Когда я могу продать квартиру, чтобы не платить налоги?

Квартирам прописали налог

Когда я могу продать квартиру,  чтобы не платить налоги?

С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Владельцы зданий и помещений в Москве с 2017 года могут столкнуться с резким ростом налога на недвижимость. При этом минимальная площадь отдельно… →

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто.

Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости).

Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта.

Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб.

или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.

1 НК РФ):- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;- в результате приватизации;

– в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы.

Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия.

Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/07_a_7997357.shtml

Налог при продаже квартиры полученной по наследству

Когда я могу продать квартиру,  чтобы не платить налоги?

После реализации квартиры, как и любого ценного имущества, бывший владелец обязан отразить полученные средства в налоговой декларации.

Однако необходимость оплаты налога (НДФЛ) в случае с недвижимостью напрямую зависит от срока ее пребывания в собственности.

При отчуждении унаследованного жилья действуют немного другие правила, а также имеются некоторые нюансы, в которых стоит разобраться подробнее.

В рамках настоящей статьи поговорим о том, как избежать необходимости оплаты налога и о том, какие действия необходимо предпринять после продажи квартиры.

Условия освобождения от налога: уточняем срок владения

В отличие от большинства оснований обретения прав на жилье, получившему недвижимость по наследству достаточно три года продержать его в своей собственности, чтобы быть освобожденным от налогообложения.

То же касается квартир, полученных в результате приватизации, подписания дарственной и по договору пожизненного содержания, а также жилья, право владения которым появилось до начала 2016 года.

В остальных случаях действует пятилетний период, если собственник пожелает продать недвижимость раньше, он будет вынужден оплатить НДФЛ.

У тех, кто получил жилье по наследству, возникает немало вопросов, связанных именно с определением срока владения.

Это неудивительно, поскольку процесс вступления в наследство предполагает целый ряд весьма продолжительных процедур: открытие наследственного дела, принятие наследства, получение соответствующего свидетельства, регистрация. Как понять – истек срок или еще нет? Ведь от этого зависит возможность существенно сэкономить…

По общему правилу период владения недвижимой собственностью определяется четко: начало периода – это день регистрации права собственности, конец периода – дата внесения в Росреестр сведений о смене права собственности другому владельцу.

Но в случаях с наследованием картина несколько иная. Если недвижимое имущество передано по наследству, началом периода владения является день смерти прежнего владельца, а заканчивается фиксацией в реестре факта перехода права (от наследника другому лицу).

Иными словами, допустим, что наследодатель умер, к примеру, в 2014-ом году, а право владения оформлено только в 2018-ом, квартиру смело можно продавать и не платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, поскольку определенный законом срок владения собственностью уже истек.

Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей

Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого.

В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли.

Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.

Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья. 

Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.

Важные ограничения и льготы

Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи.

По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет.

Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.

Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога.

Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники.

Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.

Налог для иностранных граждан

Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России.

Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России.

Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования. 

Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.

Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира).

В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.

Срочная продажа наследства: налоговое резидентство

Если жилье, принятое в наследство по завещанию или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:

  • Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано), ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.
  • Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.
  • Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей).

Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет.

Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы.

Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.

Взаимодействие с налоговой службой: как быть с декларацией

Прибыль обязательно отражается в налоговой декларации(стандартная форма 3-НДФЛ). Обязательный для всех граждан документ нужно направить в налоговую службу строго до 30 апреля года, который следует за годом, когда, собственно, и были получены деньги от продажи имеющейся квартиры.

Соответствующий бланк можно получить в любом отделении налогового органа либо найти на сайте ФНС. Далее его можно заполнить от руки и отнести или отослать в налоговую, либо подать декларацию в онлайн-режиме.

Если декларация отправляется заказным письмом, необходимо позаботиться о наличии описи вложенных документов.

При наличии электронной подписи и Интернета, подать декларацию можно из любой точки мира. Однако если есть необходимость действовать через представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.

Сдать декларацию необходимо вовремя, поскольку даже один день промедления чреват штрафом и, соответственно, увеличением и без того немаленьких расходов. Многие из тех, кто воспользовался налоговым вычетом и обнаружил, что он полностью покрыл налог, расслабляются и не отправляют документы в налоговую службу. Это большая ошибка – декларацию нужно сдавать в любом случае.

Минимальная сумма штрафа за несвоевременную подачу отчетности составляет 1 тысячу рублей, но эта сумма может увеличиться, если проигнорировать своевременную уплату налога и штрафа. Платеж должен быть отправлен в бюджет не позднее 15 июля того года, который следует за годом получения дохода.

Если человек продал унаследованную квартиру раньше, чем через три года после ее получения, но по объективным причинам нуждается в том, чтобы платеж был отсрочен или выплачен частями, лучше в любом случае подать декларацию и обратиться в отделение налоговой службы. К заявлению надо приложить документы, которые могут подтвердить потребность в рассрочке и послужить ее основанием.

Договор мены – налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам

Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье.

Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи – стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем.

Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.

Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах.

Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу.

Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.

Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…

Налог, который ранее нужно было платить при оформлении наследства, давно отменен, поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.

Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.

Приобретая унаследованную квартиру без участия юристов и риелторов, необходимо убедиться в том, что нет других наследников, или имеются отказы каждого из них от своей доли. Идеальным вариантом в этом случае будет нотариальное заверение сделки.

Источник: https://novostroev.ru/other/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-poluchennoy-po-nasledstvu/

Всё о налогах в РК на жильё в 2018 году

Когда я могу продать квартиру,  чтобы не платить налоги?

Инна Пчелянская | i1.wp.com

Всегда ли нужно платить налог при продаже жилья? Какую стоимость учитывают фискальные органы, если недвижимость досталась в дар или наследство? Когда приходит время вносить сбор за имущество и как правильно сдать жильё в аренду, чтобы не начислили штраф? На эти и многие другие вопросы ответил руководитель Управления разъяснительной работы Департамента государственных доходов Алматы Зангар Шындали.

— Давайте начнём с самой актуальной темы — поговорим о налоге с продажи недвижимости. Как известно, сейчас казахстанцы платят 10 % при продаже жилья, если оно находилось в их собственности менее одного года и имеется доход при продаже. А если срок владения больше, то и платить ничего не нужно.

Однако в течение двух лет в Казахстане обсуждаются слухи о том, что скоро уплата сбора будет обязательна для всех, независимо от срока владения жильём. Разъясните ситуацию.
— Расставим точки над i. Такого налога нет, и могу гарантировать, что он не появится ни с 2020 года, ни когда-либо ещё.

Сама идея налогообложения основана на принципе справедливости и равенства. А уплата огромных сборов, которые могут возникнуть при продаже жилья, приобретённого, например, ещё при Союзе, точно несправедлива.

Платят только те, кто владел недвижимостью менее одного года. Владельцу, который жил в квартире или доме много лет, оплачивая всё, что нужно, и сейчас решил продать жильё, беспокоиться не о чем.

— Почему же возникли разночтения?
— Причина неверного понимания — исключение из пункта 1 статьи 180-1 Налогового кодекса фразы, где говорится о сроке владения недвижимостью —«менее одного года».

Многие сконцентрировались только на этом факте. Однако в кодекс добавили и другие поправки, в частности статью 156. В ней сказано, что доход от прироста стоимости имущества, которое находилось в собственности один год и более, не подлежит налогообложению, то есть сбор при продаже жилья в этом случае платить не нужно.

Отмечу, что в действующем Налоговом кодексе нормы статьи 180-1 изложены уже в 330 и 331 статьях, а 156-й — в 319-й.

Налог при продаже жилья начисляется только в том случае, если с момента регистрации права собственности объект находился у вас менее одного года. Размер пошлины составляет 10 % от дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и продажи недвижимости. Для уплаты необходимо предоставить форму 240.00 в ДГД не позднее 31 марта года, следующего за реализацией имущества.

— Каким будет налог при продаже, если жильё было не куплено, а получено в дар или наследство. В обоих случаях из-за отсутствия суммы покупки применяется кадастровая стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной. Из-за этого выходит большая сумма.

Что должны знать продавцы, чтобы избежать лишних расходов?
— Если человек получил наследство, которое планирует в ближайший год продать, то следует сразу заказать оценку объекта. Задним числом это сделать невозможно.

Если такого документа нет, то налог рассчитывается по кадастровой стоимости, и он действительно будет большим.

Если же в течение года продаётся недвижимость, полученная в дар, то никаких заключений об оценке мы не принимаем. Под стоимостью покупки понимается кадастровая цена жилья на 1 января года реализации, поэтому сразу продавать подаренное жильё невыгодно.

Важно не ждать уведомления от ДГД. Налогоплательщики должны вовремя и самостоятельно исполнять свои обязательства.

В противном случае действует срок исковой давности — пять лет, когда мы вправе взыскать сумму, разумеется к ней прибавляется и пеня. Многие считают, что мы намеренно ждём до последнего, чтобы сумма выросла, но это не так.

К слову, при несогласии с фактом начисления налога или его суммой граждане могут обратиться в вышестоящий орган (Комитет госдоходов) или в суд.

Важно вовремя регистрировать право собственности в ЦОНе. Учитывается не фактическое, а документально зарегистрированное владение. Именно эту дату будет рассматривать ДГД в случае продажи жилья.

— Давайте освежим информацию о налогах, которые платят жители ежегодно: на землю и имущество. В 2016 году в этой сфере вносились некоторые поправки. Что изменилось?
— Теперь налог на имущество и землю вносится годом позднее.

То есть 2017 год мы пропустили, за него заплатим в текущем, за 2018-й — в 2019-м, за 2019-й — в 2020-м и так далее. Эти изменения ввели в кодекс, чтобы не было путаницы между продавцами и покупателями недвижимости в части их ответственности за имущество.

Кстати, для удобства налогоплательщиков мы планируем ввести напоминание об уплате налогов с помощью SMS. Сейчас разрабатываются стандарты этой услуги.

Налог на землю и имущество рассчитывается Департаментом госдоходов на основании кадастровой стоимости жилья с применением определённых коэффициентов (данные предоставляет госкорпорация «Правительство для граждан»). Итоговые суммы отправляют жителям в квитанциях комуслуг. Этот сбор необходимо уплачивать ежегодно до 1 октября.

— При сдаче жилья в аренду можно платить налоги по нескольким схемам: патент, упрощённая декларация и общеустановленный режим. Каковы их особенности и как изменятся ставки?
— С начала 2018 года ставка налогового режима на основе патента, в частности для тех, кто сдаёт квартиры, снижена с 2 до 1 %.

Этот механизм доступен тем, кто не использует наёмный труд и чей доход не превышает 7 млн тенге в год. Налог уплачивается заранее исходя из прогнозируемой прибыли. Собственник может выбрать любой удобный интервал: за три месяца, за полгода или год. Патент можно продлевать.

Этот режим самый популярный у алматинцев-арендодателей.

Второй распространённый вариант — упрощённая декларация. Ставка налога здесь составляет 3 %, он уплачивается по факту получения прибыли раз в полугодие.

Чтобы выбрать какой-либо налоговый режим, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то есть создать ИП.
Однако можно платить налоги как физическое лицо. Для этого раз в год придётся сдавать налоговую декларацию и платить сбор в размере 10 % от годовой прибыли. На практике так поступают немногие.

Зарегистрироваться в качестве ИП можно за один день на портале электронного правительства. Определиться с налоговым режимом необходимо в течение десяти дней.

ДГД Алматы постоянно проводит выявление недобросовестных арендодателей. Так, в 2016-м в качестве ИП было зарегистрировано порядка 2 тыс. предпринимателей-арендодателей, в 2017 году — уже 6 тыс., в том числе те, кто зарегистрировался самостоятельно. Однако, несмотря на проверки совместно с ДВД и КСК, считается, что порядка 30 % арендного рынка всё ещё находится в тени.

— Существует мнение, что люди не хотят создавать ИП из-за сложностей с закрытием в будущем. Как вы можете прокомментировать это?
— Да, такие опасения действительно есть, но мы постоянно упрощаем процедуры ликвидации.

Так, с 2017 года действует облегчённая схема — в течение трёх рабочих дней после подачи заявления, если нет налоговой задолженности и нарушений, вопрос решается.

Также есть второй способ закрытия, когда предприниматель даёт согласие на то, что при отсутствии продления режима патента мы автоматически исключаем его из списка ИП в течение 60 рабочих дней.

— Недавно риелторы предложили сделать бизнес по сдаче жилья прозрачнее и обязать арендодателей указывать при подаче объявления ИИН, суммы сделки и другие данные, необходимые для оперативного начисления налогов.

Знает ли ДГД о сути этой инициативы? Как это будет работать?
— Да, мы слышали об этом, но риелторы пока к нам не обращались.

Конечно, если бы государство законодательно обязало арендодателей регистрироваться на электронной площадке — сайте или базе данных,— это бы нам очень помогло.

— И последнее: в 2020 году вступит в силу всеобщее декларирование.

К чему должны быть готовы владельцы недвижимости?
— Первое, что должен будет сделать каждый, — сдать вводную декларацию, в которой перечислить всё имущество: квартиры, дома, доли в них, зарплату, стипендию, пенсию, алименты, депозиты, а при наличии экспертной оценки даже драгоценности или, например, породистых скакунов и собак. Также указывается дебиторская задолженность — то, что должны вам и что занимали вы. Потом после сдачи вводной декларации нужно будет один раз в год отчитываться обо всех доходах и расходах.

Сейчас предполагается перевести документацию в онлайн-формат, чтобы каждый казахстанец к 2020 году получил электронный ключ и доступ к кабинету налогоплательщика. Причём, что важно, все данные о зарегистрированном имуществе уже будут в базе. Пользователю останется только отметить необходимые графы.

Подчёркиваю, что вся информация будет охраняться законом. Доступ к ней будет у ограниченного количество специалистов, а за разглашение данных введут наказание.

— Спасибо за интервью!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2018/vsyo-o-nalogah-v-rk-na-zhil-yo-v-2018-godu

Жилищный вопрос
Добавить комментарий