Основные этапы продажи квартиры

Продажа недвижимости

Основные этапы продажи квартиры

У меня не было цели сделать некое пошаговое руководство, имея которое можно все сделать самостоятельно. Такое руководство в принципе нельзя составить- ведь каждый случай уникален.

Надеюсь, что прочитав нижеизложенное, вы будете понимать при продаже и на сделке, что происходит и что должно происходить. А если вы решите прибегнуть к услугам специалиста- будете понимать, что лучше доверить ему, а что- сделать самостоятельно.

Перечислим основные этапы работы при продаже недвижимости – квартиры, комнаты, дома: 

  1. Исследование рынка- маркетинг- надо оценить продаваемое Вами имущество
  2. Подготовка квартиры к продаже
  3. Размещение объявлений о продаже
  4. Проведение показов квартиры
  5. Получение авансового платежа и заключение предварительного договора
  6. Проведение сделки купли-продажи
  7. Передача квартиры

Речь идет только о продаже квартиры, в случае же, когда на полученные деньги покупается подменное жилье, добавляется еще одна сделка- покупка. 

Есть момент, который почему-то не освещается ни в прессе, ни в передачах по телевизору. Покупка недвижимости является, как правило, самой крупной сделкой, которую совершают люди в своей жизни. Поэтому очень велик психологический стресс, давление ситуации на человека, огромная ответственность- ведь продается самое главное, жилье.

Обидно заплатить деньги и остаться без вещи, пусть даже такой дорогой, как автомобиль. Но жизнь продолжается, человек работает, дети ходят в школу. Совсем другое дело- потерять жилье.

Вот почему так важно, чтобы рядом с Вами во время сделки, а еще лучше, на всех этапах приобретения недвижимости, находился опытный человек, который понимает смысл всего происходящего и, как бы со стороны, адекватно оценивает ситуацию.

Помню как я помогал разъехаться своим близким родственникам, имея солидный стаж работы на рынке недвижимости. Я просто физически ощущал на своих плечах этот колоссальный груз ответственности, и, как следствие этого, лепил одну ошибку за другой. Вот тут я вспомнил афоризм: «Смотреть на драку и участвовать в драке- две совершенно разные вещи!»

Рассмотрим по этапам процесс продажи недвижимости. 

  1. Из существующих методик оценки для продажи недвижимости достаточно пользоваться методом аналогов. Смысл прост- берутся газеты объявлений, в Интернете – сайты бесплатных объявлений, и находятся аналогичные варианты. И вот тут большинство людей, самостоятельно продающих свое жилье, делает ошибки.

    Первая ошибка возникает из-за сложности оценить свое, родное, жилье как бы со стороны, сложно сравнивать его с теми вариантами, которые даны в газете или на сайте. И оценка здесь бывает, как правило, завышена в свою пользу, в пользу квартиры продавца.

    Так же люди не видят разницы между продажей свободной квартиры и продажей квартиры с покупкой альтернативного жилья. Во втором случае цена может быть ниже на 3- 8 %. Для кого-то родной первый этаж кажется таким удачным, но сложившиеся в нашем городе предпочтения совсем иные, цены на первые этажи намного ниже.

    Вторая ошибка- слепая вера печатному слову. То, что квартира «как у нас» выставлена по заявленной цене, означает только одно- пожелания хозяев этой квартиры получить вот такую сумму денег. Что люди получат реально-зависит от рынка.

    Вот поэтому опытный риелтор обязательно прозванивает объявления о продаже аналогичных квартир, чтобы выяснить, насколько реально продать недвижимость по заявленной цене.

    На цену может повлиять- в сторону снижения – тот факт, что квартира находится в собственности хозяина менее трех лет и он не готов показать в договоре купли-продажи полную стоимость

    Еще сложнее определиться с ценой, когда недвижимость находится в уникальном доме или районе. Здесь надо провести очень серьезную работу человеку, хорошо знающему и чувствующему ценовое зонирование в городе и в Вашем районе.

В агентство обратилась женщина с просьбой помочь ей продать однокомнатную квартиру на Патриарших прудах.

Среди жилого фонда этого района Москвы однокомнатные квартиры наперечет, однако,  агент, заключавший договор, быстро глянул в базу данных и оценил квартиру, исходя из средней стоимости квадратного метра в районе метро «Пушкинская». Когда вышло объявление о продаже квартиры, был шквал звонков.

Продажа была приостановлена, цена поднята на 50%, и через 2 недели квартира была успешно продана. Желающих было всего два человека. Конечно, решать самому продавцу, привлекать риелторов или проводить оценку и рекламу самостоятельно, но лучше, если вопрос о цене в объявлении будет изначально решен профессионалом.

Не менее важно представлять стратегию рекламной кампании. В зависимости от конкретной ситуации надо решить, давать ли объявление с ценой выше рынка, насколько выше, какими темпами понижать стоимость в объявлениях, если нет звонков и показов.

  1. Естественно, товар- Вашу недвижимость- надо показать лицом. Но это не значит, что для продажи квартиры необходимо затевать дорогостоящий евроремонт. Как правило, такой ремонт никогда не окупается. А вот сделать предпродажную подготовку квартиры, косметический ремонт, вынести лишнюю мебель или, наоборот, поставить пуфик или шкафчик, которые придадут уют квартире- имеет смысл.  Для специалиста, который просмотрел не один десяток квартир, очевидно, как с минимальными усилиями и затратами привести квартиру в порядок и придать ей привлекательный вид. 

    Мы продавали однокомнатную квартиру. Место, этаж, дом- все было плюсами квартиры. Но в комнате в алькове стоял огромный шкаф, а посередине — кровать. Из-за этого комната казалась крошечной и неудобной. Поначалу хозяин отказался что-то менять, мол, и так продадим, но после пятого просмотра сдался. Последний штрих- ваза с цветами на журнальном столике- и квартира обрела нового хозяина. 

    Важно подготовить к продаже документы- юридическая подготовка. Риелтор до заключения договора об оказании услуг по продаже квартиры проверяет действительность паспорта, наличие и состояние правоустанавливающих документов. Желательно, чтобы уже к первому просмотру у Вас был готов полный пакет документов, необходимых для продажи. Учитывая, что ипотечных покупателей в последнее время не менее 80 %, рекомендую готовить документы  сразу для рассмотрения кредитным инспектором банка. Самое главное преимущество, которое может быть у Вас- это продажа свободной юридически квартиры.  Часто продавцы не понимают, насколько их «выпишусь после сделки» отталкивает потенциальных покупателей. Это вы про себя все знаете, знаете, что вы выпишетесь без проблем, а покупатель вас видит в первый раз. Хорошо, если у него будет риелтор или он сам соберется с духом и предложит вам сняться с регистрационного учета до сделки. А может просто развернуться и уйти, буркнув что-то вроде: «Понятно…» И «понятно» это будет не в вашу пользу.

    Выписка -снятие с регистрационного учета по месту жительства-может затянуться на месяц и даже дольше, поэтому надо заранее решить все формальности с паспортным столом.

  2. Как правило, есть одна -две газеты, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов квартир, и несколько сайтов в Сети, где происходит основная активность. Все разговоры об уникальных базах покупателей, готовых купить именно Вашу недвижимость- не более, чем рекламный трюк агентств и маклеров.  Итак, Вы даете объявления о продаже квартиры.  Какие здесь могут быть тонкости и чем может помочь профессионал на этом этапе? Текст объявления. Не всем интересно, что рядом с Вашим домом есть детский сад и школа, а вот слова «чистая продажа» вызовут к объявлению повышенный интерес. Цена- как правило, первое объявление дается по чуть завышенной цене, дальше, если время идет, а звонков от покупателей нет, цену надо уменьшать. И очень важно, чтобы это уменьшение было не на 50 % в каждом последующем объявлении (все объявления из газет набираются в компьютерные базы данных, и в выборке будет видна вся история Вашей продажи и снижений цены). Фото. Объявления без фото в последнее время- дурной тон. Но какие фото люди делают- слезы! Возникает вопрос- что они хотят продать? Вазу? Диван?  Вид из окон- обязательно. Сфотографировать дом снаружи- обязательно. Подъезд, лифтовой холл, вход в квартиру. Переговоры с потенциальными покупателями. В большинстве агентств практикуется прозвон газетных объявлений с целью выявления прямых продавцов недвижимости. Первым вопросом позвонившего бывает вопрос, хозяин ли вы квартиры. И если вам пришла в голову мысль сказать правду, будьте готовы к долгим уговорам с посулами быстрой продажи по головокружительной цене и страшилками о том, как люди продают недвижимость и остаются без денег, а то и без здоровья. Цель проста- заключить с Вами договор, забрать документы на квартиру на ответственное хранение, и уже после этого продавать квартиру по той же самой рыночной цене. Понятно, что вас не запугать- но настроение после таких звонков портится. И время уходит на подобное непродуктивное общение. Если же Вы работаете со специалистом, головная боль по общению по объявлению- его. И еще. Объявления должны выходить периодично. Но, например, летом проку от вышедшего в пятницу объявления намного меньше, чем от объявления, вышедшего во вторник. Эта забота, как и размещение и обновление  объявлений в интернет-базах,- Вашего риелтора.

    Итак, на данном этапе составляется текст объявления, оно размещается в наиболее эффективно работающих изданиях и мы ждем звонков от заинтересовавшихся нашим объектом.

  3. Может возникнуть вопрос- ну что тут такого сложного, люди придут и посмотрят квартиру! Я уже упомянул о предпродажной подготовке.  Для кого-то это очевидно, тем не менее напишу – в квартире должно быть чисто и прибрано, в квартире не должно быть неприятных запахов, в квартире не должно быть огромных злобных собак и не совсем трезвых «по случаю» или просто  нетрезвых знакомых- родственников. Представьте ситуацию- в квартире одинокая женщина, к ней приходят на просмотр четверо мужчин- риелтор покупателя, покупатель, его друг и сослуживец. Ситуация не совсем приятная-для женщины.  А во время просмотра начинаются переговоры- по цене, по условиям сделки. Для хозяев квартиры вторжение множества незнакомых людей- уже стресс. Поди, ответь на вопрос, когда будет освобождена квартира или подойдет ли для расчетов депозитная ячейка в банке «Поле чудес», когда домочадцы не сняли белье в ванной, а в комнате под столом лежат носки. И потом, приехав на заключение договора, они увидят договор с условиями, которые «оговаривались» на просмотре. Показ квартиры- важнейшая часть работы по продаже. Подчеркнуть преимущества, умолчать о недостатках, пошутить в ответ на каверзные вопросы и отстаивать интересы продавца- главные задачи риелтора.  И конечно же, опытный риелтор не поведет в квартиру группу сомнительно выглядящих людей.

    Присутствие большого количества «покупателей» на просмотре чревато еще и тем, что после такой демонстрации можно не досчитаться кошелька, мобильного телефона- словом, ценных вещей, которые можно спрятать в карман или под одежду.


  4. ВНИМАНИЕ! На этом этапе помощь риэлтора необходима!

    После осмотра Вашей квартиры потенциальный покупатель дал согласие на покупку.

    В качестве обеспечения взятых сторонами обязательств,  принято заключать предварительный или авансовый договор, при подписании которого покупатель передает продавцу или представителям продавца некую залоговую сумму (про аванс, задаток и залог я не раз писал в своей рассылке. Более подробно ЗДЕСЬ).

    Предварительный договор- очень важный документ, в котором стороны прописывают все условия сделки: цена квартиры, сроки проведения сделки, форма и место проведения расчетов, сроки освобождения квартиры и многое другое. Фактически, это сценарий сделки, можно сказать, что сам договор купли-продажи является вторичным.

    Потому так важно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовал Ваш риелтор. Существует слишком много нюансов, и, даже прочитав всю имеющуюся литературу по вопросу, человеку бывает сложно понять юридические формулировки и отстоять свои интересы.

    Часто люди, заключив подобный договор, чувствуют, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. Возможностей помочь отстоять Ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.

  5. В этот день происходит закладка денег в банковскую депозитную ячейку и подписание договора купли-продажи (после подписания договоров они сдаются на государственную регистрацию). Сегодня уже стал доступным расчет с использованием банковского аккредитивного счета, но пока это скорее экзотика, нежели правило. При кажущемся сходстве договоров в банках, есть ряд моментов, которые варьируются в различных банках. Идея, вроде как, везде одинакова- продал квартиру, покажи документы об этом и забери деньги. А на практике возможны варианты, когда продавец теряет время и нервы, пытаясь получить свои кровные.  Особенно это бывает неприятно, когда полученные деньги надо отнести за другую недвижимость, владелец которой не готов ждать и слушать о ваших злоключениях. Важный момент- пересчет денег и закладка их в ячейку. Этот процесс тоже проводится по-разному в разных банках. 

    После закладки денег подписываются договора купли-продажи. Это — серьезный юридический и финансовый документ, каждый пункт которого имеет очень большое значение. Как правило, риелторы вычитывают договора накануне сделки, и на самой сделке проверяют, были ли внесены соответствующие правки в договор.

    Человеку, не имеющему юридического образования и проводящему сделку впервые, бывает очень сложно разобраться в формулировках договора купли-продажи квартиры.

    Понятно, что на этом этапе участие риелтора необходимо.

  6. Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки!  Деньги за квартиру получены в банке, пристроены в надежное место- ради этого и затевалась продажа жилья. Вещи вывезены из квартиры.

    На этом этапе распространенная ошибка- халатное отношение к подписанию Акта приема-передачи квартиры.Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают.

    А ведь этот документ- подтверждение того, что квартира покупателем принята и никаких претензий к продавцу нет.

    Для продавца передаточный акт- документ, освобождающий его от ответственности за залив нижних соседей и уплату коммунальных платежей.

    В принципе, подписать Передаточный акт стороны могут без риелторов, однако лучше, если оформление этого документа будет проведено в их  присутствии.

Источник: http://re77.ru/prodazha-nedvizhimosti

Купля-продажа квартиры: основные этапы сделки и их оформление

Основные этапы продажи квартиры

Сделка по приобретению недвижимости всегда требует тщательной подготовки из-за большой стоимости реализуемого объекта. Для того, чтобы такая сделка была признана юридически значимой, необходимо соблюсти алгоритм основных действий, а также верно подготовить все сопровождающие сделку документы.

Основные шаги в приобретении

Приобретение квартиры осуществляется несколько этапов, каждый из которых имеет своё значение в создании юридической чистоты сделки. Основными шагами будут считаться:

  • Подбор оптимального варианта квартиры, который будет отвечать всем требованиям, предъявляемым покупателем к необходимому ему жилью. Такой подбор может быть осуществлён путём использования имеющейся базы объявлений через сеть интернет (сайты бесплатных объявлений и различные платные ресурсные базы, в которых можно не только узнать расположение квартиры, но и определить, куда именно выходят окна того или иного жилья).
  • Подготовка к непосредственному сопровождению сделки путём осмотра выбранных вариантов жилья, а также переговоров с продавцами выбранных вариантов для определения оптимальной цены и существующих условий сделки, а также для определения основных нюансов, связанных с приобретением жилья. Кроме того, именно на этапе переговоров с продавцом покупатель выясняет, есть ли на квартире скрытые или явные обременения, долги по коммунальным платежам, претензии третьих лиц и т.д.
  • Заключение договора купли-продажи и передача денежных средств от покупателя продавцу. На этом этапе происходит также и подготовка всех тех документов, которые должны обеспечить юридическое сопровождение сделки и ее чистоту.
  • Регистрация перехода права собственности. Данная процедура, наряду с подписанием соглашения о сделке, является одним из основных шагов, так как именно на этом этапе происходит государственное переоформление существующего права собственности с выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (в настоящее время данный документ выдаётся взамен существовавшего ранее свидетельства о праве собственности).
  • Уведомление управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций о смене собственника и переоформление существующих лицевых счетов, используемых для оплаты поставляемых коммунальных услуг.

У каждого из перечисленных этапов есть своё обязательное юридическое значение, для подтверждения которого все необходимые действия на этапе должны быть соблюдены в полном объеме.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Если относительно этапа подбора наиболее удобных вариантов нет никаких особых рекомендаций, кроме обращения внимания на адекватность цены рассматриваемых квадратных метров, то остальные шаги требуют особого внимания.

Переговоры с продавцом

Этот этап позволяет определить, какие есть сложности в возможном заключении сделки.

В первую очередь, на этапе переговоров с продавцом происходит установление порядка заключения предварительного договора, внесения задатка для обеспечения гарантии заключения сделки, а также того порядка взаиморасчетов, которые будут максимально удобны как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того, на этом этапе продавец обязан предоставить покупателю документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими организациями, а также перед управляющей компанией.

Этот этап посвящён также процедуре выяснения, есть ли на квартире скрытые или явные обременения (залоге, прописанные лица, которые могут воспользоваться правом не выписываться из квартиры).

Если лиц, которые могут претендовать на постоянную прописку на основе действующего законодательства, в квартире нет, то между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, в какой срок продавец полностью освободит квартиру, выписавшись из нее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Заключение договора купли-продажи

Это самый большой по продолжительности этап, на котором не только происходит подписание самого договора купли-продажи, но и предварительная подготовка всех необходимых документов, которые должны сопровождать такую сделку.

Подписание договора на этом этапе происходит в два этапа:

  • Согласование предварительного договора и внесение задатка для обеспечения гарантии заключения сделки.
  • Подписание собственно договора купли-продажи между участниками сделки и, при необходимости, заверение подписанного договора у нотариуса. Заверение у нотариуса в соответствии с действующим законодательством может потребоваться в том случае, если одной из сторон заключаемого соглашения является юридическое лицо или организация. В остальных случаях нотариальное заверение не потребуется, если только сами стороны не выскажут желания произвести такую процедуру.

Отдельным шагом в данном этапе станет подготовка документов, сопровождающих сделку.

Необходимые для сделки документы

Для того, чтобы с юридической точки зрения сделка была полностью чистая, необходимо подготовить документы, которые должны подтвердить права и продавца, и покупателя на заключение договора. К таким документам относятся:

  • личные документы продавца и покупателя, а в случае, если от лица сторон действуют представители по доверенности, понадобятся их личные документы и нотариально заверенные доверенности на полное представление интересов (например, генеральная доверенность);
  • технический паспорт на квартиру, в котором будут указаны все проведённые мероприятия по перепланировке квартир;
  • все правоустанавливающие документы на конкретную квартиру, включая те документы, которые смогут подтвердить законность предыдущего перехода права собственности к продавцу;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и иным сборам, которые должны быть уплачены собственником квартиры до проведения процедуры переоформления права собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, а сделка может затронуть их интересы или ущемить в каком-то объеме;
  • если квартира была куплена в браке, то потребуется согласие супруга на совершение сделки, оформленное в нотариально заверенном виде;
  • кроме того, если продавец не предоставил покупателю на этапе предварительных консультаций, потребуется расширенная выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах, а также на основании какой правовой нормы они могут сохранить за собой право на постоянную регистрацию в конкретной квартире.

Данный перечень документов предоставляется к договору купли-продажи в момент передачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Как регистрируется сделка?

Процедура регистрации сделки по приобретению квартиры в собственность с 2015 года претерпела серьезные изменения. Если раньше под регистрацией такой сделки понималась регистрация текста договора путем внесения соответствующих сведений в базы Росреестра, то теперь данное действие не требуется.

Однако предоставить договор о передаче квартиры придется, так как он ляжет в основу документального подтверждения перехода права собственности.

Регистрация сделки происходит только в Росреестре, о чем новому собственнику выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен действовавшего ранее свидетельства о праве собственности).

Данная выписка выступает в качестве одного из правоустанавливающих документов, которые в дальнейшем подтверждают законность обладания конкретным жильем.

Подать документы для регистрации сделки можно несколькими способами:

  • через многофункциональные центры;
  • путем непосредственного визита в территориальные подразделения Росреестра по месту нахождения жилплощади (если человек по состоянию здоровья не может прибыть в подразделение по территориальной принадлежности квартиры, можно подать по месту своей регистрации, но подтвердить невозможность обращения по территориальной подведомственности медицинскими документами);
  • в настоящее время активно распространяется возможность оформления перехода права собственности с помощью портала Госуслуг (данный вид регистрации считается электронной регистрацией и требует предоставления путем загрузки в виде скан-копий высокого качества всех документов, которые должны быть приложены к договору купли-продажи).

При подаче документов в Росреестр независимо от того, каким образом осуществляется данное действие, необходимо будет оплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей с одного собственника (каждый собственник вносит по две тысячи рублей и получает свою собственную выписку из ЕГРП) для физических лиц и двадцати двух – для юридических.

Квитанция об уплате прикладывается к заявлению о регистрации перехода права собственности.

Сделка по приобретению квартиры в собственность представляет собой достаточно сложный процесс, для которого необходимо тщательное соблюдение всех основных этапов.

Наиболее важными являются подготовка документов, подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности. Если данные этапы соблюдены полностью, сделку можно считать юридически чистой и значимой.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformlenie-sdelki-2.html

Как самостоятельно продать квартиру без риэлтора

Основные этапы продажи квартиры

Продажа квартиры – ответственное мероприятие. Оно требует определенных знаний и навыков. Можно обратиться в агентство недвижимости и отдать решение проблемы в руки профессионалов. Очевидно, что помощь риэлтора выльется в довольно серьезную сумму. Давайте рассмотрим в этой статье, так ли нужен риэлтор при продаже квартиры, и как справиться с ситуацией самостоятельно.

Как продать квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция

Допустить ошибку в деле, в которое вложены, возможно, все денежные накопления – недопустимая роскошь. Поэтому, решившись на самостоятельную продажу квартиры, нужно быть предельно внимательным и настроиться на длительный и хлопотный процесс.

Этап 1: определение параметров продаваемой недвижимости

Основной параметр при продаже квартиры – ее стоимость. Этот показатель нужно оценивать максимально объективно.

Адекватное определение стоимости зависит от учета следующих факторов:

  1. квартира только что построена, или в ней уже жили (значит, она относится к вторичному рынку жилья);
  2. год сдачи дома в эксплуатацию (для вторичного рынка). Цены на «хрущевки» значительно ниже цен на жилье в домах после 2000 года постройки;
    • место расположения дома, где находится квартира:
    • престижность района,
    • наличие (или отсутствие) развитой инфраструктуры,
    • близость остановок общественного транспорта,
    • экология района,
    • наличие автомобильных парковок;
  3. размер квартиры: общая и полезная площадь;
  4. особенности планировки;
  5. материал постройки дома (жилье в кирпичном доме дороже, чем в панельном);
  6. этаж;
  7. наличие (или отсутствие) лифта, мусоропровода;
  8. возможное обременение на квартиру (например, ипотека).

Перед тем, как выставить жилплощадь на продажу, стоит учесть, что сезонность – важный фактор, влияющий на платежеспособность потенциальных покупателей. Например, в периоды рождественских каникул и летних отпусков количество желающих приобрести жилье резко падает. Цены при этом значительно уменьшаются.

После четкой фиксации факторов, влияющих на цену жилья, можно подходить к предварительной оценке стоимости своей квартиры. Самый надежный и простой способ – найти в средствах массовой информации (в газетах, в интернете) квартиры, выставленные на продажу, схожие по параметрам. Нужно проанализировать все похожие варианты и вывести некую среднюю цену.

Определив эту сумму как базовую, нужно установить максимальную стоимость – для возможности торга, и минимальную – границу, ниже которой при торге опускаться нельзя.

Этап 2: сбор необходимых документов

Перед тем, как продать квартиру самостоятельно, необходимо собрать пакет документов. Это важно сделать именно в процессе подготовительного этапа. Перед встречей с потенциальным покупателем вся документация должна быть в порядке. Если какие-либо из документов отсутствуют (потеряны), то необходимо озаботиться получением дубликатов.

Перечень документов, входящих в «продажную» папку:

  • паспорт собственника квартиры (или паспорта владельцев при долевой собственности);
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • письменное согласие супруга на совершение сделки (нотариально заверять не надо, если супруг будет присутствовать при регистрации договора купли-продажи в МФЦ);
  • выписка из домовой книги. Она содержит информацию о прописанных в квартире жильцах. Ее нужно оформить в офисе управляющей компании (ЖЭУ, ЖЭКе);
  • справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Ее также нужно взять в управляющей компании;
  • согласие органов опеки на продажу жилья, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
  • кадастровый паспорт жилплощади. Его можно заказать в МФЦ (многофункциональном центре) района, где расположена квартира;
  • технический паспорт жилья. Заказать его изготовление можно в БТИ (бюро технической инвентаризации);
  • выписка на квартиру из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость). Ее можно запросить на сайте РосРеестра. Выписка содержит информацию о владельцах и существующих обременениях (или их отсутствия) на квартиру;
    1. проект договора купли-продажи. Типовой договор купли продажи недвижимости можно составить, воспользовавшись услугами юриста, но возможно и собственными силами. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны следующие моменты:
    2. полные данные продавца (продавцов) и покупателя (покупателей) (ФИО, паспортные данные),
    3. регистрационные данные свидетельства собственности на квартиру,
    4. описание объекта продажи (полный почтовый адрес, материал постройки дома, количество комнат, общая и жилая площадь),
    5. стоимость квартиры,
    6. способ и срок передачи денежных средств,
    7. сроки выписки из квартиры прописанных лиц,
    8. сроки выезда с жилплощади,
    9. отсутствие или наличие обременений.

Этап 3: размещение объявления о продаже

Разместить информацию о продаже квартиры можно, используя самые разнообразные средства:

  • в интернете: на сайтах, специализирующихся на размещении объявлений от частных лиц;
  • в газетах;
  • на уличных стендах, предназначенных для подобных целей.

Фото квартиры в тексте объявления, как правило, привлекает большее внимание потенциальных покупателей. Сам текст должен содержать только правдивую и конкретную информацию.

Этап 4: демонстрация квартиры

Этот этап должен включать и подготовку квартиры к показу. Помещение должно быть чистым, прибранным, опрятным. Нужно подклеить отставшие от стены обои, заменить нерабочие лампочки, выбросить ненужные старые вещи. Необходимо, чтобы все сантехническое оборудование находилось в исправном состоянии. Неряшливый вид квартиры может отпугнуть покупателя.

При показе жилплощади следует обозначить максимум преимуществ квартиры. Например, прекрасный вид из окна, отсутствие неадекватных соседей, хорошее качество подаваемой воды и т. д. «Давить» на потенциальных покупателей не следует, это может сыграть отрицательную роль.

Этап 5: возможные варианты расчета и способы передачи денег

Вариант денежного расчета необходимо оговорить заранее и отразить его в договоре купли-продажи отдельным пунктом. Это может быть наличный расчет «из рук в руки», через сейфовую ячейку, перевод (перечисление) на банковский счет.

Передача денег может быть проведена как до подписания договора, так и после этого момента.

О передаче денег

Когда и как передавать деньги при покупке квартиры — узнаем в статье здесь

Существует несколько вариантов механизма передачи денег:

  • через банковскую ячейку. Это удобно, потому что помимо сохранности денег, многие банки предоставляют услуги по проверке подлинности денежных купюр и их пересчету. Сейф в банке арендуется покупателем и продавцом совместно. Деньги закладываются в присутствии обеих заинтересованных сторон. Договор аренды предусматривает условия, при наличии которых продавец может вскрыть ячейку и забрать деньги, заложенные продавцом. Это наиболее часто встречающийся способ сейфинга, но могут быть и другие варианты, все зависит от договоренности между продавцом и покупателем;
  • посредством банковского счета. Покупатель открывает счет и кладет на него сумму, необходимую для сделки. Счет блокируется до наступления определенных условий (регистрации сделки купли-продажи). Только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи, продавец может получить деньги со счета наличными или же перевести безналом на свой банковский счет;
  • наличными из рук в руки.

Этап 6: оформление предварительного соглашения и расписки за авансовый платеж

После того, как покупатель выразил свое согласие на приобретение квартиры, выплатил аванс (или задаток), можно оформить предварительное соглашение.

Оно составляется в произвольной форме с указанием реквизитов сторон и гласит о том, что покупатель и продавец договорились о сделке купли-продажи квартиры. Также указывается сумма аванса (или задатка) и сроки заключения договора.

Но этот этап не обязателен. Можно ограничиться распиской о получении аванса (или задатка).

При этом обязательно нужно оформить расписку. Документ пишется в произвольной форме, с указанием реквизитов получателя и плательщика денег. Также нужно обозначить, что деньги выплачены в качестве аванса (или задатка) за квартиру, находящуюся по такому-то адресу и принадлежащую такому-то гражданину. В конце расписка удостоверяется подписью продавца, получившего деньги.

Необходимо помнить, что аванс – это часть от общего платежа, подлежащая возврату при несостоявшейся сделке. Задаток предполагает иное развитие событий:

  • если покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца;
  • если продавец отказывается продавать квартиру, то должен отдать покупателю сумму задатка плюс денежную неустойку.

Этап 7: официальная регистрация сделки купли-продажи

Сведения, которые должен содержать договор купли-продажи, рассмотрены на этапе №2 этой статьи. Договор может быть подписан как после выплаты всей суммы стоимости квартиры, так и до этого момента. Этот факт обязательно должен быть отражен в договоре. Подписание документа происходит при регистрации сделки купли-продажи в МФЦ в присутствии регистратора.

Этап 8: составление акта приема-передачи

Данный документ необходим для того, чтобы покупатель не смог предъявить каких-либо претензий бывшему владельцу квартиры впоследствии. Составляется в произвольной форме, содержит реквизиты продавца и покупателя. Текст акта говорит о том, что продавец сдал, а покупатель принял квартиру; скрепляется подписями при отсутствии претензий.

Договор и сам может являться актом приема-передачи (при обязательном указании этого момента в договоре купли-продажи).

Опираясь на пошаговую инструкцию «Как продать квартиру самостоятельно», можно провести весь хлопотный процесс продажи недвижимости без привлечения риэлтора и излишней траты денег.

Источник: https://realtyinfo.online/3413-etapy-samostoyatelnoi-prodazhi-nedvizhimosti-bez-pomoshhi-rieltora

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры

Основные этапы продажи квартиры

Продажа квартиры является серьезной сделкой, которую важно осуществить по всем правилам. Только при соблюдении определенных условий удастся передать недвижимость в собственность другому человеку и получить за это деньги.

Проходит сделка купли-продажи квартиры в несколько этапов. Легче всего для ее осуществления обратиться за услугами в агентство.

Однако возможно самостоятельное оформление купли-продажи, которое позволит сэкономить деньги на услугах специалиста.

Подготовка к сделке купли-продажи квартиры

Прежде чем передавать ключи в руки покупателя, собственник обязан подготовиться к сделке. Предварительный этап может включать в себя различные моменты, в зависимости от ситуации. Со стороны продавца потребуется привести жилплощадь в надлежащее состояние. Также понадобится собрать полный перечень документов, определиться с выпиской жильцов квартиры и проверить на наличие обременений.

Покупателю предстоит определиться с городом и районом, где хотелось бы приобрести собственность. Также не помешает изучить цены на рынке недвижимости и просмотреть доступные варианты. После этого останется договариваться с продавцами о просмотре жилплощади. Также важно требовать полный перечень документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

Нередко люди обращаются к посреднику, чтобы тот позаботился о вышеописанных моментах. Но агенту потребуется заплатить немалую сумму, поэтому дешевле самостоятельно заниматься данным процессом. Для этого понадобится ознакомиться с подробной инструкцией, чтобы понимать, как будет совершаться покупка квартиры.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи не может осуществляться без определенного перечня документов. Он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть ряд бумаг, которые обязательно должны присутствовать.

От продавца понадобится:

  1. Национальный паспорт. Потребуются копия и оригинал.
  2. Свидетельство о вступлении в брак, а также согласие на продажу от супруга. Потребуется только в том случае, если квартира была приобретена после заключения брачного союза.
  3. Основание, по которому появилось право собственности. Это может быть договор дарения, обмена, купли-продажи, наследования. Обязательно нужно требовать оригинал документа.
  4. Выписка из Росреестра. Она подтвердит, что у человека действительно есть права на квартиру. Также там можно будет посмотреть наличие или отсутствие обременений на недвижимость.
  5. Справка об отсутствии долгов за квартиру. В частности, она покажет, все ли человек выплатил по коммунальным услугам.
  6. Выписка из домовой книги. Стоит требовать полную версию, чтобы можно было просмотреть всех когда-либо прописанных в квартире людей. Возможно, среди них есть граждане, которые на данный момент в силу обстоятельств не присутствуют в доме, однако могут вернуться. В этом случае у них останется право проживать в квартире, даже если сменится ее владелец.
  7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний.
  8. Технический и кадастровый паспорта. Их продавец может получить в БТИ.

Если покупатель сомневается в том, что продавец дееспособный, тогда следует запросить соответствующую справку. Собственник не должен отказаться ее предоставить, если все в порядке.

Важно! Если продажей занимается не владелец, а его представитель, тогда обязательно потребуется доверенность. Причем она должна быть правильно оформлена и оставаться действительной на текущий момент.

От покупателя нужен национальный паспорт для подтверждения личности. Также потребуется составить договор купли-продажи, его обязана подписать каждая из сторон. Причем нужно не менее трех экземпляров, потому как один достанется продавцу, другой покупателю, а третий нужен в регистрационный орган.

Каждой стороне сделки можно посоветовать тщательно проверять документы на подлинность и актуальность. Потому как нередко встречаются мошенники, как среди продавцов, так и среди покупателей. Как итог, человек может потерять свои деньги или недвижимость.

В лучшем случае удастся приобрести квартиру с обременениями, например, находящуюся под залогом, в ипотеке или же с прописанными другими жильцами.

Чтобы этого избежать, достаточно следить за тем, как будет проходить сделка, а также перепроверять все официальные бумаги.

Пошаговая инструкция проведения сделки

Существуют конкретные этапы продажи квартиры. Однозначно сложно сказать, сколько будет длиться процесс, потому как он может проводиться с разной скоростью. Все зависит от того, насколько быстро договорятся продавец и покупатель и оформят документы. В любом случае полезно знать, по какой схеме будет проходить купля-продажа.

Основные этапы:

  1. Проверка. После выбора квартиры покупателю потребуется не только ее осмотреть, но и убедиться в подлинности документов. Должен иметься полный список еще до заключения договора. Если официальные бумаги вызывают подозрения, тогда лучше обратиться с вопросом в орган, который их выдал.
  2. Предварительный договор. Без него можно обойтись, но все же его заключение окажется полезным. В нем продавец подтвердит намерение продать жилище, а покупатель согласится его купить.
  3. Оформление купли-продажи. Потребуется правильно заключить основной договор. Его подписание может произойти как до передачи денег, так и после.
  4. Передача денег. Это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае рекомендуется для передачи использовать банковскую ячейку.
  5. Регистрация. Покупатель и продавец должны обратиться в МФЦ и предоставить заявление, соглашение по купле-продаже, а также правоустанавливающую документацию. После оплаты госпошлины в течение 10 дней произойдет регистрация.

Так выглядит схема для сделки по продаже квартиры. Так будет происходить продажа не только в России, но и в Украине, Казахстане и Беларуси.

Что необходимо учитывать

Продавцам можно порекомендовать не подписывать договор о купле-продаже до тех пор, пока не будут выполнены условия сделки. То есть, пока покупатель не передаст деньги. Лучше всего, если заключаться официальный документ будет у юриста, тогда точно удастся все правильно сделать.

Что касается новостроек, то там создается договор долевого участия. Человек получит свидетельство о праве собственности, когда примет квартиру у застройщика. Но перед этим следует тщательно ее проверить, а затем подписать акт приема-передачи. В остальном достаточно следовать стандартной инструкции, чтобы все было в порядке.

Какие трудности могут возникнуть

Большинство сложностей возникает из-за человеческого фактора. Допустим, если покупатель под конец сделки передумывает приобретать объект, либо отказывается от процесса продавец. Также проблемы бывают из-за невнимательности, если не были сразу замечены дефекты квартиры, либо гражданин не прочитал все условия договора.

Проще всего обратиться за услугами в агентство, там специалист сам проверит все документы, а также качество и стоимость жилплощади. При самостоятельной покупке не следует спешить и необходимо внимательно пройти каждый этап, чтобы потом не пришлось жалеть.

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Этапы приобретения квартиры

Основные этапы продажи квартиры

Очевидно, что приобретение жилья не сводится к анализу имеющихся объявлений о продаже, а требует целостного подхода и знания определенной технологии процесса.

Подбор квартиры для покупки

Исходя из суммы средств, имеющихся для покупки жилья, можно изначально ориентироваться с такими его характеристиками как количество комнат, местонахождение и площадь.

Выбрав вызывающие доверие источники информации (специализированные интернет-ресурсы, печатные издания и т.п.), анализировать появляющуюся в них информацию следует регулярно в течение определенного периода времени (примерно несколько недель или месяц).

Находя подходящие под ваши критерии предложения, следует созваниваться с контактными лицами и договариваться о просмотре объекта.

На этапе предварительных переговоров стоит стараться получить максимум информации. В результате часть предложенных вариантов окажется неподходящими. К примеру, следует выяснить, свободна ли квартира юридически и физически.

Юридически свободная квартира не имеет прописанных на ее площади лиц, а физически свободная освобождена от имущества прежних жильцов.

Альтернативная квартира– это такая квартира, которая покупается взамен имеющейся квартиры.

Свободная квартира — это квартира свободная от альтернативы, то есть продавец такой квартиры хочет получить лишь деньги не приобретая ничего взамен.

Преимущество приобретения свободной квартиры – это минимальные риски и сроки. Сделки с альтернативными квартирами наиболее зависимы от действий третьих лиц, причем эта зависимость возрастает прямо пропорционально числу участников. При этом выставленных на продажу свободных квартир на порядки меньше, чем квартир альтернативных, а их цена ощутимо выше.

При покупке альтернативной квартиры необходимо иметь максимум информации обо всех условиях и намерениях продавца. Иногда они несопоставимы с реальностью, то есть ваше время будет потрачено впустую, а результат не будет достигнут. При работе с риэлтерским агентством юридическая чистота объектов купли-продажи гарантирована практически на 100%.

Задаток за квартиру (аванс)

Передача и получение предоплаты подтверждает обеим сторонам серьезность обоюдных намерений. После вручения задатка сторона покупателя начинает проверку юридической чистоты объекта.

Главный риск для покупателя тут это возможное оспаривание прав на купленную недвижимость. В договоре задатка должны быть зафиксированы всевозможные условия дальнейшего развития событий (к примеру, возврат аванса при обнаружении прав на имущество третьих лиц) и учтены интересы обеих сторон.

Сбор информации об объекте

Наиболее ответственный этап, который позволит избежать оспаривания прав покупателя на приобретенную недвижимость. Чтобы избежать рисков, необходимо убедиться

  • в отсутствии разногласий между супругами либо наследниками при разделе имущества;
  • дееспособности продавца (то есть в том, что он не состоит на специализированном учете как душевнобольной, алкоголик или наркоман) следует заказать справки из ПНД и НД;
  • в отсутствии временно выписанных лиц (например, в связи с отбыванием наказания по решению суда);
  • в отсутствии пропавших без вести лиц, ранее прописанных на данной жилплощади.

Так же необходимо выяснить, на сколько часто продавали квартиру, и, если часто, попытаться выяснить причину и историю этих продаж.

Проверка истории квартиры позволит выявить все риски связанные с приобретением.

Особенную внимательность следует проявлять при совершении сделок с квартирами, где прописаны несовершеннолетние дети и люди пожилого возраста, которые могут не вполне отдавать себе отчет в своих действиях, но интересы которых охраняются законом.

Подготовка к сделки

Убедившись в юридической чистоте жилплощади, приступают к сбору необходимых документов. После этого следует непосредственно сделка.

Передача денежных средств

От точности действий на данном этапе может зависеть успех всего мероприятия. Передачу денег от покупателя к продавцу целесообразно осуществлять через банковскую ячейку.

Средства закладываются в индивидуальную банковскую ячейку согласованного сторонами банка, а условия доступа к этой ячейки регулируются договором ячейки. Регистрация перехода права собственности занимает 2 недели.

Только после ее успешного завершения продавец получает доступ к денежным средствам.

Подписание договора купли-продажи

Необходимо заранее тщательно и скрупулезно изучить содержание данного документа. Если в квартире установлен стационарный телефон, стоит предусмотреть пункт о передачи права собственности на него покупателю.

Подача документов для регистрации перехода права собственности

Регистрация перехода прав собственности длится 2 недели, госпошлина за регистрацию 2.000 рублей.

Подписание акта приема-передачи

Документ составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками сделки.

В нем указываются реквизиты сторон, и фиксируется факт передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи.

Обязательно должен быть отмечен тот факт, что стороны обоюдно подтверждают выполнение всех условий договора. При последующей продаже квартиры данный акт может оказаться в необходимом перечне документов.

Очевидно, что при купле-продаже недвижимости с точки зрения безопасности целесообразно пользоваться услугами профессиональных риелторов, а метод проб и ошибок оставить для менее ответственных жизненных ситуаций.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/pokupka-kvartiry/etapy-priobreteniya-zhilya/

Жилищный вопрос
Добавить комментарий