Ответственность участников долевого строительства

Ответственность застройщика перед участником долевого строительства

Ответственность участников долевого строительства

В случае ненадлежащего исполнения или нарушения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику широкий инструментарий для защиты своих прав и законных интересов.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также ряд норм Закона о защите прав потребителей, в том числе, установленные им меры ответственности за нарушение прав потребителя.

Наиболее часто встречающимися нарушениями прав участников долевого строительства со стороны застройщиков являются просрочки передачи объектов долевого строительства, создание объектов долевого строительства с существенными недостатками, а также нарушение сроков их устранения.

1. Имущественная ответственность застройщика

В зависимости от характера допущенного застройщиком нарушения и его последствий для дольщика, к застройщику могут быть применены следующие меры гражданской (имущественной) ответственности:

  • выплата неустойки: – неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства; – неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта;
  • возмещение убытков (сверх неустойки), понесенных дольщиком в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств;
  • расторжение договора долевого участия и возврат участнику долевого строительства уплаченных им в счет договора денежных средств, а также процентов за пользование денежными средствами в связи с существенным нарушением договора;
  • признание договора недействительным и возврат участнику долевого строительства уплаченных им в счет договора денежных средств, а также процентов за пользование денежными средствами;
  • компенсация морального вреда;
  • штраф в размере 50 % присужденных сумм компенсаций, неустоек, процентов и пр. за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке;
  • возмещение судебных издержек.

2. Административная и уголовная ответственность застройщика

Ответственность застройщика не ограничивается применением мер гражданско-правового характера, выполняющих компенсационную функцию.

За нарушение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости предусмотрена, в том числе, административная ответственность.

В частности, административная ответственность в виде наложения на организацию застройщика административного штрафа в размере до 1 000 000 рублей установлена за незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (за каждый случай привлечения в отдельности).

Штраф в размере до 400 000 рублей грозит застройщику за опубликование проектной декларации, содержащей неполную и/или недостоверную информацию об объекте.

Случай из практики: определением ВС РФ признано законным постановление о привлечении застройщика к ответственности в виде наложения штрафа 500 000 рублей за привлечение денежных средств дольщика для строительства жилого дома на основании договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья, заключенного дольщиком с кооперативом, и договора инвестиционного участия в строительстве, заключенного кооперативом с неким ООО.

По основанию нарушения прав дольщика как потребителя возможно привлечение застройщика к административной ответственности, например, за включение в договор долевого участия условий, ущемляющих законные права и интересы дольщика.

Случай из практики: определением ВС РФ признано законным постановление о привлечении застройщика к ответственности в виде штрафа за включение в ДДУ условия о сроке, в течение которого дольщик обязан принять объект и осуществить регистрацию на него права собственности, а также праве застройщика применить штрафные санкции за несвоевременную регистрацию дольщиком права собственности.

Привлечение застройщиков к административной ответственности за нарушения требований законодательства осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, в полномочия которых входит государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (в Москве таким органом является Москомстройинвест), а также территориальными управлениями Роспотребнадзора.

В мае 2016 года вступила в силу статья, установившая уголовную ответственность застройщика за нарушение порядка привлечения денежных средств граждан на строительство.

При правильном подходе имеющийся правовой механизм привлечения застройщика к ответственности можно использовать для стимулирования застройщика к добровольному исполнению законных имущественных требований участника долевого строительства.

Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав, профессиональное выстраивание правовой позиции и тактики действий позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия, имеющихся у застройщика документов и материалов открытых источников, для оценки рисков долевого участия в строительстве конкретного объекта;
  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/otvetstvennost-zastrojshhika

Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве – Управление персоналом

Ответственность участников долевого строительства

– Карпухин
– Шипунова

Васькин В.В., практикующий юрист
Мустафин Р.Р., практикующий юрист

Двадцать второго декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 года (далее — Закон «Об участии в долевом строительстве»). Именно с этого момента произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком, нормы об ответственности были сконцентрированы законодателем в одном нормативно-правовом акте.

До этого момента ответственность сторон определялась Законом РФ «О защите прав потребителей» (определял ответственность застройщика перед дольщиком) и частью первой Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Необходимость регламентации ответственности сторон по договорам участия в долевом строительстве встала достаточно остро с развитием строительства многоквартирных домов и увеличением объемов денежных средств граждан, привлекаемых для строительства, однако законодатель не спешил с принятием отдельного закона.

Существовавшее до принятия Закона «Об участии в долевом строительстве» нормативное регулирование ответственности, на наш взгляд, не вполне удовлетворяло условиям экономического оборота по следующим причинам.

Во-первых, регламентировалась только ответственность застройщика перед дольщиком, что, конечно, не исключало установление ответственности дольщика в договоре участия в долевом строительстве, однако, как показывает практика, застройщики устанавливали меры ответственности, явно не соразмерные нарушениям.

Во-вторых, Закон о защите прав потребителей изначально был рассчитан на регулирование отношений между потребителями и продавцами (исполнителями), возникающих по поводу приобретения (заказа) менее дорогостоящих товаров, и не учитывал специфики долевого строительства.

В-третьих, Закон о защите прав потребителей устанавливал достаточно высокую ответственность за просрочку исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства дольщику (три процента от цены договора), что, по мнению застройщиков и судов, позволяло дольщику при определенной просрочке застройщика получить квартиру бесплатно. В дальнейшем сложилась судебная практика по уменьшению данной законной неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Закон «Об участии в долевом строительстве» содержит общую норму, касающуюся ответственности как застройщика, так и дольщика.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона).

В случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит, в том числе, сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходов по перечислению денежных средств (решение Снежногорского городского суда Мурманской области от 05.05.2010 г. дело №2-91/10).

Из указанной нормы следует, что, во-первых, закон допускает как неустойку, установленную ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (законную неустойку), так и предоставляет право сторонам договора самостоятельно устанавливать ответственность за нарушение условий обязательства (договорная неустойка), во-вторых, неустойка носит штрафной характер, т.е. взыскивается поверх убытков.

Одним из важных условий договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Передача объекта в срок, установленный договором, — одно из ключевых обязательств застройщика, исполнение которого обеспечивается неустойкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Исходя из буквального толкования указанной нормы, она является императивной и размер ответственности не может быть изменен сторонами договора, однако это только на первый взгляд.

К данной неустойке подлежат применению общие нормы ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств. Согласно пункту 2 статьи 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Таким образом, стороны своим соглашением могут увеличить неустойку, предусмотренную Законом «Об участии в долевом строительстве» (запрет на это отсутствует), и данная неустойка будет носить уже характер не законной, а договорной.

Как показывает практика, зачастую суды, пользуясь правом, предоставленным статьей 333 ГК РФ, уменьшают размер не только договорной, но и законной неустойки. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из постановлений указал, что суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки, установленной пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Также следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г.

№17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Аналогичной практике следуют и суды общей юрисдикции.

Уменьшить законную неустойку стороны не вправе, даже если указанное условие будет включено в договор, суд при разрешении спора должен применить статью 168 ГК РФ в единстве со статьей 180 ГК РФ и признать данное условие недействительным, а истец вправе требовать уплаты законной неустойки.

Обязанности застройщика по передаче в определенный срок объекта долевого строительства корреспондирует обязанность дольщика по уплате цены договора.

Данная обязанность также обеспечивается законной неустойкой.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. К данной норме применимо все сказанное выше о законной неустойке, за исключением того, что, на наш взгляд, ее размер не может быть увеличен соглашением сторон в том случае, если дольщиком по договору выступает гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что принципиально важным положением Закона об участии в долевом строительстве являются положения статьи 13, устанавливающей обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками объектами недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства; земельным участком, принадлежащим застройщику на праве собственности или правом аренды на указанный земельный участок; строящимися (создаваемыми) на этом земельном участке многоквартирным домом и (или) иным объектом недвижимости. Залог в силу закона как способ обеспечения исполнения обязательств застройщица перед дольщиками является более эффективной гарантией реализации договорных обязательств со стороны застройщика в отличие от неустойки.

В соответствии с пунктом 9 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» к таким отношения применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Следует отметить, что неустойка, предусмотренная для просрочившего дольщика, носит также штрафной характер и каких-либо исключений для граждан-потребителей не делается.

Учитывая, что права гражданина-потребителя в российском законодательстве традиционно шире, чем права иных участников гражданских правоотношений, полагаем, что гражданин-потребитель вправе требовать в случае нарушения его прав, в том числе права на получение объекта участия в долевом строительстве в срок, предусмотренный договором, компенсации морального вреда, хотя Закон «Об участии в долевом строительстве» этого не предусматривает.

Статьей 151 ГК РФ предусмотрено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно статье 15 закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Аналогичная позиция высказывается и другими авторами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?136

Жилищный вопрос
Добавить комментарий