего возвести индивидуальную постройку. Оно подаёт ходатайство и необходимую документацию в орган, компетентный в вопросе перевода земли. Ходатайство должно содержать следующую информацию:

  • присвоенный кадастровый номер;
  • данные о собственниках и законных правах на землю;
  • сведения об исходной и планируемой категории (сельскохозяйственная и земли населённого пункта);
  • указание причины совершения перевода (постройка ИЖС).

Кроме ходатайства, необходимы такие документы:

  • паспорт заявителя;
  • документы о праве владения или пользования участком в форме выписки из ЕГРН, так как лица должны подать документальное подтверждение своего законного права на использование земли;
  • согласие на перевод от правообладателя надела.

В случае возможности удовлетворить желание владельца надела компетентными органами в двухмесячный срок составляется акт о переводе, который должен содержать такую информацию:

  • мотивы перевода в иную категорию;
  • расположение надела и границ, его размеры и кадастровые номера;
  • указание на категории, между которыми происходит перевод.

Акт о переводе считается бессрочным. После его составления он отправляется ходатайствующему субъекту в течение двух недель. Датой изменения категории считается день постановки надела на учёт в Росреестр.

Орган власти имеет право отказаться от принятия документации на таких основаниях:

  • у заявителя нет на осуществление перевода законных оснований;
  • перечень поданных документов не отвечает требованиям закона.

Акт об отказе в рассмотрении составляется в течение месяца с указанием причин непринятия документов. Такое действие компетентного органа подлежит обжалованию в суде.

Перевод земельных наделов между категориями подлежит обязательной фиксации этого факта в ЕГРН. Участку регистратор присваивает новый кадастровый номер, при этом не меняется статус правообладателя и переоформления правоустанавливающей документации производить не нужно.

Изменение разрешённого вида землепользования

Желание возвести строение для жилья часто возникает у граждан, которые имеют надел для ведения сельского хозяйства. Механизм получения разрешения на постройку ИЖС без изменения категории земли значительно проще.

Оно возможно в следующих случаях.

  1. Если лицо владеет участком, выделенным для садоводства. Законом предусмотрена возможность возведения построек на таком участке, но без права регистрации в них. Тем не менее Конституционный суд в 2008 году рассмотрел дело, в котором заявитель за неимением другого жилья просил разрешение на присвоение адреса дому на садоводческом наделе и на регистрацию в нём. В Постановлении КС сказано, что в этом случае реализовывается право на выбор места проживания гражданином, которое не может быть ограничено. Конституционный суд пришёл к решению об удовлетворении просьбы заявителя с внесением изменений в земельное законодательство. Поэтому на сегодняшний день стало возможным присвоение садовому участку адреса и получение права на регистрацию в нём, правда, в исключительных случаях.
  2. Если лицо – владелец дачного дома, в котором есть возможность регистрации.
  3. В случае если сельскохозяйственный надел выделен для иных целей, можно изменить вид его целевого назначения, обратившись в орган местной власти.

Для изменения вида землепользования необходимо подать в земельный комитет такие документы, как паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство, которое бы подтверждало собственность на надел, разрешение от собственника (при аренде участка), план границ и проект будущей застройки.

Кроме этого, составляется заявление, в котором указываются мотивы изменения вида землепользования. Каждый земельный комитет правомочен принимать свои градостроительные регламенты.

Утверждаются также правила застройки участков, расположенных в определённом регионе, поэтому органы власти могут потребовать дополнительные документы.

Полный их перечень необходимо всегда уточнять при обращении, сейчас это можно сделать посредством сети Интернет.

Обычно смена разрешённого вида использования земли проходит после общественных слушаний. Таким образом, рекомендуется заручиться поддержкой соседей и предпринимателей, имеющих своё хозяйство рядом с участком, где будет возведено ИЖС. Кроме того, нужно изучить схемы градостроительного планирования и местные регламенты для того, чтобы добиться нужного разрешения на застройку.

В результате слушаний компетентная комиссия делает свои выводы и составляет протокол, который направляется в местные органы для дальнейшего обсуждения и принятия решения о возможности предоставления участка под ИЖС.

Процедура изменения вида землепользования является более дешёвой и быстрой.

При изменении вида землепользования присвоенный новый код заносится в Росреестр, а заявитель получает право на строительство жилья.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/perevod-selhoznaznacheniya-iszh.html

Жилищный вопрос
Добавить комментарий