Как узнать, совершена ли сделка с частью дома и земли?

Особенности купли-продажи земельных участков

Как узнать, совершена ли сделка с частью дома и земли?

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov

Дарение доли дома

Как узнать, совершена ли сделка с частью дома и земли?

Под дарением ст. 572 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) понимает безвозмездную передачу имущества в собственность от дарителя к одаряемому лицу. Имущество, передаваемое при такой сделке, может быть любым, если оно не изъято из гражданского оборота.

К такому дару можно отнести и недвижимость — жилой дом или его часть (долю). Оформление таких дарственных осуществляется в письменной форме, а переход права собственности на долю подлежит госрегистрации.

При дарении доли жилого дома имеются определенные особенности, как в оформлении, так и при налогообложении.

Что такое доля (часть) жилого дома

Ст. 128 ГК РФ предусматривает объекты гражданских прав, с которыми могут совершаться те или иные сделки, в том числе и дарение. При этом среди них закон не выделяет такого понятия, как «доля». Однако на практике довольно часто можно увидеть, что при сделках с недвижимостью, т.е.

имуществом, которое неразрывно связано с землей (ст. 130 ГК РФ), встречается отчуждение долей этого имущества. Данное применяется и в ситуации с жилыми домами. Такие дома в соответствии со ст.

15 -16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) относятся к недвижимому имуществу и к категории жилого фонда.

Учитывая изложенное, постараемся определить, что же понимается под долей жилого дома. Согласно положений главы 16 ГК РФ определение долей относится к институту собственности, в частности ст. 244 ГК РФ выделяет понятие долевой собственности, когда имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но с определением долей.

При этом не имеет значение натуральная форма выражения этой доли, поскольку такая доля, применительно и к жилому дому, является долей в праве собственности. Т.е.

вне зависимости от размера доли каждый из собственников имущества имеет право на него, или, говоря иными словами, может владеть им и пользоваться по собственному усмотрению (ст. 209 ГК РФ). При определении размера долей в таком доме необходимо руководствоваться положениями ст.

245 ГК РФ, где установлено, что если собственники не предусмотрели иного в соглашении, то их доли считаются равными.

Пример

В семье Ивановых три человека, которые обладают правом долевой собственности на жилой дом, состоящим из 2 комнат, общей площадью 50 кв. м. В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ их доли считаются равными. При этом размер этих долей составляет 1/3 на каждого собственники, но в то же время каждый из них может пользоваться обеими комнатами дома и любым количеством кв. м.

При долевой собственности имеются некоторые ограничения в распоряжении имуществом. Они прямо указаны в ст. 246 ГК РФ:

  • оно возможно только по согласию со всеми собственниками имущества;
  • соблюдение преимущественного права покупки при отчуждении имущества, кроме случаев его дарения.

Форма договора дарения доли дома

Поскольку жилой дом является недвижимым имуществом, то в соответствии с требованиями ст. 574 ГК РФ дарственная на него обязательно должна быть осуществлена в простой письменной форме.

При этом стороны имеют право прибегнуть и к нотариальной форме, если посчитают это необходимым (ст. 163 ГК РФ).

При оформлении договора сторонам сделки необходимо помнить о следующих условиях:

  1. Признак безвозмездности. При его отсутствии сделка может быть признана недействительной (ничтожной) и рассматриваться в качестве притворной или мнимой (ст. 167, 170, 572 ГК РФ).
  2. Не может являться дарителем малолетнее либо недееспособное лицо, представители от их имени также не могут заключать сделки подобного рода (требование ст. 575 ГК РФ).
  3. Переход права собственности к одаряемому лицу доли подлежит процедуре государственной регистрации.
  4. К обязательным условиям такого договора относится сам объект дарения (необходимо указать его индивидуальные признаки, размер), сведения о зарегистрированных лицах, сохраняющих право на дальнейшее проживание в нем, ссылка на правоустанавливающие документы дарителя и на процедуру госрегистрации перехода права собственности.
  5. Среди особых условий таких дарственных можно выделить стоимость объекта дарения (как правило, указывается инвентаризационная или рыночная), сведения об обременениях, ограничениях, запретах, составление акта приема-передачи доли дома.
  6. Возможность одностороннего расторжения договора любой из сторон, в частности для дарителя это отмена дарения либо отказ от дальнейшего исполнения договора (ст. 577, 578 ГК РФ), для одаряемого — отказ от принятия дара (ст. 573 ГК РФ).

Регистрация дарения жилого дома в Росреестре

Источник: http://darstvennaja.ru/darenie-nedvizhimosti/doli-doma/

Правила оформления сделок: дома, виллы, таунхаусы

Как узнать, совершена ли сделка с частью дома и земли?

Выбор того или иного объекта недвижимости обусловлен целым рядом факторов:

  • бюджетом покупателя;
  • предпочтительным для покупателя расположением (относительно моря, центральной части города, школ, супермаркетов и пр.);
  • готовностью приобрести вторичное жилье или возможностью купить новое;
  • желаемым типом недвижимости: дом, таунхаус, вилла с бассейном или без; сюда же относится требование о необходимом количестве спален;
  • финансовыми возможностями покупателя, т. е. наличием средств для полной оплаты объекта или же необходимостью рассчитываться постепенно, в рассрочку.

На рынке вторичного жилья достаточно большой выбор домов, вилл на любой вкус и бюджет, не мало вариантов с предложением о рассрочке платежа. У рынка новостроек, домов и вилл, свои преимущества: он привлекает выгодными ценовыми предложениями и удобными схемами рассрочки.

Для того чтобы агент мог подобрать подходящие варианты из большого количества предложений, клиенту необходимо четко сформулировать свои пожелания и ожидания.

При выборе дома или виллы также следует помнить, что, как правило, на стоимость объекта влияет месторасположение и площадь земельного участка.

2.1 Покупка дома, виллы, таунхауса: условия и ограничения

В соответствии с 86-й статьей «Тайского Земельного Кодекса», иностранцы не имеют права владеть земельными участками на территории Королевства, за исключением специальных соглашений. Эти соглашения предусматривают некоторые особые возможности.

  • Иностранец имеет право на покупку земли на тайское юридическое лицо (компанию), где ему принадлежит лишь доля, определяемая законодательством: 49% компании может владеть иностранец, остальные 51 % «де-юре» принадлежит тайским гражданам. При такой форме владения землей иностранец является не только соучредителем, но и управляющим директором компании с правом подписи и фактически полностью контролирует компанию. Таким образом, иностранный гражданин владеет и управляет компанией, а она, в свою очередь, владеет землей. Существуют юридические механизмы, гарантирующие сохранность инвестиций акционера-миноритария (иностранного гражданина) более подробно о них можно узнать у менеджеров «Мако Сиам». Следует помнить, что при создании официально зарегистрированной компании возникают налоговые обязательства, это будет являться ежегодной дополнительной статьей расходов.
  • Иностранец также имеет право владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды. Контракт аренды земельного участка подписывается на 30 лет, с дальнейшим его продлением еще дважды на 30 лет, в общей сложности срок длительной аренды ровняется 90 годам. Аренда земельного участка официально оформляется в «Земельном Департаменте», за что взимается сбор в размере определенного процента от арендной платы. Следует понимать, что общая сумма арендных платежей будет лишь незначительно меньше полной стоимости этого же участка.

Важно!Контракт аренды земли не предусматривает наследования, в случае смерти арендатора наследники имеют право взять на себя права аренды, но без продления ее срока!

При заключении сделок купли-продажи или аренды земли важно проверить документы второй стороны, удостоверяющие право собственности на участок, чтобы провести верно и в срок все соответствующие процедуры. Так как типы земельных документов в Таиланде бывают разные, в том числе и такие, что не дают права возведения на участке капитальных строений.

  1. Chanote (Чанот) – свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю. Лицо, чье имя указано в чаноте, имеет полное право собственности на землю. Границы земельного участка четко установлены и обозначаются на месте земельными маркерами. При наличии такого документа любые сделки с земельным участком могут быть совершены незамедлительно, также возможно разделение земли на участки меньшего размера.
  2. Nor Sor 3 (Но-Со-Сам) – самый «примитивный» титул собственности (титулом собственности в юриспруденции называют тип прав на имущество). Он устанавливает право собственности на основе факта длительного владения землей, а не на основании документальных подтверждений юридических процедур в отношении участка (покупка, дарение, наследование). Nor Sor 3 не определяет четких границ участка и выдается лишь для земель, не граничащих с другими четко определенными участками. Тем не менее, этот титул собственности дает владельцу законные основания для ведения строительства и для распоряжения землей. Однако, обо всех сделках, планируемых в отношении земельных участков с титулом Nor Sor 3 следует известить в официальном порядке соответствующие государственные органы и заинтересованных лиц за 30 дней до планируемой даты сделки.
  3. Nor Sor 3 Gor. (Но-Со-Сам-Го) – официальный земельный титул долгосрочного пользования. В данном случае, точно определены границы земельного участка, также возможно идентифицировать пограничные участки. Не нужно заранее уведомлять о предстоящих сделках, и возможно разделение земельного участка на более мелкие части.

2.2 Покупка дома, виллы, таунхауса: процесс

Новостройки Вторичное жилье 2.2.1 Подготовка к сделке 2.2.2 Заключение сделки 2.2.3 Платежи и некоторые нюансы 2.2.4 Уплата налогов и получение документа о собственности: 2.2.5 Открытие компании, регистрация сделки в «Земельном департаменте» и окончательный расчет (в случае приобретения на юридическое лицо):
Бронирование дома. Депозит для бронирования выбранного дома зависит от условий застройщика, сумма может составлять 50 000 батов и более. Данный депозит служит гарантией того, что до момента первого платежа выбранный земельный участок, либо земельный участок с готовым домом остаются за покупателем.Проверка документов и статуса. С помощью агентства недвижимости, либо юриста, проверяются документы, удостоверяющие личность продавца и имя (если владелец гражданин Таиланда), указанное в чаноте (документе о собственности). На обратной стороне чанота, последним указывается имя настоящего владельца дома, а также указывается, находится ли недвижимость в долгосрочной аренде, либо под залогом и т.д. Если же владелец дома является нерезидентом Королевства, значит, уже существует компания, на которую оформлена земля. В данном случае проверкой пакета документов компании должен заниматься юрист.
Подписание контракта. Контракт подписывается напрямую с застройщиком, оригиналы контракта находятся у застройщика и покупателя. Некоторые застройщики после внесения депозита за бронирование дома подписывают букинг-контракт (booking-contract) и только после проведения первого платежа высылают покупателю оригиналы контракта купли-продажи для подписания, подобные случаи достаточно редки.Договор купли-продажи дома может быть составлен в произвольной форме, но при этом важно учитывать, что необходимо указать основные моменты:
  • имена покупателя и продавца;
  • объект продажи / покупки;
  • стоимость объекта;
  • размер аванса или предоплаты (обычно это 10% от стоимости, и сумма не возвращается в случае расторжения сделки);
  • за счет какой из сторон оплачивается налог на переоформление права собственности;
  • дата исполнения договора, т.е. день передачи права собственности и окончательного расчета.
а) Первоначальный платеж. Первый платеж (т. е. часть контрактной стоимости дома) должен быть произведен в течение 2-4 недель с момента резервирования участка. Лучше деньги перечислять официально через банк с пометкой «Thailand Property Investment» («инвестиции в недвижимость»). Сумма первоначального платежа может варьироваться от 10% до 30% от контрактной стоимости. Как только деньги поступают на счет застройщика, договор вступает в силу. Если же ранее был подписан booking-contract (букинг-контракт), то после получения платежа застройщик отсылает покупателю контракт купли-продажи для подписания.b) Плановые платежи в течение строительства. Каждый из застройщиков имеет свои условия плановых платежей: сумма единовременного перевода может составлять 2% от стоимости проекта и более; также варьируется и периодичность платежей; некоторые застройщики предоставляют покупателю возможность заселиться в готовый дом после выплаты определенной части (чаще всего 50%, но возможны и другие варианты) от стоимости контракта. Однако документы будут оформляться только после окончательного расчета по контракту.c) Окончательный платеж. Данный платеж приходится на момент завершения строительства и составляет обычно 50-70% от стоимости объекта. Хотя в некоторых проектах размер последней выплаты может быть больше или меньше стандартного уровня.Помимо окончательного платежа, покупатель также по контракту выплачивает:
  • затраты за подключение государственных электро- и водосчетчиков,
  • мейнтененс (ежегодный платеж раз в год за техническое обслуживание инфраструктуры поселка, где находится дом).

Также дополнительно будет оплачиваться открытие компании, если земля приобретается на юридическое лицо. Услуги юриста стоят порядка 25 – 45 000 батов.

а) Открытие счета в Банке. Согласно законодательству страны необходимо, чтобы финансовые средства были легально (т.е. через банк) конвертированы в тайские баты. Поэтому необходимо открыть счет в тайском банке на имя покупателя, далее на этот счет завести денежные средства. Соблюдение этой процедуры дает право на получение справки Foreign Exchange Transaction (FET) – Thor Thor 3 (предыдущее название документа). Открыть счет в банке своим покупателям помогает агентство недвижимости.Важно! Наличие документа из банка FET дает возможность в дальнейшем легально вывести денежные средства из страны.b) Внесение финансовых средств на счет покупателя в тайском банке. Средства возможно внести следующими способами:

  • Банковский перевод: при совершении банковского перевода на счет покупателя в тайском банке, необходимо указать цель перевода – “Приобретение недвижимости в Таиланде”- “Thailand Property Investment” (на английском языке).

Важно! Все средства, поступающие на счет покупателя в тайском банке, конвертируются в баты по текущему курсу банка и зачисляются исключительно в тайских батах!

  • Дорожные (трэвел) чеки: эти платежные средства привозятся с собой, либо переводятся из зарубежного банка; обналичивание дорожных чеков и зачисление денег на счет производится в том же банке, где открыт счет.

Важно! Затраты по обналичиванию чеков, несет покупатель. Комиссия с каждого чека (независимо от номинала) составляет примерно 35 батов!с) Получение справки TEF (Transaction Exchange Form). Данный документ выдается банком сразу после зачисления финансовых средств на счет покупателя, при дальнейшей продаже собственности, дает возможность легально вывести финансовые средства из Таиланда.Важно! Тайские банки НЕ выдают справку TEF на: – НАЛИЧНЫЕ СРЕДСТВА,- ДЕНЬГИ, СНЯТЫЕ С ПЛАСТИКОВЫХ КАРТ.Окончательный взаиморасчет с бывшим владельцем производится при переоформлении документов в «Земельном Департаменте», либо после замены иностранного соучредителя в документах компании.

В Королевстве Таиланд не существует налогов на недвижимость, как во многих европейских странах. Однако, есть некоторые налоги с недвижимости, которые должны быть уплачены при переоформлении собственности:

  • Сбор за переход прав собственности «Transfer Fee» – 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости квартиры;
  • Гербовый сбор «Stamp Duty» – 0,5% от оценочной стоимости;
  • Предпринимательский налог «Special Business Tax» – 3,3%;
  • Налог с оборота «Withholding Tax» – 1%.
Оформление земли производится на юридическое лицо (компанию), зарегистрированное в Таиланде, соучредителем и, соответственно, управляющим директором, которого является иностранное лицо, имеющее право подписи. Регистрация компании с минимальным уставным капиталом (2 000 000 батов) будет стоить покупателю порядка 25 000 – 45 000 батов. Далее, ежегодно (раз в год) владелец должен будет оплачивать услуги юриста по ведению налоговой отчетности.
После проведения полного взаиморасчета с застройщиком (см. Ранее), покупатель также оплачивает налог за переоформление собственности. В контракте прописывается, за счет какой из сторон будет проводиться данная процедура: либо только за счет покупателя, либо пополам (50/50) с застройщиком. Застройщик также берет на себя все организационные вопросы по открытию компании. И покупатель получает помимо документов на компанию и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок с уже вписанным названием компании.Важно! Второй документ – паспорт владения (домовая книга). Его получение является обязательным для тайцев, иностранцам его иметь необязательно.Дом и любые постройки, которые находятся на земле, можно будет также оформить в личную собственность в «Земельном Департаменте».В данном случае возможны два пути оформления:
  • открыть новую компанию и переоформить на нее землю, при этом при переоформлении собственности в «Земельном Департаменте» необходимо будет оплатить налог (за чей счет: покупателя, продавца или же 50/50 ,- оговаривается заранее);
  • оставить уже существующую компанию (если таковая есть), при этом бывший владелец земельного участка выводится из соучредителей, и на его место вводится новый, – покупатель. При этом будут оплачиваться только услуги юриста, но возникнет необходимость провести аудит уже существующей компании, что также повлечет определенные затраты.

В случае регистрации новой компании переоформление собственности проходит в «Земельном Департаменте», где и оплачиваются все налоги наличными. Документы оформляются только на тайском языке и подписываются продавцом и покупателем. Окончательный расчет производится, как правило, непосредственно в «Земельном Департаменте» (Land Office). Покупатель получает документ о собственности на землю с уже вписанным названием его компании, а продавец – оставшуюся сумму оплаты, которая по предварительной договоренности передается либо банковским чеком на имя продавца, либо наличными.Важно! Второй документ – паспорт владения (домовая книга). Его получение является обязательным для тайцев иностранцам его иметь необязательно.

Источник: http://makosiam.com/newhouse.html

Блог по темам – строительство и проектирование домов

Как узнать, совершена ли сделка с частью дома и земли?

Как грамотно провести сделку по приобретению земельного участка? Какие документы должны сопровождать куплю-продажу земли? Наконец, когда от приобретения участка следует отказаться, дабы избежать в будущем проблем с разрешением на строительство и регистрацией готового дома?

Что нужно узнать в первую очередь?

Первое, что следует узнать у продавца,- это статус земельного участка, который он предлагает к продаже. От статуса земли будет зависеть многое, включая возможность постройки на ней коттеджа и/или прописки в возведенном вами строении.

Все земельные участки в России условно поделены на несколько видов, из которых лишь часть может быть использована гражданами для своих целей. К таким территориям относятся земли:

  • с/хозяйственного назначения;
  • водного и лесного фондов;
  • сельских поселений;
  • особо охраняемых территорий и объектов.

От того, к какому типу земель относится участок, напрямую зависит возможность строительства на нем капитального дома или строения иного типа.

Так на территории, выделенной для огороднических работ, капитальный коттедж построить вам не разрешат.

Если удастся этот участок перевести в разряд садоводческих земель, то тогда жилое строение* на нем возвести будет можно. Но без официальной регистрации строения и права прописки в нем.

* Законодательство достаточно четко различает понятия “жилого дома” и “жилого строения”. В первом случае предусматривается наличие всех, необходимых для постоянного проживания, систем жизнеобеспечения, включая электро- и  водоснабжение, канализацию и газ. Во втором – наличие коммуникаций не обязательно.

В настоящее время официально разрешается возведение капитальных жилых домов:

  • на приусадебных территориях, расположенных в границах поселений и выделенных для организации личных подсобных хозяйств;
  • на землях, специально предоставленных под индивидуальное жилищное строительство;
  • на дачных участках (с регистрацией проживания или без нее).

Для того чтобы узнать, разрешено ли строительство капитального дома на выбранной вами земле, необходимо обратиться в местный Земельный комитет, где вам будет предоставлена полная и достоверная информация.

На что обращать внимание при проверке документов? 

Прежде чем принимать окончательное решение о покупке земли, необходимо тщательным образом проверить документы, удостоверяющие личность продавца.

  1. Если продавцом является частное лицо, достаточно проверить его паспорт.
  2. Если же сделка проводится через риэлтерское агентство, то нелишним будет посетить офис компании, ознакомиться с ее Лицензией, Свидетельством о регистрации, учредительными документами и документацией, на основе которой осуществляется продажа участка.

Следующим обязательным этапом является проверка документа (Свидетельства), который удостоверяет право собственности продающей стороны на земельный участок. Обратите внимание, что вам должен быть предоставлен оригинал документа, а не его заверенная копия.

В случае, когда под тем или иным предлогом оригинал вам не предоставляют, от приобретения земли лучше отказаться, дабы не купить арестованный участок или землю, которая является объектом судебной тяжбы.

В случае каких-либо сомнений относительно юридической чистоты земельной территории можно направить в Регистрационную палату специальный запрос на предоставление информации о том, не находится ли заинтересовавшая вас земля под судом либо арестом. И не поступало ли от собственников земельного участка заявления о пропаже документов на него.

Специалисты Регистрационной палаты в срок до 10 дней обязаны предоставить вам ответ на ваш запрос.

Свидетельство на землю

В документе о гос. регистрации права на землю, помимо даты его выписки, указываются:

  • наименование документа, на основании которого были получены права на участок;
  • вид права и все имеющиеся субъекты (в роли собственников земли могут выступать несколько человек);
  • подробное описание территории с указанием ее категории, общей площади, адреса месторасположения и типа разрешенного использования;
  • кадастровый номер участка;
  • имеющиеся обременения права.

Важно!

Последнему пункту при ознакомлении со Свидетельством следует уделить особо пристальное внимание. Обременения права собственности накладываются решениями судебных инстанций, власти или местной администрации и сохраняются в полном объеме в случае смены собственника.

В качестве одного из видов обременений может выступать, например, принадлежность территории к водоохранной зоне, следствием которой является целый рад ограничений, связанных с использованием такой земли. В частности, возведение строения на подобного рода участке в обязательном порядке потребует согласования с органами Федерального агентства водных ресурсов.

Размеры территории, имеющей статус водоохранной, определяются для каждого водного объекта индивидуально и могут варьироваться в диапазоне от ста до пятисот метров.

На этих участках земли действуют особые условия застройки, а строительства капитальных домов или дачных домиков возможно лишь при условии безукоризненного соблюдения всех требований Законодательства.

В числе таких требований:

  • наличие в системе коммуникаций канализации, подключенной к общей поселковой сети;
  • предоставление беспрепятственного доступа граждан к водному объекту.

Особенность использования земельной территории, расположенной в водоохранной зоне, в первую очередь зависит от того, имеется ли утвержденный Генеральный план поселения, в которое входит территория.

В том случае, когда такой документ есть, проблем с возведением построек, как правило, не возникает, так как в ходе зонирования уже были учтены все требования действующего Законодательства.

Если Генплан отсутствует, то поспешное принятие решения о покупке такой земли может быть чревато серьезными проблемами в будущем.

В том случае, когда ширина водоохранной зоны меньше ста метров, а ее крутизна превышает 3 градуса, садово-огородные, равно как и дачные участки не предоставляются населению вообще. Также в настоящее время не выделяются в береговых зонах и земельные угодья под ИЖС.

Кадастровый план

Вместе с оригиналом Свидетельства на землю продающая сторона обязана предъявить и Кадастровый план территории с информацией о:

  • категории земли и ее размерах;
  • частях участка с планом границ;
  • имеющихся обременениях.

Если кадастрового плана нет, то вы не сможете провести сделку, так как, согласно Закону, объектом купли-продажи может стать только тот участок, который находится на кадастровом учете.

Если земля, которую вы планируете приобрести, не имеет Кадастрового плана, то для его оформления продавцу достаточно обратиться в Департамент земельных ресурсов. В течение одного месяца с момента подачи заявления необходимый для совершения сделки документ будет предоставлен владельцу земельной территории. И вы сможете приступить к оформлению покупки участка.

Обратите внимание!

В отдельных случаях данные о размерах участка в Свидетельстве на землю и в кадастровом плане могут не совпадать.

Имейте в виду, что в ваше распоряжение после прохождения всех процедур по сделке поступит столько земли, сколько указано в Кадастровом плане.

И если ее количество меньше, чем в Свидетельстве, то можно попробовать снизить запрашиваемую цену, либо вовсе отказаться от совершения покупки.

Покупка участка с домом – важные нюансы

Если вы собираетесь приобрести земельную территорию с уже имеющимся на ней домом, то у продающей стороны нужно запросить Свидетельство о собственности, в котором имеется информация обо всех расположенных на земле постройках, включая баню, отдельно стоящую веранду, гараж и т.п.

Незарегистрированные в установленном порядке постройки могут быть внесены в Свидетельство лишь в том случае, если их размещение на земельной территории полностью соотносится со всеми градостроительными и противопожарными нормативами.

В том случае, когда коттедж или дом возведен на участке самовольно, т.е.

без соответствующего разрешения местного Управления архитектуры, то придать ему статус законного можно будет только по решению суда.

При этом следует учесть, что дом, строительство которого проводилось без соблюдения санитарных, противопожарных и градостроительных нормативов поставить на государственный учет практически нереально.

Поэтому покупку самовольно возведенного коттеджа лучше всего отсрочить до того момента, когда собственником будут подготовлены вся, определенная Законом документация.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки?

Помимо вышеперечисленной,при покупке земли может потребоваться следующая документация:

  • договора купли-продажи, дарения или мены – в случае, когда право собственности нынешним владельцем было приобретено в результате соответствующих сделок;
  • свидетельство установленной формы – если земля была получена ее собственником по наследству*.

* В случае, если вы хотите купить участок, полученный ее продавцом по наследству, то важно знать, что право наследования обретает силу по истечение 6-ти месяцев. И только после окончания этого периода наследник получает законную возможность совершать какие-либо операции с полученным в наследство земельным участком.

Если сделка совершена с соблюдением сроков, обозначенных Законодательством, то любые претензии в ваш адрес со стороны иных родственников не могут иметь под собой каких-либо оснований. В подобном случае, все претензии и финансовые требования могут быть обращены лишь на наследника.

Также не забудьте запросить у продающей стороны документацию, подтверждающую, что все налоги на землю и/или коттедж уплачены.

Если вы приобретаете садовый участок, то вам должна быть предоставлена Справка об отсутствии каких-либо задолженностей за подписью Главы товарищества.

Если об этом не побеспокоиться, то может случиться так, что вместе с землей вы “приобретете” и долги его предыдущих владельцев.

Наконец, во избежание проблем с ближайшими родственниками продающей стороны, заручитесь их письменным согласием на продажу участка, которое следует заверить у нотариуса.

И, если у вас возникнут сомнения относительного психического состояния владельца земли, то вы вправе затребовать Справку о его дееспособности.

Это убережет вас от признания сделки недействительной, если окажется, что на момент ее совершения продавец находился в невменяемом состоянии.

Переходим к главному – договор купли-продажи

Основным документом, подтверждающим продажу/приобретение земли,является письменный Договор, который описывает предмет сделки, обязанности продающей и покупающей стороны, имеющиеся обременения и, разумеется, порядок внесения оплаты.

Составление документа лучше всего доверить опытным специалистам, которые работают в сфере недвижимости.

Если же проект договора подготовил продавец, то его необходимо показать юристу во избежание недоразумений или преднамеренного мошенничества.

При составлении документа многие продавцы настаивают на том, чтобы обозначенная в Договоре сумма проводимой сделки была ниже реальной. Это позволяет продающей стороне снизить объем уплачиваемых налогов.

С точки зрения покупающей стороны выгоднее указать в документе реально выплачиваемую стоимость земельного участка, так как:

  • имущественный вычет при определении налоговой базы по НДФЛ при покупке жилого дома будет равняться сумме, официально израсходованной на его приобретение, но не более одного млн. руб.;
  • если до истечения 3-х лет с момента приобретения недвижимости вы решите ее продать, то, вместо реализации своего права на имущественный вычет,вы сможете снизить сумму налогооблагаемых доходов от продажи недвижимости на сумму расходов, которые должны быть документально подтверждены;
  • наконец, в случае расторжения договора или признания его недействительным, вам будет возвращена не фиктивная (указанная в документе), а реально уплаченная вами денежная сумма.

В свою законную силу Договор вступит спустя 3 недели после его подписания. А права владения земельным участком перейдут от продающей стороны к покупающей только по завершению гос. регистрации в Регистрационной палате, сроки которой могут варьироваться от одного до полутора месяцев.

Полноправным владельцем земли вы станете после того, как получите на руки соответствующее Свидетельство.

Комментировать статью

Читать другие статьи раздела

Источник: https://www.topdom.info/article/catarticle3/articlenews3.php

Жилищный вопрос
Добавить комментарий