Не несет ли какой либо угрозы подписание документа, предложенного застройщиком?

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Не несет ли какой либо угрозы подписание документа, предложенного застройщиком?

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/poluchenie-dokumentov-ot-zastroyschika

В тихом омуте: как купить квартиру в жк “кришталеві джерела” и потерять все

Не несет ли какой либо угрозы подписание документа, предложенного застройщиком?

Самый популярный способ приобретения жилья в Киеве — инвестирование на этапе строительства.

Приобрести квартиру в новостройке можно еще на этапе закладывания фундамента, что позволяет существенно сэкономить.

Впрочем, столичный строительный рынок знает немало историй, когда участие в такой схеме покупки заканчивалось настоящей катастрофой для неопытных инвесторов.

Юридически подкованный застройщик при желании может легко обдурить вкладчика, оставив того у разбитого корыта.  

В подобную ситуацию недавно попали и инвесторы ЖК “Кришталеві джерела”.

Многие из них вынуждены пожизненно выплачивать огромные суммы ЖЭКу за навязанные им услуги, а бунтари еще и остались без крыши над головой.

* * *

В 2009 году на улице Метрологической в Голосеевском районе Киева начал строиться жилищный комплекс “Кришталеві джерела”.

Место почти идеальное для побега от городской суеты: рядом находится Хотовский лес, музей народной архитектуры и быта в Пирогове, собор Святого Пантелеймона и огромный садово-парковый комплекс “Феофания”.

Проектом предусмотрено строительство нескольких жилых кварталов, каждый из которых рассчитан на жильцов различного социального статуса. Тут есть двухэтажные коттеджи, многоэтажные дома и малоэтажная застройка. Общая площадь комплекса — 30 га.

Фото gdeievezhithorosho.com

Первая очередь была введена в эксплуатацию в 2013-2014 годах, вторая — в 2015 году. Сейчас застройщик, исходя из информации на сайте, предлагает выкупать квартиры в третьей очереди.

От центра столицы до ЖК — около 15 км. По киевским меркам это немного, к тому же относительно недалеко находится станция метро “Теремки”.

По словам инвестора объекта Ярослава Осадчего, живописное место, хорошая транспортная инфраструктура и невысокие цены на начальном этапе строительства “подкупили” его, и он решил инвестировать во вторую очередь.

Инвестирование в строительство происходило через финансовую компанию. Управляющим фондом финансирования строительства “Феофаниевский” было ООО “Финансовая компания “Прайм”, подрядчиком строительных работ — ООО “Гидроинж-буд”.

В 2014 году Ярослав внес предоплату в размере 10 тыс грн, а в течение следующего месяца оплатил 100% суммы — 614,686 тыс грн. Однако квартиру в собственность он так и не получил. До сих пор пытается доказать свою правоту в судах. Как до этого дошло?

О том, что дом сдан в эксплуатацию, Ярослав и некоторые другие покупатели узнали случайно, наткнувшись на объявление на сайте. Даже после того, как застройщик начал передавать квартиры инвесторам, подписать акт приема-передачи позвали не всех.

Фото ЭП
Фото ЭП

Инвесторы, которые все-таки вышли на контакт с застройщиком, заметили, что сделка проходит с очевидными нарушениями.

Законом предусмотрено, что после окончания строительства застройщик должен инициировать подписание акта приема-передачи и выдать документы на право собственности. Но застройщик, по словам инвесторов, пренебрег правовыми нормами.

Порядок подписания документов для инвесторов, который установила ФК “Прайм”, должен был происходить по следующему алгоритму.

1. Подписание договора об участии в Фонде финансирования строительства.

2. Подписание гарантийного письма о соглашении передачи прав и обязательств по договору об участии в Фонде финансирования строительства.

3. Справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования.

4. Подписание акта приема-передачи объекта инвестирования.

5. Подписание договора с обслуживающей компанией.

6. Оформление прав собственности на квартиру.

Однако даже собственноручно составленный порядок оформления документов застройщик не соблюдал.

От инвесторов требовалось сначала подписать договор с обслуживающей компанией ООО “Холд групп”, которую лоббирует застройщик, и лишь затем им давали возможность подписать акт приема-передачи.

Если же инвестор отказывался подписать договор с ЖЭКом застройщика, ему не давали подписывать акт приема-передачи.

Это довольно распространенная практика для новостроек. Обычно такая схема не несет никакой угрозы для инвесторов. Застройщик лишь перекладывает всю ответственность и обязательства по обслуживанию дома на обслуживающую компанию.

Проблема, возможно, не была бы такой острой, если бы договор с этой обслуживающей компанией, который инвесторы впервые увидели только перед подписанием акт приема-передачи, не был бы настолько дискриминационным.

Нажмите для увеличения 

Эти пять пунктов стали раздражителем для многих жителей ЖК “Кришталеві джерела”. Делать ремонт без согласования с ЖЭКом нельзя, за любое нарушение правил “Холд груп” выписывает штрафы, а попасть на территорию жилищного комплекса можно только через пропуск, который нужно приобрести за дополнительную плату.

“У нас есть договор с ЖЭКом, в нем все написано. Вы же первые прибежите, если у вас будут какие-то проблемы, и сосед сверху снесет несущую стену. А как вопрос решить без штрафа? В обычном ЖЭКе вы эти вопросы по-другому не решите”, — комментирует условия договора руководитель ТОВ ФК “Прайм” Арсений Копыстыра.

“Я вам больше скажу: мы же стремимся в Европу, а там вы вообще не имеете права что-то менять. Висит картина на стене, она там и должна висеть до тех пор, пока вы не согласуете. А если балкон не застеклен, то он так и будет не застеклен”, — добавляет менеджер отдела продаж Елена.

Договор бессрочный, и отказаться от него в одностороннем порядке невозможно. В случае продажи квартиры инвестор обязуется, что следующий покупатель подпишет договор с “Холд груп”, иначе инвестор должен будет выплатить ЖЭКу 50 тыс грн неустойки.

“Нас заставляли подписать заявление, что мы не имеем к ним никаких претензий, и сразу дают подписать заявление о вступлении в еще не созданное ОСББ. Не подпишите заявление — не получите права собственности.

Когда мы пытаемся в этом разобраться и начинаем задавать неудобные вопросы, они сбрасывают ответственность друг на друга.

В конечном счете ты все равно подписываешь документы, чтобы не потерять квартиру”, — говорит один из инвесторов.

Получается, что де-факто инвесторы могли подписать акт приема-передачи только после того, как подпишут договор с ООО “Холд групп” и оформят доверенность на представителя застройщика.

Те, кто документ все-таки подписывает, все равно не обладает никакими юридическими подтверждениями этому: подписание акта приема-передачи происходит в одностороннем порядке, представитель ФК “Прайм” забирает оба экземпляра, и на руках у инвесторов не остается ничего.

“Самый страшный период — после подписания акта и до получения прав собственности. На руках нет никаких документов, подтверждающих, что эта квартира ваша”, — говорит Осадчий.

Большая часть инвесторов до сих пор живет без каких-либо документальных подтверждений этой сделки, поскольку передачу прав собственности на квартиру застройщик затягивает на годы.

“Награда” за активность

Ярослав Осадчий и еще один возмутившийся инвестор — Виктория Григорьева — совместно с другими жителями написали коллективное заявление в ФК “Прайм” и ОО “Холд групп”, требуя подписать типичный договор с ЖЭКом, установленный Кабинетом министров.

Это не принесло результата.

Так, Виктория подписала акт приема-передачи, но договор с обслуживающей компанией подписывать отказалась и передала вместе с актом протокол разногласий к договору.

“Я подписала акт приема-передачи, и просила предоставить мне мой экземпляр с подписью застройщика, но мне заявили, что директора сейчас нет на месте. То есть, документов, которые подтверждают, что я приняла квартиру, мне не предоставили”, – отмечает инвестор.

Она по сути подписала акт приема-передачи по той же процедуре, что и другие инвесторы, в отделе продаж, при свидетелях, но спустя полтора месяца ей сообщили, что квартиру открепили из-за того, что она не подписала этот документ.

“Мы никогда никому ничего лишнего не обещаем, но действуем согласно закону. В законе указано все четко и прозрачно, и если инвестор подписал договор и правила фонда, он с ними согласен”, — комментирует ситуацию Копыстыра.

Дом Ярослава был сдан в эксплуатацию позже, но даже после сдачи в эксплуатацию подписывать акт приема-передачи Ярослава не позвали.

В первичном договоре с застройщиком было указано, что если инвестор в течении двух недель после приглашения подписать акт приема-передачи не является в офис застройщика, компания имеет право открепить квартиру от инвестора.

Фото ЭП

Спустя некоторое время Ярославу стали приходить конверты с пустыми письмами от застройщика. Как оказалось позже, это были приглашения подписать акт приема-передачи, которые, по словам застройщика, инвестор проигнорировал.

Почуяв неладное, Ярослав отправил письмо компании ФК “Прайм”, в котором указал свою готовность подписать акт приема-передачи, но ответа не получил. Спустя несколько недель Ярославу пришла телеграмма от застройщика с требованием немедленно явиться в офис компании для передачи объекта инвестирования, но найти офис застройщика оказалось непросто.

По адресу, который застройщик указал в договоре, находится ООО “Холд групп”. В офисе ему сказали, что “ФК Прайм” находится по другому адресу, но назвать его они не могут. На звонки и письма застройщик не отвечал.

Спустя две недели Ярославу пришло письмо с информацией, что его квартиру открепили. Вскоре он узнал, что его квартиру продали.

“Они сделали вид, что мы скрываемся и не хотим получать квартиру. 13 ноября я был у них в офисе в отделе продаж, затем 9 декабря, а потом 15 декабря, но они меня “не нашли”. Из-за того, что я “скрывался”, они обвинили меня в нарушении договора и открепили квартиру”, — говорит Ярослав.

“Сначала публикуется объявление на сайте, что ваша сеть готова к сдаче. Потом дается поручение ЖЭКу обзвонить каждого инвестора. Если человек за границей или у него есть какая-то уважительная причина, то срок подписания переносится.

А если человек является в офис, начинает писать жалобы и ведет себя, мягко говоря, неадекватно, тогда наступает формальная программа — буква договора. Высылается письмо-оповещение о том, чтобы человек пришел подписать документы. Конкретно по этому делу мы еще и объявление в газету давали.

Есть ряд газет для таких случаев”, — объясняет Копыстыра.

Ярослав и Виктория до сих пор судятся с “Гидроинж буд”. Первый суд Ярослав проиграл и подал на апелляцию. Несколько месяцев суд переносили, а судьи отказывались браться за это дело.

Недавно Ярослав получил повестку из Подольского районного суда, в которой было указано, что застройщик обвиняет Ярослава в распространении неправдивой информации и нанесении вреда деловой репутации. Сумма претензий — 1,1 млн грн.

Что касается возвращения денег за открепленную квартиру, то их Ярославу и Виктории вернут не в полной сумме, потому что изначально недвижимость продавалась через договор переуступки.

То есть инвестор покупает квартиру не напрямую у застройщика, а у физлица, которое уже приобрело квартиру в строящемся доме ранее.

Так, первичным инвестором квартиры Ярослава Осадчего была некая Валентина Бурковская, которая является руководителем ООО “Холд групп”.

Конечный покупатель приобрел квартиру по цене, указанной в момент покупки на сайте, а Бурковская заплатила на порядок ниже.

Таким образом, при откреплении квартиры застройщик возвращает инвестору первичную сумму, по которой продал квартиру Бурковской.

Разницу в цене застройщик оставляет себе, аргументируя это тем, что вопрос полной стоимости инвестор должен решать с физлицом, у которого приобрел эту квартиру.

По словам главы Офиса эффективного регулирования (BRDO) юриста Алексея Гончарука, основания для потери квартиры были заложены еще в договоре об инвестировании, в котором Ярослав обязался подписать договор с обслуживающей компанией.

“Лучшей стратегией в данной ситуации является коллективная борьба с застройщиком, так как у него достаточно ресурсов, чтобы победить любого инвестора, который начнет с ним судиться в одиночку”, — отмечает Гончарук.

Не имей сто рублей, а имей сто друзей

Главой фонда финансирования строительства ФК “Прайм” является Копыстыра Арсен Михайлович — преподаватель кафедры международной экономики Института международных отношений КНУ им. Тараса Шевченко.

По иронии судьбы в университете Копыстыра читает лекции о теневых экономических процессах и коррупции в экономических системах стран Европы.

Тестем Копыстыре приходится Михаил Вербенский, который в 2014 году был заместителем министра внутренних дел Арсена Авакова. Осенью 2015 года в СМИ Вербенский упоминался как начальник главного штаба МВД. Сегодня он возглавляет департамент аналитической работы и организации управления МВД.

Совсем недавно Петр Порошенко рекомендовал к назначению 11 новых членов ЦИК. Второй в этом списке — тот же Михаил Вербенский.

Еще один важный факт. Одним из основателей ООО “Гидроинж-буд” была компания ООО “Глобал проперти 24”, сооснователем которого является Александр Сивкович. Это сын Владимира Сивковича — заместителя главы СНБО при Януковиче, более известного как фигуранта дела по разгону студенческого Майдана.

Когда об этом впервые узнали СМИ, структуру собственности застройщика оперативно изменили, и конечным бенефициаром стал значиться Ребров Роман Анатолиевич. Ребров также является собственником ООО “Независимая инвестиционная группа”, одним из основателей которого является все тот же Александр Сивкович.

На таблице ниже можно увидеть, каким образом связаны между собой люди с фонда финансирования, компании-застройщика и ЖЭКа.

Нажмите для увеличения

Очевидно, что ресурсы гражданина несопоставимы с возможностями застройщика, и защитить свои интересы инвестору в одиночку гораздо сложнее, чем компании.

Финансовая компания, которая в этой системе является посредником между застройщиком и инвестором, призвана защищать права инвестора, но в реальности все иначе. Как правило, это всегда карманное учреждение застройщика, которое позволяют проворачивать подобные схемы.

Источник: https://www.epravda.com.ua/rus/publications/2016/08/23/603030/

Как купить офис или магазин и не потерять деньги

Не несет ли какой либо угрозы подписание документа, предложенного застройщиком?

К покупке офиса, магазина или склада нужно подходить не менее щепетильно, чем к покупке жилья, и проверять «чистоту» коммерческой недвижимости покупателю следует также тщательно, как и «чистоту» квартиры. В противном случае можно лишиться купленного актива.

Сначала нужно определиться, что вы будете проверять, кто и как это будет делать, как правильно структурировать сделку. Первым шагом должен стать личный визит на объект. Посмотрите помещения, проверьте работоспособность коммуникаций, пообщайтесь по возможности с соседями-собственниками.

Если вы принимаете решение проводить проверку самостоятельно, то вам необходимо потребовать от продавца следующий набор документов: правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи и выписки из ЕГРН), уставные документы собственника (если юрлицо) или его паспорт (для физлица), кадастровый (технический) паспорт, экспликация помещений, поэтажный план, документы на коммуникации. Если недвижимость приобретается у застройщика, тогда запрашивается комплект строительной проектной документации. Анализ полученных документов рекомендуется отразить в аналитической справке (может подготовить юрист или покупатель). Она позволит оценить ситуацию в совокупности.

Следующий шаг – проверка продавца, подготовка схемы совершения сделки на бумаге (включая порядок оплаты и расчет налоговой нагрузки) и оформляющих ее документов либо согласование документов, предложенных контрагентом.

Завершающий этап – подписание документов о совершенной сделке и их передача на госрегистрацию.

Перечисленные этапы целесообразно внести в план сделки и согласовать его с юристами-консультантами, чтобы у покупателя имелось общее представление о процессе и зонах ответственности. Подготовив план, определившись с людьми и согласовав с контрагентом этапность и сроки, можно приступить к проверке.

Обратите внимание, что риски, выявленные в документах, могут быть оценены в денежном эквиваленте и являться предметом для торга с продавцом. Речь идет об ошибках, описках в документах, отсутствии какого-то документа или согласования (например, неузаконенная перепланировка). При условии, что они не влияют на возможность совершения сделки, но потребуют сил и времени для устранения.

Не экономьте на экспертизе объекта и его оценке профессионалами. Нужные экспертные организации можно найти в интернете. Цена их услуг зависит от места нахождения объекта, его назначения, площади и конъюнктуры рынка.

Например, для московского офиса в 150–200 кв. м в среднем цена составит 50 000–150 000 руб. Заключение по складу площадью 500–700 кв. м обойдется более чем в 250 000 руб., а по отдельно стоящему производственному зданию в несколько тысяч кв.

м легко может перевалить за 1 млн руб.

Привлечение экспертов из регионов может снизить расходы на 20–30%. Оценка объекта выявит отсутствие неузаконенных перепланировок и наличие нужных коммуникаций для ваших нужд: электричество, водоснабжение, отопление и проч. Например, выделенного объема электричества должно хватать для жизнедеятельности предприятия, которое будет располагаться в помещении.

Параллельно с вышеуказанными мероприятиями необходимо серьезно проверить продавца. Если это физлицо, начните с сайта Федеральной службы судебных приставов, на котором есть данные об исполнительных производствах в отношении конкретного человека. Обратитесь также к сайту kad.arbitr.ru, где публикуется информация о банкротных процедурах.

Можно просто посерфить поисковики на упоминания ФИО продавца. Имеет смысл уточнить у него данные о неисполненных кредитных обязательствах. На сайтах судов доступна информация об участии граждан в судебных процессах. Многократные споры с участием продавца – очень плохой знак. То же самое актуально и в случае, если продавец – ИП или юрлицо.

Приобретение недвижимости через покупку юридического лица, которому она принадлежит, приводит к налоговой экономии (продавец не платит НДС 18%), за счет чего может быть снижена цена объекта, но таит в себе массу угроз.

Корпоративные войны, рейдерские захваты, оспаривание сделок, банкротства – все это может привести к потере актива. Минимизировать риски можно анализом и оценкой договорных отношений, корпоративной структуры, бухгалтерского, финансового и управленческого учета и т. д.

Но процедура стоит от 100 000 руб. и по времени займет 2–4 недели.

Недавно мы защищали собственника нескольких зданий, купленных им в 2009 г. В 2017 г. арбитражный управляющий, занимающийся банкротством производственной компании, владевшей этими объектами ранее, попытался признать сделки недействительными и включить имущество в конкурсную массу.

Суд решил, что срок на оспаривание не пропущен, сделка повлияла на имущественное положение потенциального банкрота (хотя мы предоставили доказательства обратного) и включил спорные объекты в конкурсную массу.

В итоге собственник может лишиться зданий, если решение не удастся оспорить в вышестоящих судах.

Сделка по покупке недвижимости может быть оспорена кредитором продавца или арбитражным управляющим, если продавец станет банкротом. И доказывать свою добросовестность в суде покупатель будет сам.

Ему придется приводить аргументы, что сделка носила рыночный характер (что объект приобретен за рыночную цену), аффилированность между покупателем и продавцом отсутствовала, покупка не была направлена на причинение вреда кредиторам, вывод активов или преднамеренное банкротство.

Любой покупатель недвижимости в течение минимум трех лет после приобретения объекта несет такого рода риски. Поэтому чем основательнее проведена проверка объекта и чем добросовестней вели себя стороны, тем в большей безопасности будет находиться покупатель.

Проверка среднестатистического офиса для малого бизнеса займет в среднем около недели и обойдется покупателю в 150 000–200 000 руб. Но это небольшая плата за билет в беспроблемное владение активами.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/02/08/793644-kupit-ofis-magazin

Все по одной теме Договор строительного подряда: заключение, исполнение, изменение и расторжение Автор Аналитическая редакция АПС «Бизнес-Инфо»

Не несет ли какой либо угрозы подписание документа, предложенного застройщиком?

В настоящее время договор строительного подряда – один из наиболее распространенных и значимых видов договора подряда.

Предметом договора строительного подряда является строительство объекта строительства или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику.

В предлагаемой подборке собраны аналитические статьи, судебная практика и образцы договоров, которые помогут вам соблюсти все правила и требования законодательства в части заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров строительного подряда.

Справочно

Перечень видов работ и услуг, относящихся к строительной деятельности, см. здесь.

Подробнее о прочих договорах, наиболее часто применяемых в хозяйственной деятельности строительной организации, см. здесь.

1.1. Кто заключает договор строительного подряда

Предметом договора строительного подряда является строительство объекта или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику.

Подрядчиком в строительной деятельности не может быть физическое лицо.

Привлечение физического лица для выполнения строительных работ возможно только в рамках трудового законодательства.

С 2 июля 2016 г.

подрядчиком в строительной деятельности признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З)).

Поскольку определения терминов «заказчик» и «подрядчик» даны в Законе № 300-З, а п.3 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.

1998 № 1450 (далее – Правила № 1450), предусмотрено, что для целей Правил № 1450 используются термины и их определения в значениях, установленных Законом № 300-З, то из Правил № 1450 исключен п.

4, которым было закреплено, что заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) Республики Беларусь, других государств. Иными словами, физическое лицо подрядчиком в строительстве выступать не может.

При этом физлица могут выполнять штукатурные, малярные, стекольные работы, работы по устройству покрытий пола и облицовке стен, оклеивание стен обоями, кладку (ремонт) печей и каминов (п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 18.04.

2019 № 151 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь», который вступил в силу 24 апреля 2019 г. и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2019 г.).

При этом данные работы могут выполнятся физлицом по заказам организаций и индивидуальных предпринимателей.

Отношения сторон при заключении и исполнении договора строительного подряда регулируются:

• Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК);

• Законом № 300-З;

• Правилами № 1450;

• Положением о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение № 1553);

• Положением о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88 (далее – Положение № 88).

Заказчик в строительной деятельности – юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (абзац 12 ст.1 Закона № 300-З).

Справочно

Заказчик при строительстве объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, выполняет обязанности и имеет права заказчика, установленные Правилами № 1450 и иными актами законодательства, за исключением права самостоятельно принимать решения:

• об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования;

• о передаче своих полномочий третьим лицам;

• о консервации или прекращении строительства объекта.

Для принятия решений по указанным вопросам заказчик вносит в установленном законодательством порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств:

• республиканского бюджета, – в Министерство экономики Республики Беларусь;

• местного бюджета, – в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган;

• государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов, – распорядителям этих средств (п.15 Правил № 1450).

Генеральный подрядчик – подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц (абзац 3 п.3 Правил № 1450).

Подрядчик в строительной деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и заключившие договор строительного подряда с заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) в целях осуществления этой деятельности (абзац 24 ст.1 Закона № 300-З).

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывается всеми участниками строительства.

Справочно

Альбом схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий, утвержден постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.03.2018 № 14.

1.2. Заключению договора строительного подряда должна предшествовать процедура закупки: подрядные торги или переговоры

Законодательно установлены случаи, при которых выбор подрядчика осуществляется посредством проведения следующих процедур: подрядные торги или переговоры.

Подрядные торги – форма размещения заказов на строительство объектов, выполнение работ, оказание услуг при строительстве объектов, предусматривающая выбор подрядчика или исполнителя на основе конкурса.

Переговоры – форма размещения заказов на строительство объектов, закупку товаров (выполнение работ, оказание услуг) при строительстве объектов, предусматривающая определение подрядчика, исполнителя или поставщика, предложение которого удовлетворяет требованиям и условиям, изложенным в документации для переговоров (абзацы 15, 16 п.2 Положения № 88).

Подрядные торги проводятся в случаях, когда их проведение обязательно, если же нет, то проводятся переговоры.

В дальнейшем условия договора строительного подряда формируются:

• при проведении подрядных торгов (переговоров) – в соответствии с условиями и результатами этих процедур;

• при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов – по соглашению сторон (пп.5, 6 Правил № 1450).

В случае осуществления закупок в строительстве за счет собственных средств организации требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве, установленные законодательством, не применяются с 26 февраля 2018 г. (подп.4.4 п.4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).

Таким образом, после вступления в силу указанного Декрета № 7 необходимость проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов сохраняется лишь при проведении данных закупок за счет бюджетных средств. При закупках из иных источников порядок проведения процедур закупок не регламентирован.

На основании вышеизложенного Минстройархитектуры полагает, что закупка товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, финансируемых за счет собственных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляется на основании ЛНПА, утвержденных руководителями данных субъектов хозяйствования (письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.03.2018 № 04-3-01/3918 «О разъяснении»).

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=264350

Жилищный вопрос
Добавить комментарий