Как рассчитать налог, если квартира в собственности 1 месяц и ее стоимость меньше кадастровой?

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Как рассчитать налог, если квартира в собственности 1 месяц и ее стоимость меньше кадастровой?

Если стоимость приобретения равна стоимости отчуждения, то налог на прибыль не возникает. Налог на прибыль может возникнуть в одном отчетном периоде, если стоимость отчуждения больше, чем стоимость приобретения.

Так, например, клиент приобрел квартиру за 2 млн рублей, в этот же отчетный период реализует за 2,1 млн рублей. Тогда налог на прибыль в размере 13% рассчитывается с разницы, то есть с прибыли.

В нашем случае 13% рассчитывается с прибыли, которая составляет 100 тысяч рублей.

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает независимый налоговый консультант Татьяна Макурова:

С точки зрения НК РФ срок владения важен. Для безналоговой продажи квартиры, купленной после 2016 года, нужно владеть ей не менее пяти лет (квартиры, купленной до 2016 года, — не менее трех лет).

Однако, если Вы налоговый резидент, Вы имеете право на уменьшение полученных от продажи квартиры доходов на величину документально подтвержденных на ее покупку расходов.

То есть, если Вы купили квартиру за 4 млн и ее же продали за 4 млн, налогооблагаемой базы не будет. Впрочем, это не отменяет необходимость подачи декларации.

Однако при продаже объектов, купленных после 2016 года, существует привязка к кадастровой стоимости с поправочным коэффициентом 0,7.

Например, если по документам Вы и купили и продали квартиру за 4 млн, но ее кадастровая стоимость на 1 января составляла 6 млн, то налоговые органы при исчислении налога возьмут большую из двух величин — сумму в договоре либо кадастровую стоимость, умноженную на 0,7. Тогда получается: 6 млн x 0,7 = 4,2 млн.

Соответственно с разницы в 200 тысяч рублей Вам надо будет заплатить 13% подоходный налог в срок до 15 июля года, следующего за отчетным. Тем не менее, если Вы не пользовались налоговым вычетом на покупку квартиры, может быть заявлен налоговый взаимозачет.

Отвечает генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков:

Да, налог Вы заплатить должны. Но при этом Вы имеете право уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета (ст.220 НК РФ). Размер налогового вычета зависит от способа, которым Вы приобрели квартиру.

  1. Если Вы приобрели квартиру безвозмездно (приватизация, наследство, дарение), то можно воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей. Тогда налог будет рассчитываться так: от суммы, полученной от продажи квартиры, отнимаем один миллион рублей, и от полученного результата берем 13%. Это и будет размер налога, который Вы должны будете выплатить.
  2. Если Вы приобрели квартиру возмездно, тогда можно либо использовать вычет, описанный выше, либо вычесть из налогооблагаемой базы затраты, произведенные на приобретение квартиры. К примеру, Вы купили квартиру за 700 тысяч, а продали ее за 1,2 млн. Тогда Вам выгоднее использовать первый вычет. А вот если Вы купили квартиру дороже 1 млн рублей, тогда, конечно же, нужно использовать второй. То есть налог рассчитывается по формуле: цена продажи минус цена покупки, и от полученной суммы берем 13%. Если сумма получилась отрицательная или равная нулю, то налог не платится.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Кстати, если Вы покупали квартиру в доме-новостройке, и она была без отделки, то затраты на ремонт (подтвержденные официально) Вы сможете прибавить к вычету.

Отвечает менеджер по продажам РА «Монолит Истейт» Нижний Новгород Андрей Крайнов:

Избежать налога на продажу недвижимости в одном отчетном периоде можно, только если Вы не использовали свое право на налоговый вычет при приобретении жилья. В таком случае Вы можете обратиться в налоговую службу по месту жительства и написать заявление о взаимозачете.

Если же право на налоговый вычет на приобретенную квартиру уже было использовано, то выплаты налогов в размере 13% от суммы продажи можно избежать в случае, когда цена жилья не превышает 1 млн руб.

При большей сумме выплата обязательна. В случае, когда квартира досталась безвозмездно (по договору дарения или по наследству), выплаты 13% от суммы при срочной продаже также не получится избежать.

Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то налог не взимается при продаже жилья через три года владения, а с января 2016 года без налогов можно продать жилье, которое находилось в собственности не менее пяти лет. Но в каждом конкретном случае могут быть свои подводные камни, поэтому при принятии решения о продаже жилья стоит проконсультироваться в отделении налоговой службы по месту проживания.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Глеб Подъяблонский:

Рассмотрим разные ситуации. Первая ситуация — это когда мы продаем недвижимость за ту же цену, за которую и покупали. К примеру, купили за 8 млн рублей и за 8 млн рублей продаем. В этом случае у нас отсутствует прибыль с проданной квартиры, так как мы получили столько же, сколько и потратили. Соответственно, нет суммы, облагаемой налогом.

В другом случае мы купили квартиру за 8 млн рублей, а продать ходим уже за 10 млн рублей, так как, к примеру, успели сделать капитальный дорогостоящий ремонт и заменить сантехнику и бытовую технику. В этом случае разница в стоимости составит 2 млн рублей.

1 млн рублей из этой суммы является налоговым вычетом и налогом не облагается, так как при продаже имущества человек может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в размере доходов (не более 1 млн рублей), полученных им в налоговом периоде от продажи различных объектов недвижимости, которыми он владел не более трех лет. Налоговым вычетом в 1 млн рублей можно пользоваться каждый раз, когда продаете недвижимость. Однако, если налогоплательщик в течение одного года продал несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем объектам, а не по каждому в отдельности.

Соответственно, у нас остается сумма в размере 1 млн, с которой мы должны заплатить налог в размере 13%. Но тут у нас есть возможность воспользоваться другим имущественным налоговым вычетом с покупки квартиры. В соответствии с п.п.2 п.1 ст.

220 Кодекса, при определении размера налоговой базы налогоплательщик может претендовать на получение имущественного налогового вычета, положенного при приобретении квартиры или доли в ней в РФ, в сумме до 2 млн руб. То есть в этой ситуации мы можем воспользоваться взаимозачетом.

Положенный нам имущественный налоговый вычет с покупки квартиры мы можем зачесть в качестве налога на 1 млн рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Можно ли второй раз получить налоговый вычет за покупку квартиры и ипотеку?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/plachu_li_ya_nalog_esli_kupila_kvartiru_v_marte_i_prodala_v_sentyabre/6592

Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

Как рассчитать налог, если квартира в собственности 1 месяц и ее стоимость меньше кадастровой?

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб.

, что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости.

А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но».

Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой.

Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.).

Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость  4 млн руб.,  то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока.

Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Владимир Зимохин: «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения.

Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры.

В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Налоги можно будет выплачивать заранее

Василий Шарапов: «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году.

В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья.

За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

Ипотечный сыр: кредиты под 7%

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос.

Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.  

Источник: https://www.cian.ru/stati-novye-sroki-i-nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-s-1-janvarja-2016-goda-218005/

Квартирам прописали налог

Как рассчитать налог, если квартира в собственности 1 месяц и ее стоимость меньше кадастровой?

С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Владельцы зданий и помещений в Москве с 2017 года могут столкнуться с резким ростом налога на недвижимость. При этом минимальная площадь отдельно… →

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто.

Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости).

Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта.

Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб.

или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.

1 НК РФ):- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;- в результате приватизации;

– в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы.

Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия.

Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/07_a_7997357.shtml

Как правильно рассчитать налог на недвижимость и стоит ли оспаривать кадастровую стоимость? | Финансы и инвестиции

Как рассчитать налог, если квартира в собственности 1 месяц и ее стоимость меньше кадастровой?

Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость, рассчитанную БТИ в соответствии с Приказом Минстроя России №87 от 04.04.1992 г.

Фактически она представляет собой восстановительную стоимость имущества (рассчитанную исходя из стоимости материалов на момент строительства) с учетом износа, скорректированную на различные коэффициенты.

В ней отражаются площадь самого помещения, тип дома, год постройки и ввода в эксплуатацию, однако не учитываются такие факторы как местонахождение объекта и стоимость земельного участка под ним, его транспортная доступность, степень комфортности и т.п.

Оценка кадастровой стоимости предполагает определение рыночной стоимости и, соответственно, учет всех описанных выше факторов.

В связи с этим максимальные различия между инвентаризационной и кадастровой стоимостью будут в отношении относительно старых объектов, расположенных на наиболее привлекательных (и дорогостоящих) земельных участках (например, в центре города). Разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости новостроек будет существенно меньше. Особенно существенная разница наблюдается в Москве, где стоимость объекта может возрасти в 30-40 раз.

Узнать инвентаризационную стоимость имущества может только собственник имущества, лично обратившись в БТИ. Информацию о кадастровой стоимости имущества можно получить на сайте Росреестра (например, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Для определения налоговой базы стоимость имущества корректируется на налоговые вычеты и льготы, устанавливаемые Налоговым кодексом и местными нормативно-правовыми актами.

Как изменились ставки?

Базовые ставки по налогу на имущество и основные льготы зафиксированы в Налоговом кодексе РФ. При этом ставки и льготы по налогу могут корректироваться (в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ) местными нормативно-правовыми актами, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — законами соответствующих городов.

Понижающие коэффициенты

После перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости уровень ставок налога (0,1-2%) остается прежним, а база для расчета налога существенно увеличивается: как правило, кадастровая стоимость в несколько (а иногда и в десятки) раз превышает инвентаризационную.

В связи с этим Налоговым кодексом РФ установлены понижающие коэффициенты, которые применяются к разнице между суммой налога, рассчитанной по новым правилам, и суммой налога, рассчитанной в последний год применения старых правил.

Понижающие коэффициенты применяются в течение первых четырех лет после перехода на новые правила и составляют: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 — в третий год и 0,8 — в четвертый год. Начиная с пятого года (например, в отношении Москвы — с 2019 года) налог уплачивается в полном размере.

Как оспорить кадастровую оценку?

С переходом на расчет налога на имущество исходя из рыночной стоимости сумма, подлежащая уплате, неуклонно растет. Это связано как с постепенной отменой понижающих коэффициентов, описанных выше, так и с резким одномоментным повышением стоимости объекта.

Предполагается, что кадастровая оценка должна отражать рыночную стоимость объекта. В то же время, на практике у собственников зачастую возникают сомнения в объективности кадастровой оценки и желание ее оспорить.

Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при территориальных управлениях Росреестра) или в судебном порядке.

Плюсы обращения в комиссию:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца) (в судебном порядке — 2 месяца с возможностью дополнительного продления);
  • отсутствие судебных расходов (например, на госпошлину, судебную экспертизу);
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке (однако присутствует также вероятность оспаривания решения, вынесенного комиссией в пользу физического лица, органами местного самоуправления).

В то же время:

  • статистика удовлетворения требований комиссией (около 50%) несколько ниже, чем судами (около 60%);
  • при положительном решении комиссии потенциальное снижение стоимости, как правило, ниже, чем при решении суда (комиссия — 10-20%, суд — около 40%). При этом стоит учитывать, что и суд при вынесении решения, скорее всего, не будет основываться на отчете оценщика, предоставленном истцом, а назначит судебную экспертизу, которая обычно дает промежуточную величину.

Несколько примеров из реальной практики рассмотрения дел в суде:

  • Объект: жилой дом площадью 286 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 38,2 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 11,8 млн рублей; а судебная экспертиза оценила рыночную стоимость в 14,2 млн рублей.
  • Объект: квартира площадью 190,3 кв. м, квартира площадью 157,4 кв. м. Изначальная кадастровая стоимость — 51,6 млн рублей и 42,7 млн рублей; рыночная стоимость по оценке истца — 27,8 млн рублей и 21,7 млн рублей; результат судебной экспертизы — 48,9 млн рублей и 39,4 млн рублей.

За и против обжалования

На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если ее пересмотр даст возможность получить выгоду от налоговой экономии. Для этого следует оценить как общий размер налоговой экономии (т.е. как изменится сумма подлежащего уплате налога), так и затраты на пересмотр кадастровой стоимости.

При оценке налоговой экономии нужно обратить внимание на следующие факторы:

  1. Применяется ли кадастровая стоимость для расчета налога по конкретному имуществу? Помимо налога на имущество, в настоящее время кадастровая стоимость служит базой для расчета земельного налога (в отношении земельных участков) и налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества (если указанная в договоре цена продажи имущества меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 («расчетная стоимость»), то налог на доходы рассчитывается исходя из такой расчетной стоимости). Если кадастровая стоимость уже определена, но еще не применяется для расчета налога, суд может отказать в ее изменении.
  2. Действительно ли кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной? Получить ответ на этот вопрос могут помочь как оценочные организации, предоставляющие подобные услуги, так и общедоступная информация, в том числе данные Росреестра об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в различных регионах.
  3. На какой период будет распространяться эффект от изменения кадастровой стоимости? Кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру (не чаще одного раза в 3 года (2 года применительно к Москве и Санкт-Петербургу) и не реже одного раза в 5 лет), поэтому максимальный эффект будет иметь оспаривание кадастровой стоимости сразу после ее установления или пересмотра. Измененная по результатам обжалования кадастровая стоимость учитывается начиная с того года, в котором было подано заявление налогоплательщика о несогласии с установленной стоимостью. После пересмотра кадастровой стоимости ее величину нужно оспаривать заново.
  4. Нет ли каких-либо дополнительных осложняющих факторов? Например, отказ в пересмотре кадастровой стоимости вероятен, если объект снят с кадастрового учета (например, в случае сноса строения либо объединения или разделения земельных участков).

Сколько придется потратить на обжалование?

Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:

  • стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
  • стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
  • государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
  • стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.

В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.

Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.

В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов.

Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/343779-kak-pravilno-rasschitat-nalog-na-nedvizhimost-i-stoit-li-osparivat

Жилищный вопрос
Добавить комментарий