Деятельность управляющей компании

Управляющая организация в форме некоммерческого партнёрства

Деятельность управляющей компании

В основном управляющие компании создаются в форме общества с ограниченной ответственностью. Бывают также УК в организационно-правовой форме открытых и закрытых акционерных обществ. Но ещё реже попадаются управляющие компании в форме некоммерческих организаций, в частности некоммерческого партнёрства. Об этой форме УК сегодня и поговорим.

Можно ли создать УК в форме некоммерческого партнерства

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разобраться в том, что собой представляет некоммерческое партнёрство.

Под некоммерческим партнерством подразумевается основанная на членстве некоммерческая организация, которая учреждается физическими или юридическими лицами для осуществления предпринимательской деятельности, отвечающей требованиям устава (ч.1 ст.8 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О некоммерческих организациях”).

По своей форме устройства некоммерческое партнёрство чем-то схоже с товариществом собственников жилья или недвижимости, но у него больше полномочий и разных нюансов. Например, некоммерческое партнёрство может осуществлять сразу несколько видов предпринимательской деятельности, а также единолично учредить общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество.

Имущество, переданное некоммерческому партнерству участниками, становится его собственностью. Члены такой организации не несут ответственности по её обязательствам. Само некоммерческое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.

Теперь что касается управления многоквартирными домами. Действующее жилищное законодательство не запрещает некоммерческому партнёрству управлять МКД на основании договора управления. Главное условие – соответствие предпринимательской деятельности по управлению МКД уставным целям организации.

Жилищный Кодекс позволяет создавать управляющие компании в любой организационно-правовой форме. Таким образом, законодательство не запрещает некоммерческим организациям выступать в роли управляющей компании.

По закону некоммерческое партнёрство может оказывать услуги, приносящие прибыль, если это соответствует и служит достижению целей, ради которых создавалась организация, и если данная деятельность указана в учредительных документах (ст.50 ГК РФ, ст.2, 24 ФЗ №7 от 12.01.1996 года “О НКО”).

Поэтому при создании управляющей компании в форме некоммерческого партнёрства необходимо прописать в уставе правомочность организации в осуществлении предпринимательской деятельности по управлению МКД. Иначе деятельность некоммерческой организации может быть признана судом недействительной (ст.173 ГК РФ).

Таким образом, управляющая компания может быть создана в форме некоммерческого партнёрства.

В данном случае ей также придётся получать лицензию для осуществления предпринимательской деятельности и соблюдать все лицензионные требования, предъявляемые к УК.

В противном случае УК, созданная в форме некоммерческой организации, будет нести ответственность по всей строгости закона.Взаимодействие УК и ТСЖ.

Членство в некоммерческом партнёрстве

Подобно товариществу некоммерческое партнёрство основано на членстве его участников. Согласно ч.3 ст.8 ФЗ №7 от 12.01.

1996 года “О НКО”, члены некоммерческого партнёрства могут:

  • участвовать в управлении делами организации;
  • получать информацию о деятельности партнёрства;
  • выходить из некоммерческого партнёрства при желании;
  • получать при выходе часть имущества организации или его стоимости, кроме членских взносов;
  • получать при ликвидации партнёрства часть его имущества, оставшегося после расчётов с кредиторами, или часть его стоимости, если это определено учредительными документами.

Учредители некоммерческого партнёрства

Учредителями некоммерческого партнёрства могут выступать дееспособные физические и юридические лица. Число учредителей не может быть меньше двух человек (п.1.3 ст.15 Закона о НКО). Одним из участников может быть юридическое лицо, а другим – физическое.

Согласно п.1.2 ст.15 Закона о НКО учредителем некоммерческого партнерства не может быть:

Доходы некоммерческого партнёрства

Некоммерческие партнёрства могут получать доходы в денежной и других формах. Например, это могут быть регулярные и единовременные поступления от учредителей или членские взносы участников. Также доход в организацию может поступать от осуществления предпринимательской деятельности, соответствующей положениям устава.

Порядок регулярных поступлений от учредителей и членов определяется учредительными документами некоммерческого партнёрства. Под регулярными поступлениями понимаются членские взносы, уплачиваемые с различной периодичностью (п.2 ст.26 Закона о НКО).

Выручка от реализации работ и услуг

При осуществлении некоммерческими партнёрствами предпринимательской деятельности по управлению домами они могут получать прибыль в виде выручки от выполненных работ или оказанных услуг.

В соответствии с п.3 ст.26 Закона о НКО полученную некоммерческим партнёрством прибыль нельзя распределять между его участниками или учредителями.

Вся прибыль должна быть направлена на ведение уставной деятельности.

Также у УК, созданной в такой форме, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость, если выполнение работ и оказание услуг по договору управления не подпадает под действие налоговых льгот или партнёрство не освобождено от обязанностей налогоплательщика (ст.145 НК РФ).

Доходы от собственности некоммерческого партнёрства

К доходам от собственности некоммерческого партнёрства относится прибыль от сдачи имущества организации и других материально-производственных активов в аренду.

Органы государственной власти и местного самоуправления могут оказывать некоммерческому партнёрству экономическую поддержку, которая выражается в закупке у них работ и услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в предоставлении налоговых и иных льгот (ст.31 Закона о НКО).

Некоммерческое партнёрство должно вести раздельный учёт доходов и расходов по осуществляемой им предпринимательской деятельности (п.3 ст.24 Закона о НКО).Доходы управляющей компании.

Учредительные документы некоммерческого партнёрства

Основным учредительным документом некоммерческого партнёрства является устав (п.1 ст.14 Закона о НКО). Требования учредительных документов должны обязательно исполняться некоммерческим партнёрством, его учредителями и участниками.

В учредительных документах некоммерческого партнёрства должны содержаться следующие сведения (п.3 ст.

14 Закона о НКО):

  • наименование организации с указанием характера её деятельности и организационно-правовой формы;
  • место нахождения;
  • порядок управления деятельностью: структура, компетенция, порядок формирования и срок полномочий органов управления, порядок принятия ими решений и выступления от имени организации (п.1 ст.28 Закона о НКО);
  • предмет и цели деятельности;
  • сведения о филиалах и представительствах;
  • права и обязанности членов организации;
  • условия и порядок приёма в члены организации и выхода из неё;
  • источники формирования имущества;
  • порядок внесения изменений в учредительные документы;
  • порядок использования имущества при ликвидации организации.

Также учредительные документы некоммерческого партнёрства должны содержать следующие условия о:

  • составе и компетенции органов управления;
  • порядке принятия ими решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством ;
  • порядке распределения имущества после ликвидации организации.

Изменения в устав некоммерческого партнёрства вносятся по решению его высшего органа управления.

Создание некоммерческого партнёрства

Некоммерческое партнерство считается созданным как юридическое лицо с момента его госрегистрации.

Для того, чтобы создать и зарегистрировать некоммерческое партнёрство, необходимо выполнить следующий алгоритм последовательных действий:

  1. Не позднее чем через 3 месяца с момента принятия решения о создании некоммерческого партнёрства учредители должны предоставить необходимые документы в уполномоченный орган или его территориальное подразделение.
  2. В течение 14 рабочих дней происходит принятие решения уполномоченным органом или его территориальным подразделением о регистрации с последующим направлением сведений в регистрирующий орган.
  3. В течение 5 рабочих дней со дня получения сведений регистрирующий орган вносит соответствующую запись в ЕГРЮЛ и уведомляет об этом уполномоченный орган.
  4. В течение 3 рабочих дней со дня получения информации уполномоченный орган выдает некоммерческому партнёрству свидетельство о госрегистрации.

Согласно п.5 ст.13.

1 Закона о НКО для государственной регистрации некоммерческого партнёрства в уполномоченный орган или его территориальное подразделение представляются следующие документы:

  • заявление, подписанное уполномоченным лицом, с указанием его ФИО, места жительства и контактных телефонов;
  • учредительные документы организации в 3 экземплярах;
  • решение о создании и утверждении учредительных документов организации с указанием состава избранных (назначенных) органов управления в 2 экземплярах;
  • сведения об учредителях в 2 экземплярах;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • сведения о месте нахождения постоянно действующего органа организации, по которому осуществляется связь с ней;
  • выписка из реестра иностранных юридических лиц страны происхождения или другой равносильный документ, подтверждающий юридический статус учредителя – иностранного лица.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней ания и решений ОСС.

Реорганизация некоммерческого партнёрства

Некоммерческое партнёрство может быть реорганизовано путем слияния, присоединения, разделения или выделения (ст.16 Закона о НКО).

Реорганизация в этих формах не предполагает смены организационно-правовой формы. К возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного некоммерческого партнёрства по передаточному акту.

Решение о преобразовании должно приниматься учредителями единогласно (п.5 ст.17 Закона о НКО).

Ликвидация некоммерческого партнёрства

Порядок ликвидации некоммерческого партнёрства регламентирован ст.61-65 ГК РФ и ст.18-21 Закона о НКО. Ликвидация такой организации может проводиться двумя способами:

  • в общем порядке – по решению органов управления организации;
  • в судебном порядке – при наличии нарушений законодательства при осуществлении предпринимательской деятельности.

Ликвидация некоммерческого партнёрства как юридического лица влечёт его прекращение без правопреемства прав и обязанностей другими лицами (п.1 ст.61 ГК РФ).

Учётная политика и раскрытие информации некоммерческого партнёрства

Некоммерческие партнёрства в обязательном порядке должны разработать и вести свою учётную политику согласно требованиям ст.8 Закона о бухгалтерском учёте. Раскрывать учётную политику обязаны только некоммерческие организации, публикующие свою бухгалтерскую отчётность полностью или частично по законодательству РФ, учредительным документам или по собственной инициативе.

Следует отметить, что управляющие компании, созданные в виде некоммерческого партнёрства, также должны раскрывать сведения о своей деятельности и домах в управлении согласно Стандарту раскрытия информации (ПП РФ №731). В противном случае они понесут ответственность как за нарушение Стандарта и лицензионных требований, предъявляемых к управляющим компаниям.Стандарт раскрытия информации простым языком.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6492/uk-v-forme-nekommercheskogo-partnyerstva

Управляющая компания ЖКХ – функции и задачи

Деятельность управляющей компании

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки.

Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие.

По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

  • Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
  • Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
  • Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
  • Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
  • Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
  • Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

  • Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
  • Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
  • Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это.

Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг.

Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

  • Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
  • Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
  • Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

  • Отчетах.
  • Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения.

Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

  • Органа надзора за ЖКХ.
  • Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

  • Свидетельство об открытии ИП или ООО.
  • Налоговые документы учета.
  • Справка от ЕГРЮЛ.
  • Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам: http://rating.lawday.ru/rating.php

Источник: https://ozhkh.ru/zhilishhno-kommunalnoe-hozyajstvo/upravlyayushhaya-kompaniya

Что входит в обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Деятельность управляющей компании

/ Квартира

Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.

Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.

Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.

Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств.

Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.

Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.

Правовое регулирование

Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.

Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:

  • в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
  • в содержании общедомового имущества;
  • в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
  • в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.

Обязанности управляющей организации

Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

  1. Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
  2. Организационно-управленческие услуги.

К первой категории относятся:

  • обеспечение требований и норм пожарной и общей безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме;
  • регулярная проверка общедомовых имущественных ценностей в целях выявления их повреждений и необходимости ремонта. Как привило, полный осмотр общедомового имущества выполняется дважды в год и предполагает комплексный осмотр здания, начиная от фундамента дома и заканчивая его крышей. Чаще всего УК проводят подобную профилактическая проверку перед началом и после завершения ежегодного отопительного сезона;
  • работы по выполнению текущих ремонтных мероприятий в отношении самого дома и общедомового имущества в целях поддержания их надлежащего состояния;
  • проведение ремонтных мероприятий по улучшению параметров и эксплуатационных характеристик здания (по мере необходимости);
  • подготовительные мероприятия, требуемые для подготовки жилого дома к холодному периоду;
  • ликвидация разноплановых аварийных ситуаций в доме и устранение их последствий;
  • поддержание бесперебойного состояния всех существующих сетей и коммуникационных систем внутри дома;
  • обеспечение чистоты в домовых подъездах, проведение их регулярной уборки и санитарной обработки;
  • благоустройство придомовых территорий, включая работы по их озеленению;
  • своевременный вывоз мусора и прочих ТБО;
  • обеспечение монтажа общедомовых учётных приборов и их корректной эксплуатации;
  • принятие мер для наиболее рационального и эффективного расходования энергоресурсов и понижения трат жильцов на коммунальные услуги.

Услуги УК организационно-управленческого характера включают:

  • обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
  • выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
  • взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
  • сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
  • учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
  • организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
  • оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.

Права управляющей организации

В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:

  1. Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
  2. Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
  3. Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
  4. В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
  5. Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
  6. Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.

На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.

УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы.

Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе.

При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.

Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома.

В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой.

Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.

Отчёт управляющей организации перед жильцами

Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.

Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.

В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.

Отчёт УК должен быть полным и всесторонним.

При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.

Ответственность управляющей организации

Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное требуемые мероприятия для обслуживания общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.

Надзорными органами, обязанными контролировать выполнение договорных и законных обязанностей российских управляющих организаций, выступают Государственная жилинспекция и прокуратура. Определённым объём полномочий в рассматриваемой сфере также имеют власти муниципалитета, органы пожарного надзора, Роспотребнадзор и территориальные правоохранительные органы.

Каждое из вышеперечисленных контролирующих госучреждений вправе накладывать на управляющие организации штрафные санкции по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения ими (или их сотрудниками) требований законодателя.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/chto-vhodit-v-obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii-v-sfere-zhkh.html

Управляющая компания: что это такое, её основные функции и обязанности в ЖКХ по закону

Деятельность управляющей компании

Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.

Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое управляющая компания

В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

Виды компаний:

  1. Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
  2. Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
  3. Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.

Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

Чем регулируется деятельность УК

На законодательном уровне статус УК не регламентирован. Однако обязанности УК регулируются Жилищным кодексом – ЖКХ-сфера очень обширна.

В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.

На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

  1. Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
  2. Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
  3. Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.

На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

  1. Работы по капитальному ремонту.
  2. Осмотр состояния дома и придомовой территории.
  3. Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
  4. Подготовка жилья к сезону отопления.
  5. Озеленение придомовой территории.
  6. Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
  7. Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
  8. Осуществление текущего ремонта.
  9. Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

  • содержание участка в чистоте, уборка мусора;
  • обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
  • облагораживание и озеленение клумб;
  • установка безопасных детских площадок;
  • предоставление парковочных мест жителям МКД;
  • возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

  1. дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
  2. Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
  3. Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
  4. Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

  • исследование действующей финансовой политики УК;
  • разработка тарифных планов;
  • взаимодействие с должниками;
  • перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
  • снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Что не входит в обязанности УК

Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.

Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».

Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

Заключение

Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.

Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/chem-zanimaetsya-upravlyayuschaya-kompaniya.html

Жилищный вопрос
Добавить комментарий