Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Продажа квартиры по переуступке ДДУ

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия.

Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки.

Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.

Содержимое страницы

Переуступку прав по ДДУ также называют договором цессии, стороны именуются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Юридически это не совсем верно, так как при подписании этого документа новый дольщик получает не только вытекающие из ДДУ права, но и обязанности инвестора.

Нормативной базой данной сделки являются 11-ая статья Федерального Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости» и 24-ая Глава Гражданского Кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». Процедура переуступки достаточно распространена на рынке, так как предоставляет возможность обойти продолжительный процесс оформления квартиры в собственность.

Варианты оформления переуступки в долевом строительстве

Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:

  1. Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
  2. Оформив классический договор переуступки по ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется.

По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры.

До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

  1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
  2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
  3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
  4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.

Переуступка прав участника ДДУ

Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.

Важно! Строительная компания, которая возводит МКД, выступает обязательной третьей стороной сделки.

Согласие застройщика на переход прав требования по договору ДДУ к другому лицу – обязательное условие сделки по переуступке имущественных прав.

Если соглашение девелопера не будет получено, а имущественные права будут переуступлены – такой контракт могут признать недействительным в судебном порядке.

Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.

Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:

  1. Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
  2. Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.

Как оформляется договор переуступки имущественных прав

Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

  1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
  2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
  3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
  4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
  5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.

На что обратить внимание покупателю при заключении договора цессии

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
  2. Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
  3. Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
  4. Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
  5. Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.

Что обязательно должно присутствовать в договоре переуступки

Покупатель должен внимательно изучить документ и проверить его на содержание обязательных пунктов, касающихся информации о:

  1. Реквизитах сторон контракта. Ф.И.О. текущего и будущего собственника прав. Наименование, адрес, банковские счета, Ф.И.О. должностного лица компании-застройщика.
  2. Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
  3. Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
  4. Дате подписания договора цессии.
  5. Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
  6. Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/prodazha-po-pereustupke-ddu.html

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Договор частичного (долевого) участия в строительстве предполагает трату собственных средств в какой-то проект здания, по окончанию воздвижения которого можно уже вступать в право собственности. Переход недвижимости в собственность, в свою очередь дает возможность осуществления любых операций – купли-продажи, дарения, сдачи в аренду.

Иногда возникают ситуации, когда еще на этапе возведения объекта недвижимости имеется необходимость продажи еще не существующей квартиры или помещения – тогда подобная сделка предполагает лишь переуступку права владения и производится она в особом порядке по существующим положениям законодательства.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве в настоящее время является весьма распространенной практикой на рынке недвижимости РФ и суть ее заключается в передаче права получения своей доли в жилом строении еще на стадии ее возведения.

Договор переуступки права имеет четко выраженное определение – договор цессии. Подобное соглашение в более обширном смысле дает возможность ее новому обладателю нести обязанности и иметь права, которые были даны ее первому собственнику.

В каком-то смысле, договор цессии в вопросе перехода долевого участия от одного лица к другому означает переуступку права требования долга.

Объясняется это тем, что первоначально лицо осуществило перечисление определенной суммы, таким образом обеспечив себе по окончании строительства получение помещения определенной площади и с конкретной характеристикой от застройщика.

В свою очередь, передача такой возможности (также осуществляемой за определенную сумму, которая, к слову, может быть отличной от величины первоначальных вложений) дает новому обладателю требовать так называемый долг от организации, осуществляющей возведение здания – готовой квартиры.

Стоит отметить, что покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме уже не возможна – подобная процедура осуществима лишь при варианте, когда здание не введено в эксплуатацию и не оформлен документ приема-передачи. Если такой факт уже имеет место, то передача любых прав на постройку осуществляется с помощью более привычных нам операций купли-продажи, дарения и т.д.

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме является вполне законной операцией на территории РФ. Подобная возможность для граждан указывается в тексте ФЗ №214 (регулирующем главные особенности и вопросы возведения зданий и помещений по ДУ), а также в ГК РФ.

Фактически означает, что если у какого-то лица имеются официально подтвержденные документы о том, что он принимает участие в строительстве путем вложения собственных средств и по его окончанию имеет законное право на получение в собственность квартиры, то даже в случае ее еще фактического отсутствия можно передать свое право на требование.

Стоит отдельно отметить, что при подписании соглашения долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с полным его текстом – иногда он содержит пункт запрета переуступки права собственности на квартиру и осуществить такую операцию будет невозможно.

Заключение подобного соглашения может быть выгодно для обеих сторон, участвующих в ней:

  • Для дольщика (продавца) – могут получить материальную выгоду фактически от продажи еще не существующего помещения. Также, таким образом с согласия застройщика имеется возможность передавать обязательство в виде непогашенного долга – той суммы, которую дольщик еще не полностью перевел. Осуществляется такая операция зачастую в тех случаях, когда собственник прав уже начал перечисления положенных средств, но остальные выплатить он не в состоянии;
  • Для покупателя – таким образом имеется возможность по весьма приемлемой и выгодной цене приобрести право на собственность возводимой недвижимости. Разумеется, для покупателя будут иметься некоторые риски, но поговорим об этом чуть позже.

Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Разобравшись в том, что такое переуступка прав и для чего она используется, рассмотрим более подробно саму процедуру, ее особенности и перечень необходимых шагов.

В первую очередь при желании осуществления подобной сделки собирается положенный в таких случаях пакет документов:

  • Заявление о регистрации ДДУ;
  • В том случае, если для погашения средств долевого участия был взят кредит в банке – договор о предоставлении займа;
  • Оформленный договор на участие в долевом строительстве и приложения к нему;
  • Юридические лица дополнительно предоставляют копию учредительных документов, свидетельство о постановке на учет в качестве плательщика налогов, решение об участии в сделке (если учредитель ООО в единственном числе), протокол проведенного собрания (если учредителей несколько);
  • Физические лица – граждане подают дополнительно разрешение супруги или супруга (при их наличии) или выписку о том, что не состоят в браке;
  • Если полным собственником (или частичным) строящегося помещения является несовершеннолетний, то согласие органов попечительства на переуступку прав;
  • Квитанция о внесении государственной пошлины за оформление соглашения цессии (на данный момент 350 рублей);
  • Если первоначальным владельцем внесена не вся положенная сумма в пользу застройщика, дополнительно предоставляется оригинал и копия согласия организации, осуществляющей возведение.

Образец договора переуступки права требования должен содержать в себе следующие обязательные положения:

  • Название документа;
  • Наименования и реквизиты сторон;
  • Основная информация о возводимом объекте, на который переуступается право (площадь, сколько комнат, номер квартиры, который будет после окончания постройки и т.д.);
  • Стоимость предмета договора;
  • Каким образом будет вноситься оплата;
  • Передаются ли вместе с правом собственности обязанности по частичному погашению невыплаченных сумм;
  • Ответственность сторон по данному соглашению;
  • Контакты участников соглашения, их подписи.

Как оформляется переуступка права аренды земельного участка

Отдельным моментом в процессе передачи прав относительно строительства, является вопрос переуступки права аренды земельного участка. Осуществляться он может двумя способами:

  • Заключение договора аренды между арендатором на текущий момент и третьим лицом – таким образом возникает появление нового документа – договора субаренды. В этом случае уже арендатор, выступающий таковым по первому соглашению будет выступать в качестве арендодателя, а третье лицо, желающее осуществлять дальнейшее строительство на конкретном участке – арендатором. Основным условием такого соглашения является то, что срок действия его не должен по имеющейся продолжительности превышать первый договор аренды – ведь по сути, конечный арендатор получает право пользования от лица, которое также ограничено временными рамками владения. По поводу суммы аренды – никаких ограничений не существует – она может быть как больше первоначальной суммы, так и меньше;
  • Уступка права на аренду. Заключается в передаче прав на конкретные земельные участки третьему лицу (в дальнейшем он именуется как арендополучатель). Подобное соглашение заключается с обязательным условием уведомления собственника участка.

Особенностями договора об уступке права аренды являются следующие моменты:

  • Если возможность осуществления такого соглашения не оговаривалась в документе аренды, то выполнить ее нельзя;
  • Необходимо знать, что если назначение передаваемых земель исключительно для использования в целях сельского хозяйства, то производить на нем строительство жилого помещения по закону нельзя. В таком случае для начала инициируют процедуру смены целевого назначения (если такое действие для конкретного участка возможно).

Основными рисками покупки квартиры по переуступке прав или земельного участка путем договора цессии являются следующие:

  • Наличие третьих лиц в отношениях между застройщиком и дольщиком – в основном, это банковские структуры. Порой, при невыплаченном кредите бывает очень сложно получить их согласие;
  • Приобретение права собственности может быть сопряжено с опасностью замораживания процесса возведения объекта на определенном этапе и, иногда, исчезновении ответственного лица-застройщика. Естественно, в таком случае дом не будет введен в эксплуатацию и квартира не сможет перейти в полноправную собственность;
  • Порой слишком длительная процедура получения права собственности в многоэтажном доме. Зачастую, в процессе строительства участвует слишком много контрагентов и в связи с этим сбор необходимых документов для введения дома в эксплуатацию (плюс срок получения разрешений). Все это может отодвигать сроки окончания всех обязательных процедур.
  • При переуступке права пользования землей могут возникнуть какие-то долговые обязательства (перед банками, государственными структурами и т.д), в результате которого она может пойти в счет погашения таких обязательных сумм.

Необходимо ли платить налоги

Касаемо необходимости уплаты налогов за отчуждение права владения можно отметить следующее:

  • При подписании соглашения, по причине которого права владения переходят от одного лица другому, одна сторона получает материальную компенсацию – так называемую прибыль;
  • Российское законодательство имеет четкие формулировки относительно полученной гражданами прибыли – за исключением некоторых случаев она должна облагаться налогом, который уплачивается в определенные сроки на счет государства;
  • В том случае, если на основании соглашения о переуступке права владения оплата произошла не в денежном выражении, а, к примеру, в любой устраивающей обе стороны натуральной форме, это не отменяет необходимости уплаты налога;
  • Первоначальный собственник прав на квартиру или же земельный участок обязательно отчитывается в налоговую инспекцию (сдает форму НДФЛ) и перечисляет положенную сумму. Стоит отметить, что сделки, осуществляемые между близкими родственниками, также подлежат обложению.

Таким образом, переуступка прав собственности в случае долевого участия в возведении жилого объекта и пользовании землей – вполне законная сделка, которую можно осуществить с выгодой для всех ее сторон. Как и любое соглашение, она имеет определенные риски и должна производиться со сбором необходимых документов и по установленному порядку.

Источник: https://mbfinance.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-nyuansy-i-riski/

Переуступка прав требования по ДДУ: особенности составления договора

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Долевое участие в строительстве — это покупка квартиры в строящемся доме по более привлекательной цене, чем на рынке.

Зачастую дольщикам приходится долго ждать, пока их дом будет возведен. За это время могут произойти разные события, из-за которых потребность в жилплощади отпадет. Например, болезнь близкого человека, которая требует больших денег на лечение, переезд в другой город и т.д.

Если вы не хотите отказываться от ДДУ и участвовать в судебных заседаниях, переоформите ваш договор на другое лицо. Как это сделать, расскажем далее.

Что значит переуступка прав по ДДУ?

Это сделка, при которой дольщик переуступает свои права по договору другому человеку. По сути, в договоре меняется дольщик. Ему переходит право требовать квартиру от застройщика.

Остальные условия соглашения, касающиеся цены жилья, его описания, срока сдачи, гарантийного периода, ответственности сторон, остаются прежними.

Переуступка прав по ДДУ — это простая замена дольщика в договоре.

Причины переуступки прав по ДДУ

Дольщики прибегают к переуступке прав чаще всего в двух случаях:

  1. Опасаются скорого банкротства застройщика

Если строительство затягивается, а компания перестала отвечать на звонки, дольщик наверняка захочет обезопасить себя и переоформить ДДУ. Поэтому тщательно проверьте застройщика перед тем, как ставить свою подпись в соглашении о переуступке.

Чем ближе к сдаче дома, тем выше стоимость квартир. Нередко дольщики хотят продать квартиру более выгодно, чем купили ее, поэтому прибегают к переоформлению ДДУ.

В любом случае, дольщик может заключить договор переуступки только в определенный период — с момента регистрации ДДУ в Росреестре и до даты сдачи квартиры.

Как проводится переуступка по ДДУ?

Для продавца и покупателя порядок действий различается.

Если вы покупатель:

Узнайте, есть ли данные о застройщике в ЕГРЮЛ, не открыто ли дело о банкротстве. Ознакомьтесь с разрешением на строительство дома, документами на право возведения здания на конкретном участке, проектной декларацией, отзывами других дольщиков.

Уточните его семейное положение, не прописаны ли в ДДУ иные лица, которые могут заявить свои требования на квартиру, какие обременения имеет объект недвижимости.

Запросите у продавца копию договора долевого участия, внимательно ознакомьтесь с описанием будущей квартиры. Важно узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре.

Также запросите платежные документы. Если дольщик оплатил объект не полностью, то долги перейдут на покупателя.

За проверкой юридической чистоты сделки лучше обратиться к юристу.

Если вы дольщик:

  1. уведомите застройщика о своем решении и получите его письменное согласие;
  2. уведомите банк и также получите его согласие, если квартира находится в ипотеке.

Не пытайтесь мошенничать. Если сделка была проведена по подозрительно низкой цене или совершена в процессе рассмотрения банкротного дела компании-застройщика, ее могут признать недействительной.

Переоформить ДДУ на другого человека можно после полной оплаты строящейся квартиры, так и с переводом долга. Учтите, что вы не должны подписывать документы о приемке квартиры, иначе сделка по переуступке прав будет признана недействительной.

Переоформленный ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора переуступки прав по ДДУ

Застройщики редко дают дольщикам возможность предоставить для подписания свою версию соглашения. Зачастую они предлагают один из типовых вариантов.

Не лишним будет показать договор юристу. Он найдет в нем спорные положения, которые заведомо невыгодны для вас.

В договоре должны содержаться описание объекта недвижимости и его цена. Стоимость указывается с учетом выгоды первого дольщика. Однако при расторжении соглашения застройщик выплатит вам только ту сумму, которая прописана в ДДУ.

Также в договоре должны быть указаны сведения о:

  • согласии застройщика (а при ипотеке — согласии банка);
  • порядке расчетов;
  • ответственности сторон;
  • случаях расторжения соглашения;
  • порядке перехода прав.

Следует приложить все бумаги, подтверждающие расчеты между дольщиком и застройщиком, сумму остатка долга, оригиналы основного ДДУ и допсоглашений.

Скачать образец договора уступки прав по ДДУ (цессии)

Проверка документов у компании-застройщика

Проверять документы застройщика стоит еще до подписания договора. Даже если дольщик уверяет вас, что с компанией все в порядке, лучше перестраховаться.

Вы можете запросить необходимые бумаги у застройщика или ознакомиться с ними на официальном сайте компании. Нужно проверить:

Если компания зарегистрирована официально, она должна быть в реестре юрлиц. В выписке можно посмотреть всю необходимую информацию о застройщике.

  • Документы на земельный участок

Узнайте, какие права есть у строительной организации на участок, где идет строительство. Он может либо находиться в ее собственности, либо принадлежать ей на правах аренды. Если работы идут незаконно, дом будет признан самостроем, а у дольщиков возникнут большие проблемы.

Эту бумагу выдает местный орган власти. Если ее нет, застройщик не имеет право возводить строение.

  • Разрешение на ввод в эксплуатацию

После строительства, здание проверяет специальная комиссия. Это гарантия для дольщиков, что все нормативы соблюдены.

В ней указаны все характеристики строения — этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир. Данные должны соответствовать сведениям в ДДУ.

Не верьте на слово — перепроверьте все документы застройщика и продавца.

Как зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру?

Необходимо подать заявление и документы в МФЦ или Росреестр. Вам потребуется предоставить:

  • договор переуступки;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • заявление;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины;
  • документы об отсутствии у застройщика финансовых претензий к дольщику или о переводе долга на нового покупателя;
  • согласие застройщика;
  • нотариально заверенное согласие супруга (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие опекунов (при наличии);
  • договор долевого участия.

В течение 30 дней договор зарегистрируют и внесут изменения в ЕГРН.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке?

Главный плюс для покупателя — покупка квартиры по привлекательной стоимости. Однако этот плюс могут перекрыть возможные минусы. Зачастую таким образом от квартир избавляются дольщики, которые не уверены в добросовестности застройщика. Новому покупателю проблемы также ни к чему.

Бывают случаи продажи жилья без согласия застройщика. Покупатель может узнать об этом на стадии регистрации договора в Росреестре, когда уже внес деньги за жилплощадь.

Проверьте все документы и самого продавца до подписания договора.

Никто не застрахован от участия в мошеннической схеме, когда одна и та же квартира предлагается разным людям, с каждого из которых берут задаток. Кто-то в любом случае останется в проигрыше.

Главный минус — риск купить квартиру у застройщика, который проходит процедуру банкротства. Это распространенная причина, по которой дольщики заключают договоры переуступки прав. Новому покупателю останется только заявить свои требования через суд и ждать. Можно остаться без квартиры и денег.

Если жилье в ипотеке, необходимо согласие банка на процедуру. Стоит заранее узнать о наличии обременений.

Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.

Отдавайте деньги только после регистрации договора в Росреестре.

Как покупателю обезопасить себя?

Покупка квартиры по договору цессии — рискованное дело. Зачастую таким образом дольщики пытаются избавиться от отношений с нерадивым застройщиком.

Чтобы не попасться на такую уловку, обратите внимание на следующие моменты:

  • ДДУ заключен полгода назад или раньше

Внимательно изучите информацию о застройщике, найдите в интернете сведения о ходе строительства, материалы в СМИ, характеризующие данную компанию.

  • Цена в договоре цессии меньше, чем в ДДУ

Велика вероятность, что вы столкнулись с недобросовестным продавцом. Возможно, он намеренно хочет переложить на вас проблемы с застройщиком.

Если в доме, где вы хотите купить жилье, слишком много квартир продается путем заключения договора цессии, это также повод усомниться в чистоте сделки. Поищите в интернете отзывы других дольщиков, свяжитесь с кем-то из них, постарайтесь узнать причины продажи.

Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/pereustupka-prav-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия – ЮК

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта.

Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Договор цессии ДДУ (уступки права требования долевого участия в строительстве) Образец

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2019 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.

Задать вопрос юристу в 1 клик

Важно знать! Обязательно к прочтению

Данный договор переуступки права требования на участие в долевом строительстве многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами: глава 24 параграф 1 часть 3 Уступка требования (цессия) ГК РФ и федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”

Основные нюансы договора цессии по ДДУ

  1. Переуступить право требования можно только до подписания акта приема-передачи, после это уже договор цессии заключить не получится.
  2. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. Договор вступает в силу только после ее государственной регистрации.

    Это означает, что не должны осуществляться никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования.

  3. Проверить если в договоре участия в долевом строительстве пункт о запрете на уступку права требования.

  4. Необходим следующий пакет документов, относящийся к сделке:
    • • первоначальный договор долевого участия (оригинал и нотариально заверенная копия);
    • • платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью;
    • • возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки;
    • • письменное согласие застройщика, в случае если в договоре есть пункт о том, что лишь в таком случае разрешена переуступка прав требования;
    • • разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования;
    • • нотариально заверенное согласие супруга, если участник находится в браке;
    • • если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
    • • согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
  5. В договоре переуступки не должны содержаться пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Все условия должны быть сохранены.
  6. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому необходимо внимательно отнестись к этой части соглашения.
  7. Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей.
  8. Если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика, то на гражданина распространяются гарантии Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ “О Фонде защиты прав граждан”.
  9. Необходимо проверить, что на квартире нет обременений (ипотеки). Также удостовериться, что оплата была произведена по всем уступкам, если их было несколько.

– Остальные нюансы договора цессии (переуступки прав требования) в формате pdf

Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2019 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству.

Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью.

Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.

Источник: http://xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%86%D1%8B-%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2/%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%87%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%B5-%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%B4%D1%83

Жилищный вопрос
Добавить комментарий