Как правильно оформить сделку при купли продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 х лет?

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Как правильно оформить сделку при купли продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 х лет?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом.

Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней.

Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции.

Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов.

Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит.

После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП.

После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно.

В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета.

Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства.

Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю.

А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Источник: https://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Как правильно оформить сделку при купли продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 х лет?

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

Как не платить налог при продаже квартиры – Рынок жилья

Как правильно оформить сделку при купли продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 х лет?

21.02.2019 | 08:00 30811

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250979/

Как продать квартиру по долям одному покупателю?

Как правильно оформить сделку при купли продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 х лет?

  • 1 Продажа квартиры по долям разными договорами
  • 2 Продажа всех долей в квартире одному покупателю
  • 3 3 собственника квартиры как продать
  • 4 Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2019
  • 5 Продажа квартиры по долям одному покупателю налог

Продажа квартиры – процедура несложная, но очень серьезная и требует и от продавца, и от покупателя максимального внимания и сосредоточенности. Следует не только определиться с ценой недвижимости, местом и временем подписания договора и условиями передачи денег, но и проработать его текст, проверить объект на «чистоту», выписать всех проживающих лиц, и т.п.

Еще больше сложностей появляется, когда на продажу выставлена квартира, находящаяся в долевой собственности. В этом случае покупателю приходится договариваться сразу с несколькими хозяевами, выступающими в качестве продавцов, и решать возникающие проблемы. Разумнее в такой ситуации попросить помощи у юриста компании «Правосфера».

Способы продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Продать квартиру в долевой собственности можно двумя способами:

  • одним договором, тогда на стороне продавца будут выступать все собственники;
  • разными договорами, в этом случае покупатель заключает отдельное соглашение с владельцем каждой доли.

Первый вариант является наиболее предпочтительным для покупателя, так как он единожды встречается со всеми продавцами, подписывает договор, а потом сразу регистрирует всю квартиру на собственное имя.

Некоторые сложности данный способ может вызвать у продавцов, потому что им придется договариваться о времени, удобном для всех, цене, способе оплаты и пр.

И чем больше владельцев долей, тем чаще возникают разногласия.

Важно! При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, полученные деньги делятся между продавцами в частях, пропорциональным долям, независимо от состояния жилплощади, количества прописанных, а также наличия детей.

Пример. На продажу была выставлена квартира, которая была разделена на три части: одному собственнику принадлежала половина жилплощади, а двум другим по четверти. При совершении сделки была получена оплата в сумме 2 млн. рублей, из которых 1 млн. рублей достался владельцу половинной доли, а другие собственники получили по 500 тыс. рублей.

Продажа долей разными договорами

Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности.

Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым.

Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:

  1. Ему придется составлять  и вычитывать несколько договоров.
  2. Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
  3. Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
  4. После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.

Кроме того, покупатель должен платить за каждое оформление сделки и регистрацию доли, что существенно завышает его расходы. Поэтому, когда речь идет о приобретении жилплощади по разным договорам, цена на нее сильно снижается.

Инструкция продажи квартиры по долям

Если собственники квартиры заинтересованы в ее продаже, то им стоит договориться о заключении общего договора, так как в этом случае цена на нее будет более высокая. Конечно, сам документ будет довольно объемным, потому что придется оговаривать условия каждого продавца. Следовательно, каждый участник договора должен будет прочитать черновик и внести в него свои изменения или замечания.

Если же договориться между собой продавцы не могут, то покупатель будет вынужден многократно совершать одни и те же действия:

  • встречаться с продавцом и договариваться об условиях сделки: ее месте, времени, а так же о том, каким образом будут передаваться деньги;
  • составлять проект договора купли-продажи и вычитывать его на наличие ошибок, неточностей и двояко трактуемых положений;
  • подписывать готовый договор;
  • перерегистрировать собственность в Росреестре;
  • после регистрации последней доли осуществлять оформление в собственность всей квартиры целиком.

Юрист решит проблему, возникшую при покупке квартиры в долевой собственности

Не важно, покупаете вы квартиру, находящуюся в долевой собственности, или вы являетесь продавцом, при встрече с трудностями обратитесь к юристу компании «Правосфера». Он поможет вам преодолеть любые сложности и решить проблемы в самые короткие сроки.

Для быстрой консультации вы можете позвонить специалисту на горячую линию по телефону, опубликованному на сайте. Там же вы можете задать свой вопрос в онлайн чате.

Многолетний опыт работы и доскональное знание законов позволяет нашим профессионалам оперативно решать все вопросы, связанные с продажей недвижимости.

Источник: http://Pravo-sfera.ru/pravo/prodazha-kvartiry-po-doljam-raznymi-dogovorami/

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

  • если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
  • если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
  • если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.

Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

  • Дарение малой части своей доли (микродоли). В результате, новый владелец, к примеру 1 кв. м. площади, получает право преимущественной покупки, и пользуется им, «докупая» до ½ доли продавца.
  • Дарение (с передачей за нее денег без договора). При этом фактически происходит притворная сделка, и она может быть оспорена в суде.
  • Залоговая сделка. Владелец закладывает часть квартиры, принадлежащую ему (сумма займа при этом и составляет цену доли), а затем уступает залог займодавцу-покупателю, передавая ему свою часть недвижимости в собственность.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Некоторые собственники, отказываясь от своего права преимущественного выкупа, дают возможность посторонним людям приобрести такие доли. Для обычного человека, такие доли не представляют никакого интереса. Никто не хочет квартиру, в которой вынужден соседствовать с посторонним человеком, где постоянно придётся скандалить и воевать.

Еще почитать:  С какого возраста нужно покупать билет ребенку на автобус

Источник: https://liner-rostov.com/kak-prodat-kvartiru-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/

Жилищный вопрос
Добавить комментарий